01
我手里有一套采荷的学区房,一套滨江区的普通小区住宅。目前小孩子离上学还有好几年，到底该不该把两套都卖了，再换一套滨江区大一点的二手房住宅？比如说白金海岸的大户型。
刘园：
以他的情况置换是肯定要的，但是如果考虑到他的通勤时间，还有以及小孩子上学的情况的话，我们置换的过程当中可以考虑一下哪一个更重要。
如果通勤时间差不多，那么选择换成大户型的话，全家的居住感肯定会有一个质的提升。当然了采荷的学区，肯定是比白金海岸的闻涛小学肯定要好很多。如果更在乎这个学校的话，其实采荷这一套是可以保留的。
如果经济允许的话，可以把滨江的这一套普通住宅给置换掉，换成采荷周边的大套户型。整体的居住品质跟学区的话就可以兼得了。
02
我和太太都是杭州户口，名下各有一套房。一套是龙湖武林九里的120平米的洋房，另外一套是复地黄龙和山的89平米的洋房。现在想卖掉其中一套置换，请问老师是建议卖掉哪套？哪里有150-160平米，总价800万以内的改善型二手房推荐？
刘园：
其实目前的一个二手房市场来看的话，成交量已经连续下跌好几个月了。10月的话可能成交量可能会跌破3000套，这样的情况下的话，我们考虑两套房子哪一套会更加容易出手。
综合它整一个区位优势、总价门槛以及本身产品的保值性来看的话，我会更建议出售黄龙和山89平米的这套洋房，而保留武林九里的这一套120平米的一个洋房产品。
至于800万的整个预算的话，其实从整个杭州来看，它的可选择余地还是挺大的。比如说像申花、城东新城、文晖，还有的话未来科技城、滨江、奥体、钱江世纪城等，都是有二手房可以选择的。
03
杭州临安区的美的西径晓风苑可以投资吗？
刘园：
临安区作为杭州范围内**不限购的区域，它其实在过去几年吸引了大量外来购房者进入。其中也包括了很大一部分的投资购房者，其实现在临安整个市场投资的热情其实是下降，还蛮明显的。
如果要在临安投资的话，其实也可以做一个排序，越靠近未来科技城越值得投资。
那靠近未来科技城地铁沿线的楼盘可以排在首位；其次的话，是地铁16号线沿线的一系列的地铁盘；剩下就是最后这一部分的楼盘。
西径晓风苑这个盘是美的入驻杭州之后拿的**块地，品质上可能还可以，但是它的地理位置的话是在西径山国家森林公园的后面。
它不靠地铁周边的配套，可能更适合自住型，如果是作为投资来看的话，可能并不是特别好的选择。
04
女儿是2021年的8月份人才落户，挂靠在亲戚的房产证下面，7月份在杭州自己已经开始缴纳社保，现在可以买房吗？
刘园：
根据85新政之后最新要求，如果落户不满5年，是需要在杭州缴满2年的社保才可以买房的。以她这样的情况，7月才开始缴纳社保显然是不足两年的，所以她目前是不具备购房资格的。
05
九堡丰收湖板块的前景会怎么样呢？
刘园：
丰收湖板块也是今年以来杭州市场上的一个热门板块，可以看到它的前景是越来越好的。
首先的话是丰收湖板块以丰收湖公园为核心，围绕它周边来展开的一系列规划，目前的话公园是已经开放了。很多同事其实跟我说，住在周边的居民常常会去这里游玩打卡溜娃之类的。
其次的话就是说依托丰收湖板块，周边有个钱塘智慧城，它目前有超过5000多家企业入驻。而且电商也是在整个风口上，所以它产业会带来的相应的人口红利还是比较可观的。
第三个是它的地铁规划预期，就是南北快线的丰收湖站。这里的话是有未来规划预期的。
另外还有一个比较重磅的，今年落地的龙湖天街，这是它在杭州的第8座天街，有大型的购物中心五星级酒店等等。对于这一整个板块的未来的气质是会有一个大的改变的。
所以整体来说的话。丰收湖板块整体的前景还是非常看好的。
06
之江未来社区地块的土地拍卖了吗？
刘园：
