1
二手房成交量继续萎缩
与以往“红盘潮”结束后的情况不同，这一次并未迎来二手房成交放量。
8月份二手成交量仅5300余套，出现了连续5个月的成交量萎缩，不光是比7月份少了1000余套，更是比3月份已经“腰斩”。
二手房成交量包含了商住公寓等非住宅产品以及“自卖自买”等非正常交易，实际二手住宅成交量可能更为惨淡。
中介机构成交比例也出现了明显下降，仅71%左右，成交量和成交比例双双下降，杭州二手房中介的日子也越来越难过了。
截至今天下午6点，杭州本月二手房成交量仅811套，以此推算，9月成交量很可能跌破5000套，甚至跌破4000套。
2
降价急售？
近期出现了一个比较有意思的现象，曾经被炒房客玩坏的“截图成交”开始反噬，悄然变成了“朋友圈降价”。
不少二手房以“房东摇到亚运村”为由降价出售，降价幅度几十万到几百万不等。
房东是不是真的摇到了亚运村，这个倒也并不重要，近期二手房挂牌价格普遍出现了下调倒是真的。
股市普遍存在追涨杀跌，楼市亦然。
越是这样降价急售，购房者越是不敢接，除非到一个难以拒绝的价格。
无论是买家还是卖家，相信大家现在都比较关心杭州二手房还会跌多久，还能跌多少？
想要回答这个问题，必须先了解为什么在这个时间出现了拐点。
3
我把主要原因归结于政策导向、信贷收紧、情绪转向三大方面。
1、政策导向
今年以来，全国各地出台了密集的楼市调控政策，特别是几个包括杭州在内的热点城市。
杭州“8·5新政”对于限购政策的调整也大大超出了预期，政策方面的连续施压，对市场情绪会有明显的打压作用。
同时，杭州摇号政策调整让部分有房户“重燃了希望”，与之前持房待涨不同，部分社保巨子会更倾向于卖出手中房源，参与摇号打新，完成一个“高低切换”。
毕竟挂得再高也只是账面浮盈，“套现低吸”才能完成二次增值。
其中，确实有一部分房东在这一批红盘潮中摇到了新房，急于套现维持现金流。
当然，短期内抛售增多，会对本就库存高企、成交量萎缩的二手市场形成了一定冲击，小范围的踩踏在所难免。
更重要的是，二手房指导价的临近对于房东预期有明显的影响，二手房指导价之前高位套现或许是当前最明智的选择。
2、信贷收紧
今年1月出台的房地产贷款“两条红线”的作用逐渐开始显现，银行房贷额度极其紧张，大量增量房贷积压的同时，房贷利率也出现了大幅上调。
出于优先保障新房房贷的考虑，二手房的信贷额度更为紧张，现在卖房都要做好几个月甚至半年以上的尾款等待期，这也是现在很多房东要求全款的根本原因。
去年为了对冲疫情影响，向市场投放了大量新增货币，其中一部分因为没有严格监管流入楼市，才有了2020年的结构性行情。
而今年对于经营贷的监管逐步加强，不能说完全没有流入楼市的情况，但是相比去年，在规模上明显缩小，难以掀起什么风浪。
资产价格估值高位，出现流动性缺失，再好的资产也会被打压，这是所有资本市场的规律，类比2015年打击场外配资导致“股灾”，就很好理解了。
增量资金的大幅度减少，存量资金也会出现分歧、犹豫，进一步加剧二手房市场的流动性紧缺。
如果不能改变信贷政策，也就只有等资产价格回落到合理估值区间，才会有存量资金陆续进场抄底，或者重演2011年到2015年的“5年阴跌”。
信贷政策的调整更像是“釜底抽薪”，效果上比限购限贷限售等政策要好得多。
当然也不用太过悲观，房地产在国家经济中仍然扮演最为重要的角色，为了保证房地产市场的平稳运行，仍然会给予一定的信贷支持。
二手房市场会在什么时候企稳，关键还是看信贷政策什么时候能走向宽松，或者二手房价格是否能回调到位。
3、情绪转向
各种微信购房群的活跃度一定程度上代表了市场的情绪，很多群基本也没什么人聊天了，要么是已经买好，要么是对买房没了太多激情，“佛系”摇号了。
与年初到处都是“倒挂百万”、“交付翻倍”相比，近期购房群的情绪显得悲观了许多。
朋友圈的“成交截图”都变成了“降价信息”，是不是真的已经并不重要，重要的是越来越多人开始变得理性、犹豫，生怕自己“抄底”在了山腰上。
从8月份这次红盘潮中也明显能看出，新政之后存活下的房票大部分都是以投资保值为最终目的，“摇号打新”更多的是为了追求一个更为安全的价格空间。
这大部分投资需求必然不会去接盘价格高位的二手房，情绪上的传递也会使那些以自住为目的的购房者产生犹豫，毕竟一跌就是几十万，都是辛苦血汗。
4
什么样的价格才有性价比？
以上是对目前二手市场的一个简单描述，都是已经发生或正在发生的事情，对于购房者而言，更重要的是采取什么样的措施应对。
至于二手房还要跌多久，上文已经提过，判断二手房市场企稳的重要标志是信贷政策宽松或者价格回落到合理估值。
房地产信贷政策短期内宽松的可能性并不大，而且优先照顾新房，除非是出现比较极端的行情，影响了土地市场和新房市场。
二手房指导价指导的并不是房价，而是信贷，进一步限制了二手房市场的杠杆。如果杭州也跟进，那么必然是对二手市场的二次打击。
另外，什么样的价格可以算是合理估值，这个方面每个人都有自己的判断。
个人认为，判断二手房合理估值有两个重要的维度，一是区域内的新房限价，二是去年放水前的市场价格。
区域新房限价是政府制定的合理价格，可以理解为市场的底部，只要不发生极端情况，一般情况下很难跌破新房限价。
二手房可以以新房限价作为参照，综合评估位置、品质、户型、装修、学区等因素的差异，对二手房价格进行评估。
去年放水前的市场价格差不多就是19年底~20年上半年的价格，这也是自2018年中之后经历了2年横盘的价格，可以再计算10%的涨幅作为判断当前二手性价比的依据，基本上也符合新房限价判断法。
目前二手房挂牌价格普遍回落到去年9月份左右，个人认为还有一部分下探的空间。
当然，在这一年内出现了不小的板块分化，以上方法并不适用于所有板块，还是要具体小区具体分析了。
不幸在年初“高位接盘”的朋友也不用太过担心，杭州这座城市今年经历了不少变故，不过整体向好的趋势还在，损失的最多就是时间和利息成本。
声明：本站旨在为用户提供更多楼盘信息，内容所有权归原创作者豪言堂所有，观点仅代表作者本人，不代表杭州看房网立场，如需删除直接发邮件联系我们！
