| PART 1 |
新政出台当天，房叔在新政解析一文内做出了与市场普遍观点颇有些冲突的、但非常明确的结论：
在新政的暴击下，杭州楼市接下来将进入的下行调整期，且不会是短期就可以结束的。
经过一个月时间的观点拉锯，在二手房一个接一个的抛售案例下，杭州楼市也基本形成了二手房在全面降温的初步共识，和我们最初的判断不谋而合。
但还是有不少声音在坚持，降温只是暂时的，阶段性的，楼市不可能出现明显的大降温。
对此，仅用纯理论型的观点注定无法说服那些坚定的多头，但事实必将胜于雄辩。
假如二手房降温还不足以说明问题的话，全面限价下，几乎没有风险的新房热度变化会是毋庸置疑的金指标。
而已经在进行中的，红盘潮后的**次粉盘潮或许将成为杭州楼市的试金石。
| PART 2 |
不同于刚刚过去不久的，开盘规模极其壮观的红盘潮，当下的粉盘潮几个截然不同的特性，在很大程度上将极好且有力的呈现出当前的市场热度状况。
首先，此轮粉盘潮开盘规模明显要小上许多。
仅有不到十个相对较好的新盘出场，粉盘仅数个，如檀映里、春和云境、花宸里、德信中心、望林府等。
同时此轮粉盘潮的开盘房源量有限，上述几个相对优质的粉盘的开盘量都极为有限，加推房源基本集中在80套至200余套。
几个粉盘总的开盘量相加，总房源套数仅有可怜的700余套。
如果算上临平的月映咏荷园、以及丰收湖的长粼之宸、浦沿的江荣府等相对尚可的新盘，此轮粉盘潮的总开盘量也不过2000余套。
可以发现，此次开盘潮的规模相对上一轮红盘潮明显要小了许多，粉盘房源总开盘量不足红盘潮开盘总量的十分之一。
在上一轮红盘潮的教育下，几乎所有摇号参与者都明白了，即使是顶格社保的有房家庭，想要快速摇到一套好房的概率同样渺茫。
以上车为目的的真实需求必然不会放过此次粉盘潮。
同时，粉盘潮开盘房源总量小就意味着竞争压力大，此轮粉盘潮自然会是极好的试金石，也是杭州楼市真实需求的一次残酷测试。
| PART 3 |
按照红盘潮接近10万的登记人数，减去被红盘潮消耗的1万张房票，剩余未被消耗的房票大致有8万至9万。
假如这些房票绝大多数都是以上车为目的的真实需求，那么此轮粉盘潮至少将承受数万房票的冲击。
那么优质粉盘的登记量将突破大部分人的想象，入围门槛也必定会高的吓人。
当然这是以杭州楼市仍具有较多的刚性上车为**诉求的真实需求为基础推导出的结果。
如果真的还剩余如此庞大的真实需求，自然可以证明当前的杭州楼市确实还具有一定的韧性。
但假如此次粉盘登记量不如预期，在很大程度上也就可以非常有力的反馈出杭州楼市是否虚热。
可能上车的机会都不把握，谈什么真实需求？
粉盘登记量不足，也就能证明杭州楼市的投资比例过高，而底层支撑不足，接下来持续走淡将不会是短期可逆转的。
| PART 4 |
按照以下几个粉盘分布较散，几乎都没有可进行分流的同区域、同类型产品，以及互相之间的分流能力也不强的分布结构。
加之总价覆盖面广，可以预估到，以下粉盘本次开盘都可以非常有效的吸引所在大区域内的绝大部分真实需求。
再结合我个人的预期，以及有过开盘记录的粉盘最近一次加推登记量等情况综合反推。
如果杭州楼市热度仍保持了高热度，且市场上还有大量真实需求的情况下，以下几个粉盘此轮的登记量应不低于如下数据：
檀映里：
门槛较低的改善产品，总价约500万起步，参考和品超7000户的登记量，以及当前无同类产品分流，登记量应不低于3000-4000户。
春和云境：
总价门槛低，约300万起步，区位兼容性较强，能够承接主城大部分区域，乃至城北、未科的部分刚改需求，登记量应不低于7000-8000户。
花宸里：
总价门槛低，约300万起步，是已被认定为红盘的新盘，但当前江南并无明显的分流楼盘，综合预估，登记总量应不低于7000-8000户。
望林府：
城北区域**加推的粉盘，总价约350万起步，区域兼容性较强，且没有同区域、同类型产品分流，预估登记总量应不低于3500-4000户。
德信中心：
城东新城核心区位，总价约500万起步，城东目前**开盘的改善楼盘，且无有效分流的同类楼盘，预估登记量应不低于3000-4000户。
五个优质粉盘的预估登记总量相加为2.35万-2.8万之间，符合红盘潮应该剩余的真实需求房票量。
在理想的、没有明显降温的杭州楼市下，这些粉盘的登记量大概率都能达到或接近以上预估数据。
即使扣除担心社保时间过短入围不了这些粉盘，而放弃报名的房票，也不应相差太远。
如果达不到，甚至相差太远，那么新房销售端也将印证市场的整体降温，降温将不是二手的独有现象，而是杭州楼市的全面遇冷。
一座城市的新房、二手房总是唇齿相依，二手遇冷，必定会逐渐传导到新房市场上，就算新房限价也会受到一定影响。
区别的只是二手冰冻、新房微冷的差异，**不会出现整体意义上的冰火两重天。
此轮新房是否遇冷，边缘区域新房登记量同样是有效的参考指标。
当二手降温，不多的倒挂都将被抹平时，南部新城、临平山北的火还能否持续？
而那些远郊区域的新房是否就此全面遇冷？
| PART 5 |
接下来，拭目以待即可，是冷是热用数据说话，数字不会骗人。
没有红盘动辄数百万的获利预期扰乱，此轮粉盘潮已然化身成为了杭州楼市**的试金石，温度计。
声明：本站旨在为用户提供更多楼盘信息，内容所有权归原创作者荆轲(杭州房叔)所有，观点仅代表作者本人，不代表杭州看房网立场，如需删除直接发邮件联系我们！