之江未来社区的土地，应该说是接下来之江板块内最受关注的一个住宅项目了。目前为止的话，这一个未来社区项目只落地了一期的邻里中心建设，可能在今年年底的话就会正式落成了。
至于它住宅二期的地块，目前还没有挂牌也没有出让。
07
我工作的地方是在拱墅区嘉里中心的附近，想要请老师帮忙推荐一下地铁方便，预算在500万以内的新房。
刘园：
工作在嘉里中心附近，可能通过地铁的凤起路站通行是最常态的一个情况。针对这样子的情况的话，凤起路站的地铁1号线、2号线沿线的地铁楼盘，其实都可以考虑。
如果是500万以下的新房，可以考虑大城东板块、市北、萧山科技城等会有比较集中的供应。
具体到个盘的话，我们可以看一下艮北的潮听明月，是由绿城开发的。对应的100多平米户型，4万多的价格是比较合适的。
还有的话可能艮北还有一个盘，户型会大一点
但是总价也会高一点。像世茂的风颂府，它前期的话可能首开比较低调，大家关注到的比较少。
另外的话像市北的房源也不错，就是滨江的两个楼盘以及招商的两个楼盘近期都在售的。
08
我目前是有两套房子，打算要卖一套更换一套改善。价格是要求在600万以内的，120平米左右的房子，建议哪些楼盘可以挑选？
刘园：
目前市场上，500-600万的中高端改善型的房源，其实还是比较俏的。
总体来看的话。它主要分布在城东新城、文晖、三塘大关，还有的话武林新城、钱江世纪城等一系列的板块。
比如说文晖板块的和品府，以及它的整一个限价在5万出头一点，它的户型面积段也比较多
可选的余地比较大，接下来也会加推。
还有的话不远处的一个望品，也是滨江出品的，也可以考虑一下。
另外，大关的一个檀映里。还有的话武林新城的春熙上和湾等，也有一部分房源接下来会推出，可以重点关注一下。
中等改善类的房源的话，目前在市场上反而是比较难摇的。
其实他目前的情况的话，也可以考虑去二手房市场看看，可能相比较而言，会比新房更早买到。
09
我已经退休了，在杭州打工，无购房资格。但是不想继续租房，想要购买80-90平米的公寓，买哪里比较好？
刘园：
其实杭州市面上，公寓类产品很多是集中在小户型30-50平米，然后或者说跳一档直接到了100多平米，甚至是200-300平米的大平层产品，就是这个区间它是比较尴尬的。
80-90平米的小户型公寓，可以去看看城北的融创运河印、杭州新天地等一些现房准现房房源，可能还能淘到一些。
比较市中心一点的，可能文晖板块的还没开盘的苏荷汇，它也有可能80-90平米的酒店式公寓产品。但是相比较前面两个的话，前面两个可能就单价在25000元/平米左右，200-300万的总价就能拿下了。但是苏荷汇这个的话明显预算会更高一些，所以这位购房者还是要根据自己的预算来看看到底想买在哪里。
其实他已经退休，如果作为养老用房的话，没有购房资格，其实可以换一个思路。
比如说到不限购的临安买房，其实青山湖或者说是沿线的16号沿线的地铁盘的话，整体的预算也在200-300万左右可以拿到，而且那边的话生活环境会更好。
10
我没有房子，想要买离绍兴近一点，总价在650万元左右，面积为140平米左右的房子，**是绿城、华润和万科等等品牌房企的房子，那么请问老师有什么楼盘可以挑选吗？
刘园：
其实看购房者的需求很明显，是冲着亚运村三兄弟来的，很可惜就是亚运村已经卖完了。
他要离绍兴近的话，可供选择的也就是萧山跟滨江这两个区域会多一些。如果去选的话，像钱江世纪城、奥体、滨江、市北等。前面两个板块其实都没有新房供应了，比较可惜。
后者的话像滨江的龙湖天曜城，可能总价上还要再往上加一点点。但是往下退一步的话，可选择的余地就比较大了，比如说市北、南站新城等都可以选择。
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