要对城市房价涨跌进行相对靠谱和科学的预测，而不是根据各种小道消息人云亦云，首先要搞清楚影响房价涨跌的因素到底有哪些，彼此之间的关系和权重究竟如何，谁占主流谁占支流，这是进行理性分析的前提。有观点常常根据一两个指标的变化而大谈特谈房价走向，或者以地王频出土拍价格畸高来鼓吹房价上涨，最典型的就是各种中介和地产销售人员；或者以宏观调控政策加码来预测房价会降，最典型的就是各种专家看空派。这些都是典型的盲人摸象，可谓只见树木而不见森林。

房价的涨跌从来都不是一两个因素孤立作用的结果。房地产业作为中国经济发展**的马车和源动力，用官方说法来定位其是“我国国民经济的重要组成部分”，在官方话语体系里面，能戴上这顶帽子的，一个是房地产，另一个就是中小企业。一个单一的产业能被冠以如此地位，足可见其举足轻重的作用，而这背后，是金融、信托、互联网、环保、钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具建材等数百个上下游产业，其对国计民生的影响早已渗透到了社会生活的方方面面，这就决定了能影响房价走向的基本因素也必定是纷繁复杂的。因此，仅仅以一两个指标的动态变化来对房价进行预判，这既是不负责任也是不客观、不科学的，由此得出的结论自然也就难免显得片面和有失偏颇。

既然房价是众多因素综合作用的结果，那我们就来对这些基本因素逐一分解，各个击破，掰开了揉碎瞧一瞧，看看杭州未来房价的主旋律究竟还是不是“涨声响起来”。
 

过去的一年，不仅仅是杭州房产市场的狂欢年，也是杭州土地市场的狂欢年。各大开发商不仅在房产市场上赤膊上阵展开激烈争夺，在土地市场上，也是撸起袖子卯足干劲拼得热火朝天。杭州土地市场行情自2015年6月开始逆转，在2016年更是一路高歌猛进，即便是9月下旬杭州土地新政颁布出台也丝毫未能减弱开发商争夺土地的热情，全年土地成交金额位列全国第三，仅次于南京和上海。

▲ 2009年-2016年杭州市区土地成交情况表

继续用数据来感受杭州土地市场的情况，上图为2009年-2016年杭州市区的土地成交情况，直观地反映了近8年以来土地市场供应量和土地价格的变化情况。具体说来，供应量上，2016年全年成功出让126宗土地，平均溢价率为54.7%。从历史情况来看，去年土地供应总量仍比较低，532万方的出让总面积低于近8年中大多数年份，仅仅超过了2012年和2015年。但在土地低供应量如此有限的情况下，土地成交金额却创造历史新高，达到了1598亿元，为8年之最，相应地土地成交单价也自然成为历年之最。

▲ 2016年杭州各区地王项目分布图

下面这张图详细地展示了2016年期间杭州各板块新产生的地王项目分布情况，其中红色代表楼面价创新高的板块，意味着2016年该板块土地价格刷新了历史记录。不难发现，杭州绝大多数板块土地成交均价都达到了历史**点，部分区域甚至出现了“面粉贵过面包”的怪象。整个城市而言，12765元的平均楼面价同比上涨72.3%，接近2011年到2015年各年涨幅的总和。一大批地王项目即将入市，或将重新定义各个板块的房价门槛。如果仅按地价逻辑推演，考虑到开发商从拿地到楼盘入市通常存在半年到一年半左右的间隔期，2017年的杭州房价自然也应当是历年之最。

▲ 2016年杭州市区重点板块地王盘点（单位：元/平方米） 

小结一下，2016年杭州土地供应的特点：高楼面价，地王频出，低供应总量。

2 可售库存

库存方面，在中央经济工作会议提出“三去一降一补”五大重点任务的大背景下，2016年杭州楼市“去库存”效果显著。数据显示，截至2016年11月末，杭州全市新建商品房住宅库存面积比2015年11月末下降了44.3%，降幅大于北京、上海、广州等地。去化周期方面，以最近12个月平均签约面积计算，2016年1月末，杭州全市新建商品房住宅去化周期为12.6个月，而到了11月末，去化周期下降到仅为5.15个月，这意味着若停止土地供应，杭州市区库存房源仅5个月即可售罄。这一指标即使在同期全国重点监测城市中也处于偏低水平。

