“ 谈谈LPR和固定利率，到底选哪个好？来龙去脉告诉你”
01
背景
2019年12月28日，中国人民银行发表公告[2019年30号]，对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜，如下图为公告内容。
今天是2020年3月1日，房贷利率开始正式换“锚”，存量房的房贷合同，都可以换成LPR了。网上铺天盖地都是这方面的信息，复杂的计算公式和定义搞得人非常晕，所以笔者整理以下资料，简单普及下简单的金融知识，解读下这30号公告的具体内容和一些个人的思考。
02
以前的贷款利率是啥？
翻开合同看下，注意是借款合同，而非商品房买卖合同，**页，【借贷条款】，如下。
**个红圈，“借款期限在1年以上的，利率采用了一年一定的方式，借款当年执行本合同所确定的利率，以后各个年度贷款人根据每年1月1日的法定利率确定当年的借款利率水平，利率执行期限从每年1月1日至该年12月31日止。”
第二个红圈“国家法定利率（备注：也就是上一个红圈的法定利率）调整以及利率政策变动时，贷款人有义务直接执行中国人民银行有关规定，对本合同项的贷款利率、违约金率等费率进行调整”。
复杂的东西简单化，上图这样一般的贷款合同都超过了5年，每年的贷款利率根据国家法定利率来调整，那么我们国家法定利率目前是多少呢，又是如何变化的呢？
从上面两张图可以看出，上一次国家法定利率（也就是央行基准利率变化）是在2015年10月24日执行的，商业贷款5年期以上为年利率4.9%，公积金贷款年利率为3.25%，贷款利率也是逐年下降的，从这个维度看，国家其实是鼓励贷款买房的，利率逐年下降嘛。
有人会问了，那么打折或上浮是咋回事呢，查资料！基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，各金融机构的【存款】利率可以在基准利率基础上下浮10%，【贷款】利率可以在基准利率基础上下浮20%。【讲白了】，就是银行可以根据市场水平、贷款对象的信用情况自主定义贷款利率。
下图展示了以前福州各个银行实时的折扣情况了，分为首套房贷款利率上浮和二套房利率上浮等，再早以前是打折。
笔者找到一份2017年借款合同，上面写着房贷利率为4.41%，即当年央行基准利率4.9%的九折。
综上所述，总结一句话，以前的房贷利率=央行基准利率×各个银行不同的折扣或者上浮百分比，折扣写入合同中，**不变，基准利率是变的。
03
2019年10月8日之后的【新发生】贷款利率计算方式？
事实上，2019年10月8日发布了中国人民银行[2019年16号]公告，自2019年10月8日起，【新发放商业性个人住房贷款利率】以最近一个月相应期限的【贷款市场报价利率】（这就是LPR:Loan Prime Rate）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，【合同期限内固定不变】。
熟不熟悉的套路，就是你的贷款利率还是变的，“央行基准利率×不同银行的折扣或上浮”演变为“LPR+基点”的方式，以上为**条内容。
第二条：借款人借款时可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，所以可以选1年定一次，亦可以选2年定一次，也可以选5年定一次，每次到约定重定价时间点时按最近一个月相应期限（比如是1年或者5年以上）的LPR。
LPR的历史也讲一讲：
（1）在没有LPR之前也就是2013年之前，国家只有贷款【基准】利率，央行定个基准，各个银行执行就行，2013年为了激活市场活力，学习美国引入LPR（在美国叫做**客户贷款利率），贷款【基础】利率，就是银行对**客户的贷款利率，一字之差。
（2）此时的LPR=（10家银行去掉****的报价）与上季度贷款余额的加权平均（此时发布的LPR都是一年期的，其他期限的LPR是根据在这个1年期的LPR上加减点形成的，诸如3年期LPR=1年期LPR-0.5%等等），但是老客户咋办，还是按照央行的基准利率吧，这就是所谓的双轨制，10家银行所报的LPR也基本都是央行的基准利率，所以很长一段时间LPR其实就是约等于基准利率。
（3）所以这时就要对LPR进行改革，不然不利于引入LPR的初衷，LPR定义为贷款市场报价利率，所以央行规定每一家的LPR=MLF±百分点，MLF意为中期借贷便利，由央行控制，MLF可以理解为央行借给银行的利率，LPR理解为银行借给客户的利率。这时的LPR是由18家商业银行共同报价产生，去头去尾，算术平均，而且增加了5年期以上期限的品种，每月20日报价计算。由原来的每日报价改为每月报价。
（4）1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在上面两个期限品种之间自主选择。
第三条内容：LPR不等于最终利率，实际房贷利率还要看银行加基点情况，目前央行只规定了基点下限，具体加点数值则是省分行以及具体批贷银行决定。首套房央行规定了只能大于LPR，基点不能小于0，意味着，房贷打折没了。二套房**为LPR+60基点，也就是LPR+0.6%。
