这几天都在关注台风“烟花”和东京奥运会，买了人生的**双“鸿星尔克”，也被南京的新冠疫情牵动着心。
一晃眼发现今天已经7月27日，杭州第二批集中供地还没有消息。
开发商的拿地热情一定程度上决定了一个阶段楼市的走向。
虽然还是地价和房价都没有悬念的“双限地”，但自持占比决定了开发商的利润空间。怎么拍？多少人拍？拍到什么价格？都是悬念。
市场上倒是充斥着“二手房、法拍房降温”的新闻。
今天有两套法拍房，低于评估价成交，这两套房都所属于杭州比较热门的楼盘。
一个是明星爆款楼盘杨柳郡，另一个是学区房里的顶流中大文锦苑。
今天杨柳郡的这套法拍房位于四区8幢1单元901室，房屋为东边套，总层数为13层（含地下3层），建筑面积是133.77㎡，房屋格局为内部格局为四室二厅一厨二卫，评估价为842万元，折合评估单价6.29万元/㎡。
这套房源有点特殊，是涉刑法拍房源，但最终还是顺利出货。而且还挺受关注，有2.6万人围观这套房源的拍卖。
经过83轮竞价，以总价836万元成交，折合单价约6.25万元/㎡，仅仅只比评估总价低6万元。
杨柳郡房源的当前挂牌均价约6.65万元/㎡，签约均价约5.79万元/㎡，这套法拍房的评估价基本与市场价保持一致。
比起杨柳郡这套房源，中大文锦苑这套就冷清了一些。
要知道中大文锦苑可是“学军求智巷校区+十三中”双学区房，在杭州学区房中有着巨大的影响力。
中大文锦苑这套法拍房，面积为143.47m²，以1125万元起拍，评估价为1500万元。
仅两人报名，只有两轮报价就结束了拍卖，成交价为1126万元，折合成交单价约7.85万元/m²，低于评估价374万元，相当于是评估价的75折。
这个价格又远低于二手房挂牌价，据好找房数据显示，文锦苑的二手房挂牌价目前基本在9-12万元/㎡之间。
应该有人会问：是不是评估价过高了？
这套房源的评估依据应该来在于今年1月中大文锦苑成交过一套面积为145.39㎡的高层二手房。当时的成交总价1500万元，折合单价103171元/㎡。
1月份连大户型都可以遭遇“追高”、“疯抢”，再次说明之前杭州楼市“过热”。
法拍房为什么会降温呢？
还是前面那个观点，与其说是降温，不如说是开始“归于理性”。
1、杭州已经将法拍房纳入限购，不再是破限购的渠道之一。
今年3月3日，杭州住保房管局发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，其中提到：参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。
竞拍杭州的法拍房，首先要有购房资格。
法拍房和普通二手房无异，由于房源的特殊性，低于市场价也属于正常情况。
杨柳郡法拍房还能拍出与市场价持平的价格，其实我挺意外的，这个楼盘是真的能打。
2、中大文锦苑这套大户型总价高。
大户型高总价的学区房，不是热昏头的市场，成交难度大其实再平常不过。
以此来判断**学区房也扛不住了，我个人觉得还为时过早。
如果是“学军求智巷校区+十三中”的小户型，情况又会完全不同，任何时候都是“老破小”的学区房更好成交。
3、二手房市场行情确实走低了。
据好找房数据显示，上周杭州二手房成交量继续下跌。
2021.07.19-2021.07.25期间，市区二手房共签约逾1300套，环比下降了10.7%。这是杭州二手房市场进入下半年首月以来，周成交四连跌。
新房看似最近冷清，中签率比之前要提高了一些。事实上，摇号其实盘不少，热门楼盘参与的却很少。
运河新城的河语光年算是最近最热的一个楼盘。首开199套房源最终吸引到6415组意向登记，中签率只有3.1%。
金隅森临澜府摇号中签率一路走低，这次的低至3.29%。
丰收湖的中旅时光里这一次摇号也低于10%。
滨江旭辉朝闻花城差点就限售了，中签率为10.44%。
丁桥的电建悦安嘉府相对好摇一些，首开中签率为34.94%。
姑娘桥站的地铁万科·彩虹天空之城，这一次比上一次好摇了一些，中签率为20.19%。
这能代表市场真实的热度吗？不能。
毕竟热门板块的明星楼盘都在“夏眠”……
接盘侠们开始归于理性，这是大家（非炒房客）一直期待的，愿意看到的。
但即便如此，和限价的新房相比，还是有巨大的价格优势。
二手房的“水份”还可以再挤出一些来，毕竟只有二手房的价格跌了，新房才不会那么难摇。（THE END）
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