▲ 2016年11月末全国重点监测城市商品房住宅库存情况

截至2016年12月31日，杭州市区新建商品住宅可售房源共5万套，可售面积641.6万平方米。同比2015年末，市区新建商品住宅可售套数减少了4.2万套，降幅45.6%，可售面积减少452万平方米，降幅41.3%。从月度变化情况来看，2016年1-10月除4月份库存略有回升外其他月份均保持下降态势，且各月降幅均超过3000套，而这其中尤以9月份下降幅度**，较8月减少了1.2万套，充分说明了G20峰会对杭州楼市的巨大刺激作用。众所周知，2016年9月4日至5日，G20峰会在杭州成功举办，中央电视台连续7天对杭州进行了**直播和广告宣传，在全国乃至全世界的观众面前进行连续不间断的画面刺激，杭州城市形象和知名度借此得到进一步提升。 

▲ 2016年1月至2017年1月杭州商品房库存面积及去化周期走势

小结，2016年杭州商品房库存特点：库存面积持续走低，去化周期持续缩短。

3 人口结构

经常关注和研究楼市的朋友都知道，房地产投资的一个重要工具就是提前判断人口流入方向，根据人口流动趋势来指导个人投资方向和布局重点。可以简单地这样理解，人口净流入越多的城市，房产市场肯定就越活跃，城市整体房价就越抗跌，也就越难以下调。而判断人口流动趋势，户籍出生人口数、小学生入学增长率、高级人才净流入等都是比较常用和靠谱的指标。

根据杭州市公安局2月份刚刚发布的数据显示，2016年1月1日至11月30日期间，杭州户籍出生人口达90896人，为十年来最多的一年。而每一个新生婴儿的背后，都意味着一个个家庭购房的刚性需求。常住人口方面，从2010年以来一直保持持续稳定增长态势，2015年末杭州常住人口数首次突破900万达到901.8万人。另外，根据人社部最近公布的一组全国人才流动大数据显示，2016年，杭州人才净流入高达8.9%，名列榜首，在全国范围内遥遥领先。而一直以来堪称年轻人梦想之城的北上广，人才净流入分别是2.02%、3.43%和-0.69%，分列第9、5和20位。杭州名列榜首的背后，雾霾、房价、产业环境、落户政策等是主要原因。

▲ 2016年全国人才净流入城市分布Top20

小结，2016年杭州人口结构特点：常住人口持续增加，户籍出生人口数创新高，人才净流入多。

4 产业结构

“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。”这是古时柳永笔下的杭州，而如今的杭州，不仅具有令人流连忘返的西湖美景，经济发展成就上也是不遑多让。特别是G20峰会的召开，提升了杭州在全国乃至全世界的地位。杭州作为最有前途入选中国第五个一线城市的准一线城市之一，在教育，医疗，交通，商业，产业等方面均具有较强竞争力，尤其是高端产业更是独树一帜。作为国内互联网产业的天堂硅谷、中国电商之都和全球**移动支付之城，杭州不仅有举世闻名的阿里巴巴，还有蚂蚁金服、网易、蘑菇街、51信用卡等一大批互联网明星企业，互联网金融、电子商务、大数据及云计算等产业吸引了一大批来自北京、上海、深圳等地的高端人才。互联网企业之外也有海康威视、吉利集团、物产、杭钢、绿城、万向、大华、恒生、哇哈哈等知名企业。第三产业蓬勃发展，产业结构齐备健康，富有朝气。在2016年中国主要城市GDP排行榜上，杭州是**一个不依靠重工业而挤进全国前十的城市，而且还是个环境十分优美的旅游城市。整体上看，杭州虽然相较于北京、上海、深圳等城市仍有不小差距，但与其他城市相比自问还是不落人后，并且未来可期，潜力无限。

5 轨道交通

轨道交通是一个城市发展的缩影，当轨道贯穿了一个城市，它将不再仅仅是交通的轨道，更是一个城市的动脉。从世界各大城市发展的经验来看，地铁的修建不仅能带动相关产业经济的增长，也定将推动沿线板块的发展，带动周边房产升值，催生新的商圈，促进商业繁荣。