比如2019年11月30日我去买房，贷款的银行可能并非因10月8日说换锚就改变了实质的利率，这样客户和市场容易反弹，先过渡一下，看下目前的基点怎么换算，比如原来首套房按央行基准利率上浮15%执行，即贷款利率为4.9%×1.15=5.635%，11月20日5年期以上期限LPR为4.8%，所增加的基点=（5.635-4.8）*100=83.5个基点，即最终的贷款利率为【5年期以上期限LPR+83.5个基点】，然后按照约定，1年调整一次还是N年调整一次，回到**条，好理解了。
第四条内容，各省还可以根据自身情况调整加点下限，但不能低于央行**要求下限。
最后一条，公积金贷款不参与利率调整，按央行基准利率执行。
04
2020年3月1日以后要做什么？
现在逐条进行解读2019年30号公告：
1、**条讲的是，只针对2020年1月1日之前的基于基准利率定价的浮动利率贷款，固定贷款合同不管（一般人选的都是浮动的，参见第二章的借款合同），公积金贷款不管，2020年1月1日以后，不得签订基于基准利率定价的浮动利率贷款合同。
2、第二条讲的是，3月1日以后，银行要和住房贷款客户进行协商，把原来的贷款利率按2019年12月的LPR进行换算（也就是第三节结尾所换算方法），可以为正基点，也可以为负基点，这个基点在剩余还款期限内不变。也可转为固定利率，最后一个重定价周期内（2021年12月31日之前）的贷款可不转换，每个人只能转换一次。
3、第三条讲的是，首先个人消费经营类贷款定价基准转换成LPR，基点可自行商定。个人住房贷款怎么换算呢，举个栗子，5月1日开始转换LPR，把重定价时间定为8月1日，每年1次，那么从2020年5月1日到8月1日之间的利率仍为5月1日转换的利率LPR+固定基点，8月1日以后，贷款利率变为7月20日的5年以上期限的LPR+固定基点，然后2021年的贷款利率重新定价为2021年7月20日的5年期以上期限的LPR+固定基点。
4、第四条讲的是，重定价日和重定价周期都能重新约定，把重定价日越往离现在开始的时间向前推，就越快更改为LPR。
5、第五条讲的是，个人消费经营类贷款如调整为固定利率，双方互相协商；个人住房贷款调整为固定利率，按原合同最近的利率保持不变。
05
结论
1、换汤不换药，央行和地方政府仍有较大空间对利率进行干预，刚才讲了，MLF是央行控制的，地方政府随时可以控制新房贷的基点数。从2019年16号公告第四点看出，各地政府可以确定**基点，因城施策。
2、注意到有些银行发布公告的内容，“经借贷双方协商，可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日”，啥意思，举个栗子。
假如你原来的放贷时间为1月1日~3月1日之间，那么你3月1日后到8月之间去改重定价时间为1月1日的话，就会从明年的1月1日开始重定价，如果选对月对日的话就会从明年的1月到3月之间重定价，选1月1日效果好点；
假如你原来的放贷时间为3月1日至8月31日之间的话，请你在自己的放贷日之前去选对月对日效果好点，这样最快；
假如你原来的房贷时间是8月31日以后的话，直接就选对月对日即可。
一定要向银行问清楚。
3、从2015年到2020年，一年期LPR一直在走下坡路，如果国家早点改革贷款市场报价利率机制，个人将多享受4年以上的降息福利，4.9%到4.8%是10个基点啊。
4、分析下标题的问题，到底选LPR好，还是固定利率好。
（1）如果挑浮动利率，你现在的利率设定为A，基点B=(A-4.8%)，你接下来的利率就是新的LPR+A-4.8%；
（2）如果挑固定利率，利率固定为A；
（3）没有第三个选项说还可以按原来基准利率的打折或者上浮10%走；
所以只要以后新的LPR持续降低，你的利率就会降低，选浮动利率划算；但是如果LPR比4.8%高，选固定利率划算。
5、现在大部分人包括银行工作人员都认为LPR会根据中国情况持续下降，毕竟欧美有些国家利率都很低，甚至负利率。但是我认为还是分情况看待这件事：
（1）如果三五年内准备换房或者房贷利率剩余时间较短，咱也不折腾了，搞固定利率。
（2）如果房贷年限较长，短时间不愿意换房，但贷款还款基本没压力的，考虑一下这修改的点数对自己是否有没有大的影响，100万元，30年贷款期限，4.9%利率到4.8%一个利率月供也就差61元，且都是至少一年换一次利率，1个点少还720元，其实也不多（去年8月到今年2月，降低了1个点而已）。另一方面考虑通胀水平，让自己的还款金额更确定一些，选固定利率，想想10年前的3000元和现在的3000元是同一个概念吗。
（3）听专家的，跟大多数人一样，跟着大趋势走，选浮动利率，LPR涨还贷跟着涨，LPR跌还贷跟着跌，大概率很多人会选1月1日重定价，我认为很多银行会慎重考虑1月1日的LPR报价。
不对之处，欢迎后台留言指正。
