7月25日，环杭都市圈热度**的区域之一：海宁，即将推出4宗商住地，总出让面积248亩，建筑面积33万方，总起价17.35亿元，楼面均价起价5253元/平米。
四宗地块分布在许村、海宁城西、海宁开发区和马桥街道等四个板块。
地块指标
地块位置分布（海宁新闻网来源：好地大数据）
4地块均当溢价率达到70%时锁定限价，其中马桥街道商住地若达上限价格，则转入竞拍自持建筑面积比例，剩余3宗则是竞拍配建安置房面积。
据好地数据库，今年海宁共出让了14宗涉宅地块，平均溢价率60%，各个板块的市场热度均较高，但这些地块的最终得主，大多是以海宁本土的房企为主。
此次，海宁又推出四宗地块，将会呈现怎样的热度？若持续此前的热度，海宁的市场是否具备支撑力？
好地研究院对四宗地块进行了实地踏勘，并进行分析——
许村地块：大概率拍至上限，需竞拍安置房
许村地块位于许村镇人民大道北侧，新城大道西侧，地块出让面积62.31亩，容积率2.5，建筑面积10.38万方，地块起始价格5.58亿元，起始楼面价5373元/平米。
地块竞拍上限价格94800万元(对应溢价率69.89%)，上限楼面价9128元/㎡，达到上限后，竞拍配建安置房面积。
好地研究院分析，该宗地块最终需要竞拍安置房的可能性较大。理由如下：
1.地块东侧600米处，海宁本土房企万城于今年6月份拍得一宗地块，最终以上限价格成交，楼面价9761元/平米，需配建安置房面积7700平米（占建筑面积比重为10%），实际地价成本超1万元/平米。而此次出让的地块，上限楼面价9128元/平米，与万城地块比尚存在明显的价格距离。
2.地块周边最直接的新房对标是万科桂语东方和远洋湖映宸章。其中万科桂语东方精装高层售价约为2.1万，以此倒推保本地价为11874元/㎡（超过上限楼面价2746元/㎡）。
3.据好地研究院调查，许村很大一部分客群来源杭州城区溢出，随着板块内楼盘开发的不断推进，将成为环杭城市的重要房地产板块。
地块周边情况（海宁新闻网来源：好地大数据）
马桥地块：限制要求多，将低溢价成交？
马桥地块出让面积16880㎡，地上容积率1.2-1.5，建筑面积25320㎡，配套商业用房宜集中设置，商业用房建筑面积比例不大于总建筑面积的50%。
地块起价10000万元，楼面起价3949元/㎡，上限价格17000万元，上限楼面价6714元/㎡。达到上限后，竞拍自持比例建筑面积。
好地研究院分析，该宗地块或将以低溢价成交，理由如下：
1.地块需自持不少于8000平米的商业用房（建筑面积占比31.6%），且需要4000平米用于酒店，商业的要求较高；若商业部分按照零地价，住宅部分实际起价为5773元/平米。
若将商业部分的运营成本摊至住宅部分，则实际的地价更高。
2.地块体量较小，建筑面积仅2.5万方，又非快销型产品，房企普遍关注度不高。
3.马桥地块处于海宁城区南部，与海宁城市发展的主轴线（杭海城际轨道轴线）偏离较远。
4.从价格来看，周边新房售价以尾盘华景川桂语江南为参照，高层13500元/㎡，排屋18000元/㎡。假设以高层和排屋折中价格15750元/平米作为预期售价，则住宅部分保本地价为7847元/㎡，对应地块楼面价5368元/㎡（溢价36%）。但考虑地块的商业要求，实际上不会有这样的溢价预期。
地块位置图（海宁新闻网来源：好地大数据）
以下为地块具体的出让要求：
地块投资强度≥19500万元/公顷，开工后半年投资额达到10000万元以上，运营后3年年均税收≥300万元/公顷，要求自持计容建筑面积不少于8000平方米商业用房，用于酒店及相关商业配套，包括计容面积不少于4000平方米的地上酒店主体和计容面积不少于4000平方米的配套地下卖场。
海宁开发区地块：较难拍至上限
如果海宁许村是融杭的逻辑，那么海宁开发区则是接沪的思路。由于区位上，与嘉兴南站仅20分钟左右车程，与G60高速通达性好，海宁开发区的楼盘在推广上，更多的是打出了上海牌。加上与海宁市区方向存在一定的价差，板块有价格优势，投资需求也是一个方面的导向。
此次出让的地块出让面积65142㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积117255.6㎡，地块内需配建不少于1500平方米社区服务用房。
地块起价54800万元，楼面起价4674元/㎡，上限价格93100万元，上限楼面价7940元/㎡。
好地研究院分析，开发区地块达到上限的可能性或不大，理由如下：
开发区板块历史**价格为7711元/平米，为2018年7月份创下，若达到上限价格，则板块地价将突破历史新高。
这样的结果，目前缺乏市场条件：据好地研究院调查，板块内在售洋房的价格为14000元/平米，竞品项目基本上是由海宁本土房企，包揽，其中鸿翔是**的地主。
以14000元/平米的售价倒推，保本地价为7034元/平米（溢价50.5%）。
地块周边情况（海宁新闻网来源：好地大数据）
城西地块：理性拿地还是有上涨预期？
城西地块位于海宁城区，海州街道，距离杭海城际轨道海州路站仅约1公里，旁边有海宁紫薇中学等配套，是此次出让的四宗地块中，各方面属性均较好的一宗。
地块出让面积41902㎡，容积率1.5-2.0，建筑面积83804㎡，商业用房建筑面积比例不大于地上总建筑面积的1%，地块建筑高度不大于50米，住宅高度不低于24米。
地块起价52900万元，楼面起价6312元/㎡，上限价格89900万元，上限楼面价10727元/㎡。
地块内需设置一所规模不少于9班幼儿园，用地面积不少于4655平方米，地上建筑面积不少于3840平方米，幼儿园建成后无偿移交政府。
若按照4000元/平米扣除幼儿园建安成本，地块实际楼面起价为6496元/㎡，
好地研究院认为，从市场面来看，从理性的角度地块较难到上限。理由如下：
地块周边在售楼盘的价格普遍在17000元/平米左右。例如地块东侧1.26公里处的万城明珠项目，2019年4月22日首开，高层成交均价16500元/㎡（含精装）；而西侧的不到2公里处的万城雅园，高层毛坯售价13000元/㎡。
若按17000元/㎡倒推保本地价为8806元/㎡，则预计成交楼面价8623元/㎡（溢价36.6%）。
但是，考虑不理性的因素，以鸿翔今年6月份摘牌的市区长丰路南侧、文宗路东侧地块为例，也有可能拍到上限，或接近上限。
6月12日，鸿翔以上限价格111100万元竞得市区长丰路南侧、文宗路东侧地块，楼面价10562元/㎡，溢价率70%，竞配安置房建筑面积13680㎡。实际地价达到1.27万元/㎡，远高于城西地块的上限楼面价10727元/㎡。
结论：如果地块最终溢价率不到36.6%，说明没有加预期拿地，市场热度一般；若最终溢价率接近上限，说明房企预期较高，市场热度保持高位。