2016年12月21日，杭州轨道交通三期建设规划正式获得国家发改委批复通过。根据规划，绝大部分项目都将于2017年开工建设，到2022年亚运会前，杭州将投资1426亿元，建成10条地铁线，累计446公里运营总里程，200多个站点完整覆盖整个主城区和周边主要副城，曾经一度稀缺的地铁将变得纵横交错，随处可见。此外，在未来科技城除规划布局杭州西站和通用机场外还将建设3条有轨电车线路与地铁3号线、5号线接轨，辐射老余杭、留下、仓前及闲林板块。

▲ 杭州城市轨道交通一期至三期规划动态图

自2012年11月24日，地铁1号线正式开通运营后，地铁网络在杭州交通治堵中发挥的作用愈加显著，地铁对城市发展的重要作用我想也无需过多强调。轨道交通三期规划的通过，使得杭州地铁运营里程数迎来质的飞跃。2016年，杭州地铁通车里程仅82公里，在全国排名第13位。到2022年，运营里程将会增到500多公里，一举超过台北、香港等，在全国重点城市中排名第7，除了北上广深四个一线城市外，在二线城市里位居前列，表现抢眼。

具体到今年能看得见的变化，2017年杭州地铁将新开通运营2条线路共3段工程。其中地铁2号线一期工程（西北段，钱江路-古翠路）将于6月底通车试运营，彻底结束西湖区、拱墅区不通地铁的历史；地铁2号线二期工程（丰潭路-杜甫村）、4号线一期工程（南段，浦沿-甬江路）将在今年年底前开通试运营，极大改善城西和城南居民的出行条件。同时续建4号线、5号线、6号线等二期工程近134公里。

▲ 杭州城市轨道交通2号线运营站点图 

6 交通路网

杭州市政府2017年1月24日发布的《杭州市城市建设“十三五”规划》提出，将借助精心筹备2022年亚运会等契机，加快基础设施建设，建成具有较高全球知名度的国际城市。规划指出，杭州将加快建成城市快速路网，积极推进城市主次干路、支小路建设，力争到2020年新建道路长度550公里以上，市区道路长度达到3541公里。积极构筑以轨道交通为主体的公共交通网络系统，为亚运会顺利举办打下坚实的基础。

“二绕四纵五横”是杭州城市道路路网改造提升的重点工程。其中，“四纵五横”是指杭州市区的四条南北向的快速路和五条东西向的快速路。在过去的一年里，杭州的快速路网，可称得上“人丁兴旺”，短短一年之间，“最东一纵”东湖快速路二期、“最北一横”石祥路提升改造工程、“最西一纵”紫之隧道等相继建成开通， 182公里的“四纵五横”快速路网格局基本成型。到2017年，随着艮山路提升改造工程（彭埠立交-东湖路）和“最南一横”彩虹大道工程萧山段（青年路-新城路）后续工程的动工建设，“四纵五横”快速路网格局将形成**运行系统，为杭州市民的日常出行带来极大便利。

▲ 杭州四纵五横快速路网概念地图 

“ 

“四纵”（从西到东）是指：

①吉鸿路—紫金港路—紫之隧道—之浦路[紫之隧道]

②巨州路—上塘高架—中河高架—钱江四桥—时代大道[上塘-中河高架]

③半山隧道—石桥路—秋涛路—钱江三桥—风情大道[秋石高架]

④东湖路—九堡大桥及南北接线—通城大道[东湖高架]

“五横”（从北到南）是指：

①留祥路—石祥路—石大线[留石快速路]

②文一路—德胜路[德胜快速路]

③天目山路—环城北路—艮山西路—艮山东路[天目-艮山快速路]

④江南大道—机场快速路[江南大道]

⑤之江大桥及接线—彩虹大道[彩虹快速路]

”

▲ 杭州四纵五横快速路网地图 

“二绕”指的是两条绕城公路，“二绕”由西段和东段组成，东段钱江通道及接线已建成通车，西段杭州绕城高速西复线杭州至绍兴段已于2016年开工，预计2020年建成。

城际轻轨方面，杭州正在倾力打造“一小时通勤圈”，规划开通9条城际铁路，快速布局同城化。其中，临安、富阳、绍兴、海宁4条城际轻轨均已获国家发改委批准，临安线和富阳线将于2019年和地铁5号线、6号线同步建成通车并实现同台换乘，绍兴线和海宁线将于2020年正式建成通车。除此之外还有到诸暨、安吉、德清、桐乡延伸的4条线及联系南浔、桐乡和海宁的1条联接线。此外，商合杭铁路、杭温铁路、杭绍台铁路等一大批重点工程也在陆陆续续开工建设。可以预见，接下来几年的杭州，将是一片热土，城市发展的前景也不可限量。

