1,、什么是小产权房？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”的性质有两种:一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
注意！小产权房不能在银行进行抵押贷款
在进行房屋交易过程中，房产证是必须要有的证件，如果没有房产证，那么该房主就对该房子只有居住权，而并没有使用权，自然也就不能将该房子进行交易或者抵押。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出小产权房不得登记发证，而银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。
小产权房因为国家不承认，也不予办理登记手续，因此，小产权房是不可以在银行进行抵押贷款的，除非将小产权房转化为大产权房后拥有产权证。但是小产权房购买者是可以在民间的担保公司办理抵押贷款或者个人借贷。由于贷款是担保公司所担保的风险较大，所以贷款利率相对大产权房屋而言，利息会相对偏高。
2、小产权房可以买么？
小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这是大量购房者顶着产权风险购买小产权房的根本原因。小产权房以低价格吸引购房者，而低价格的背后需承担高风险。
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房出售人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益无法得到保证。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房者并非合法的产权人，所以无法对抗国家的征地和拆迁，无法得到相应的产权拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。小产权房屋违反国家政策停建甚至被强迫拆除，购房者很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面。
某些开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。
小产权房价格比商品房要便宜很多，所谓买和卖，只是购房者和集体发生的关系，得不到法律的保护，产权不完整，风险也是比较大的，所以要慎重考虑是否要选择购买小产权房。
