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杭州第三批集中供地正式提上日程，不过预公告中并未提及具体的地块限价，留下了一个比较大的悬念。
最近几天，坊间就传出限价要涨的传闻，不少人在购房群里求证，说是市北限价要调整至39000元/㎡了之云云。
不太清楚这些消息的来源，说实话我也没有那么多小道消息，不过趁此机会可以聊聊限价这个事情。
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第三批集中供地会不会调整限价，其实可以参照第二批集中供地的定价情况。
以上是第二批集中供地的限价情况，出现明显调整的有三块，分别为良渚新城古墩路北杜文路东地块、笕桥单元JG0603-R21-06地块以及东冠单元R21-20地块。
良渚新城古墩路北杜文路东地块出现上调的原因可能是区域内暂无近期开盘项目或其他双限地块，可供对标的就是保利和光尘樾（高层均价约24400元/㎡）。
不过保利和光尘樾定价追溯期较远，虽说是去年才清盘的，但价格其实是2018年的，就目前市场而言偏低太多了，进行适度的调整也可以理解。
笕桥单元JG0603-R21-06地块出现上调的原因可能是考虑了地块容积率，预留了做“高低配”的定价空间。
东冠单元R21-20地块对比邻近新出让的两宗浦乐地块，在限价上提高了2000元/㎡，能够解释的原因大概就是它们并不属于同一个控规单元，属于东冠单元的全新定价。
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其他地块其实也出现了一定调整，只不过并不是特别明显。
余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块应该是就近参考了未来科技城36100元/㎡的限价，毕竟云城是全新的板块，拉平未科也可以看出对云城项目的“特殊照顾”。
三墩单元XH0303-16地块的定价大概是就近参考了祥符，区域内已经断供多年，所以按照新板块定价了。
杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块也可以看成是新板块定价，因为比较靠北，略低于东湖新城主流的22000元/㎡，也算是合理价差。
当然，也不排除目标单位是杭州地铁的缘故，给予了一定的价格照顾。
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综上所述，可以大概看出集中供地限价的几个规律：
1、限价体系整体上保持稳定，大部分板块基本不变，只有小部分进行了微调；
2、新板块定价可能会拉平就近同级板块的**限价；
3、对于新房供应时间间隔比较久的板块，存在重新定价的可能，但是调整幅度并不会太大；
4、对于区域重点规划项目或容积率偏低的特殊地块，可能给予一定的溢价；
5、同区域所属控规单元不同或者道路存在分割，都可能是影响限价的参考因素；
假设以上总结的规律是正确的，那么对于第三批集中供地的限价情况可以做一个基本的判断：限价整体保持稳定，部分地块略有调整。
如果这次限价真的进行了调整，难免加剧一些本就焦虑的购房者的恐慌情绪，其实大可不必。
从某种意义上讲，上调了限价可以挤压了投资客投机的空间，是一种变相劝退，可以提高自住型购房者的中签率，也并不完全是一件坏事。
当然，我还是坚持大部分地块的限价不会做过多的调整，毕竟限价是此轮调控周期最核心的手段，保持一定上涨预期的同时，还是要控制新房价格涨幅的。
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文章的最后，带大家回顾一下杭州近些年限价政策发展的过程。
杭州实行新房限价可以追溯到2016年底，只不过当时并没有明确的规定，只是不让开发商随便提高备案价，甚至还要求部分价格过高的楼盘下调备案价。
19年出台土地双限政策之前，新房限价并没有太多规律可循，基本逻辑就是不得超过前期的备案均价。
新开售项目基本参考周边在售项目或是上下游板块的定价，首次开盘就需要上报整盘均价，以杜绝开发商存在捂盘惜售的侥幸心理。
当然，确实出现过部分楼盘大幅超过前期备案均价的案例，比如绿城沁园、湖景居、万科城市之光等等。
不过，能突破限价的楼盘数量有限，大部分楼盘还是被摁得死死的。
不少豪赌限价会放开的开发商也为此付出了惨痛的代价，2017年~2018年拿地的项目鲜有盈利的，可能谁都没想到快到2022年了，限价也没有太大变动。
同时，针对一些新开售的楼盘存在产品差异的，会有一个价格系数的指导，比如8-11层小高层是高层均价的1.1倍，7层以下洋房1.2倍系数，叠墅1.4-1.5倍系数，排屋2倍系数等等。
这让开发商们得到了一个变相突破限价的启发，为了提高整体溢价率都在研究怎么做“高低配”，以至于出现了大量洋房、叠墅、排屋、合院等产品。
2018年开始推行全装修，装修部分也就成了楼盘名正言顺的溢价部分，最早关于具体装标似乎也没有太多限制，出现了大量“高价低配”的全装修楼盘。
自2019年6月**批挂牌双限土地之后，新房的价格在拿地的时候就确定了，也逐渐基本明确了各版块的限价。
以上内容为个人对楼市的见解，不一定都对，仅供参考。
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