▲ 杭州城市圈概念地图

7 城市界面及基础设施

众所周知，杭州作为中国著名的旅游城市，不仅拥有得天独厚的自然环境，也具备深厚悠久的人文底蕴。过去的两年里，杭州有效地借助了G20举办的契机，实现了城市界面及市容环境的显著提升。从刷爆朋友圈的“最美跑道”和“夜色大运河”，到流光溢彩的“夜杭州”和武林广场裸眼3D灯光秀，从经历翻天覆地的城中村改造、旧城旧厂区改造和新城建设，再到逐渐淡出公众视野的系列违章建筑，“淡妆浓抹总相宜”的山水杭州正焕发着新的城市魅力，显得愈加美丽和精致。

G20之后，还有2022年杭州亚运会，伴随着杭州发展黄金十年的历史机遇，一大批基础设施建设项目也将纷纷来袭。2017年内杭州市区将有新建祥符桥、运河湾两大历史文化街区、新增停车泊位5万个、亚运村落户宁围、8万座的奥体博览城主体育场和火车南站投入使用、深化推进“五水共治”、海绵城市建设和京杭运河浙江段三级航道整治等等一系列动作。杭州将加快建成国际会议目的地城市和国际重要的旅游休闲中心，打造名副其实的“魅力江南、秀美杭州、人间天堂”。

▲ 杭州钱江新城夜景 

二 促使房价下跌的因素

房地产大抵可以称得上是受到政府监管政策影响最为频繁和最彻底的一个行业了。在所有能左右房价走向的指标中，政策，可谓是最令人捉摸不透，也是最为反复无常的一个。不同于其他指标对房价循序渐进和润物无声的影响，监管政策的作用通常是简单粗暴和立竿见影的，一声令下就能直接干预市场的格局，一纸公文给市场带来的效果甚至有可能是180度的大转变。

2016年下半年，中央和地方政府继续贯彻“分类调控、因城施策”的理念，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，大力支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房。而杭州的楼市调控上，大体也延续了这种思路，并重点体现在杭州市政府9月和11个月相继出台的两个限购文件中的如下几个措施上面：

✯ 提高首付。9月将二套房商业贷款和公积金贷款的首付比例提高到50%；11月又将这一比例持续上调到60%，并将首套房商业和公积金贷款首付比例上调到30%；且对第3套及以上住房暂停发放公积金和商业贷款。

✯ 外地人限购。9月首次对非杭州户籍居民限购，限制购买1套住房；11月调控升级，对不能提供购房之日起前2年内在杭连续缴纳1年以上个税或社保证明的外地客户彻底限购。

✯ 暂停购房落户。9月28日起在市区范围内暂停“购房落户”政策，且该项政策截至目前仍未取消。

✯ 限价，限备案，限网签，加速违法查处。除了对购房者采取严格的限购措施外，对开发商也采取了限高价、限备案、限网签等措施，同时加速违法行为查处。

可以看出，种种监管政策的出台，目的均系紧跟国家房地产调控工作的精神，回归房屋居住属性的定位，限制楼市投机行为。从这个角度出发，2017年房地产市场政策层面的主旋律仍然会是保持房价平稳过渡，无论猛涨亦或是猛跌都不是地方政府乐于见到的局面。况且，在3月即将召开全国“两会”和下半年召开“十九大”的大背景下，毫无疑问当局需要的是一个稳定的社会环境和和谐的舆论氛围，是故任何城市房价出现剧烈波动都将会是严重的政治不正确，重点城市房价是否稳定甚至会成为中央评价地方的重要考量指标，因此严控房价过快上涨自然就成为了各个地方政府工作的重中之重。而这其中，杭州作为16个重点监测城市之一，自然也不例外。

▲ 调控政策与房价

2 金融政策

据新华社电，2月17日晚间，中国人民银行发布《2016年第四季度中国货币政策执行报告》，高频提及“风险”和“泡沫”等关键词，传递出央行2017年防控金融风险的重要目标，防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”及不合理的杠杆行为将成为今年的监控重点。报告显示，2016年中国经济出现的结构性矛盾之一就是金融领域和房地产领域出现了资产泡沫现象。针对这一现象，央行强调，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，回归房屋居住属性的定位，宏观上管住货币，微观信贷政策上支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。更为重要的是，从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。中信证券也有分析认为，目前商业银行对个贷的热情或已达到上限，受政策影响很难继续提升，2017年可能迎来按揭利率的向上拐点，个人负债成本或会提高。

无独有偶，2月13日晚间，中国证券投资基金业协会（基金业协会）也发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，即“4号规范”，矛头直指私募基金投资房地产市场的行为。规范规定：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。所谓的热点城市，即北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16城。根据该项监管要求，委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式将受到巨大限制。规范同时明确，私募资产管理计划不得通过各种方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金。有鉴于此，华夏幸福、滨江集团、中房地产等进行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划的房企将受到较大影响，一大批房企在热点城市拿地、项目并购以及公开举牌等环节也将不同程度地遭受相应影响。

基金业协会提到的16个热点城市与去年11月份证监会以及银监会发布的文件中的限制范围一致，此次调控与之前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。在此房地产市场融资收缩的背景下，开发商融资难度和融资成本都将加大，银行在购房贷款方面也紧缩了银根，行业洗牌加速到来，房产销售局势自然也不容乐观，部分开发商为加快销售资金回笼，可能会以价格换销量，促进整个房产市场价格下调。

3 房价发展周期规律

历史经验表明，城市房价发展大致存在着两个规律，一是整体趋势上房价保持稳步增长，这主要是源自于通货膨胀、物价上升、货币超发及贬值等宏观经济政策环境的影响。其二就是房价大体上呈现

的特征，涨久必跌，跌久必涨。在这方面可以参考2010年前后的杭州房价，2010年同样是政策大年，在当年之后，接下来两年都有不小的跌幅。而杭州2016年尤其是G20过后已经涨过一波，基于房价周期性波动的特点，后面进行回调补跌，房价下行概率更大。

▲ 杭州市新建商品房（含酒店式公寓）历年均价走势 

三  杭州房价谜底

分析完这些因素之后，对于杭州房价也许你已经有了自己的答案。我想说的是什么？每个因子都有各自的使命，有的助力上扬，有的负责下行。而在所有因素里，最为重要的还是土地供应、库存、人口结构和监管政策。土地供应、可售库存及人口结构共同构成了供求关系的两个维度，决定了市场行情的基本面。本文**部分的分析已经表明，2017年的杭州楼市供应有限，库存递减，需求持续走高，供求失衡，供不应求会是常态，在市场资源配置的作用下，房价上涨趋势明显。而包括监管政策和金融政策在内的调控政策作为短期策略，亦是影响房价起伏的重要环节，在行政措施干预下，2016年第四季度及2017年**季度房价表现持平，部分地方和板块甚至可能稳中小幅回落。

既然市场的指标几乎一边倒地指向房价的上扬，而目前已知房价上涨的阻力主要来自于监管政策和金融政策，那么决定2017年杭州房价涨跌的关键自然取决于这两股力量的对比，自然取决于政策对市场的管控效果到底有多强劲了。换言之，杭州未来房产市场的不确定性主要来自调控政策的不确定性，明确了这个前提，那结论自然就呼之欲出了。

市场这只手要向上涨，政策这只手又力主求稳，一涨一稳，两相博弈，这就是涨跌趋势的动力源头。综合判断，杭州未来房价的整体走向，稳中持续上涨仍然是基本趋势。这一方面是源自于全国楼市和宏观经济政策的大环境和杭州城市自身的发展机遇和优势，另一方面也来自于我对前述市场和政策两股力量博弈结果的判断。至于具体的阶段性演进趋势，上半年大概率会沿袭政策调控的态势保持平稳过渡，房价总体企稳，部分板块甚至可能稳中小幅回落，对于刚需客户而言，这是进场的黄金时间；进入下半年后，尤其是金九银十，预计市场整体会持续上扬，不过走势整体更趋于稳定和合理，毕竟像去年G20前后那样的猛涨是不可能了，对于投资客而言那样的黄金时机不复存在，房产的投资价值将显著下降；到了年底，如果高压的调控政策继续维持，各大开发商出于销售资金回笼和完成年度指标的压力和美化财务报表的需要，会适当让利，以价格换成交，因此会有短暂一波捡漏的机会，就看大家能不能抓住这个机遇了。

▲ 因城施策，何去何从？

为何我在杭州未来房价这个问题上就市场和政策博弈的结果对政策调控效果不甚看好？就目前而言，规范市场秩序的调控政策极为严厉，但经过几个月的市场调整后这些政策执行情况又将如何？在当前高压监管态势下房价仍保持平稳也充分反映目前需求被人为地干预和压制。此外，对于部分过分相信或依赖政策调控作用的朋友，我想我有必要提个醒，房产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的健康可持续发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展，调控的目的从来都不是为了让房价下跌，而是为了让房价稳定增长、以合理的形式增长，这一点在中国房地产近40年的发展历程中已经被屡次验证。无论是暴涨还是暴跌，都不是当局所乐于见到的局面，今日政策可以作为控制房价过快上涨的功臣，他日也能成为保持房价稳定抑制房价下跌的元凶，而各类调控政策的指导思想往往也是“既要防暴涨、更要防暴跌”。这往大了说，是为了社会稳定和政权稳固，往小了看，也是出于保卫得来不易的经济发展成就，防范经济危机等系统性金融风险的需要。任志强近日在一次行业闭门研讨会上也曾表示：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。政策调控在短期内作为一剂猛药，一般伴随“量价齐跌”，通常能迅速起到“降温”的效果，但热度消退之后，市场依然会发挥其作用，长远来看房价之涨跌非一纸公文所能左右。这也就是人们常说的，短期来看，政策是可以决定价格走势，但长期来看，仍是由供求关系决定。

另外，对于中央政策到了地方一线的执行情况，对于地方实施的调控措施的最终效果，还得看是不是动真格，是不是真调控。什么意思？调控自然不分真假，但效果却有可能打折扣。对于地方政府而言，调控的目的，是为了维护地方政府自身的利益，还是为了响应中央号召应付政治任务？很显然不同的动机会收获不同的结局，而当下地方房产调控更多是冲着第二个目的，那对这种模式下房产调控的持续性和效果就要持谨慎乐观的态度了。为何这么说？理由主要有两个。其一，我们监管政策的制定者，绝大多数都是房产市场的既得利益者，都拥有不止一套房产，“求稳”与“求跌”的效果是不一样的，这个道理不用多讲，你懂的；其二，是否对土地市场下手，这是检验是不是动真格，是不是真调控的试金石。如果是真有诚意的调控，那就该从源头——地价上下手。而如今的现状是，土拍市场上地王频出，部分开发商无米下锅，土地价格伴随着土拍市场上一次又一次的狂欢被不断推高，而这当中的主要推手还是像信达、中铁、保利这样的国企央企。不要跟我讲什么设置土拍溢价率上限之类的措施，一边设置溢价率上限一边调高起拍价的手法并没有多高明。在这种情形下，调控的作用能持续多久？对依靠调控实现让房价降下来的目标可以寄予多大的指望？

▲ 山雨欲来风满楼

至于本文第二部分提到的“房价周期论”，我的看法是，对于房价发展的周期规律也要谨慎乐观。历史的经验可供参考，但这绝非一成不变的真理。诚然，任何城市的房价都不可能无限制地一直上涨，而且房价的的确确也存在着周期性波动的特点，但目前杭州房价究竟算不算触顶，有没有到达顶点？我们谁都没有概念。毕竟，今天的房价放到十年前来看，以当时的认知也会认为是天方夜谭，在中国研究楼市和房价要靠想象力不是靠理智。因此，“房价周期论”这种说法正确，但却不一定适用，至少在可以预见的当下还不适用。

综上，稳中持续上涨仍会是杭州未来房价的基本方向。至于部分朋友关心的适合下手的时机分析和建议，这个当然也要综合购房者自身的预算、需求等情况，结合楼盘的踩盘结果对比之后来做出综合判断，上文中提到的2017年杭州房价阶段性演进趋势可供参考。另外，需要说明的是，本文针对的是杭州房价整体的趋势，不能视为对具体板块或具体楼盘房价走向的预测。且本文系笔者基于个人所已掌握数据分析的一家之言，数据或有偏颇，政策变化也无常理，异动通常系于一念间，因此，如果准备下手掏出真金白银，请务必脚踏实地一个点一个点地去踩盘，毕竟所有的分析最后还是得落脚到具体的楼盘项目上，尤其是二手房市场，一房一议的特点更加明显。

最后强调两点：选择比努力更重要，人的观念是根本的核心竞争力，此其一；其二，房产投资有风险，入市上车请谨慎！