上半年大家都在等“新政”，转眼，805新政出台三个月了。
仿佛突然之间就到了年底，也仿佛突然之间，天翻地覆。
说几个判断：
1、新的需求在累积。
需求不会消失，只会被压制或转移。上半年杭州房荒，需求被一部分被导向跨城投资，一部分被延缓，而805新政加社保，则让一部分需求被压制。
但是，需求被压制是有时间的，两年，24个月，这部分新的需求自然会出来。
如今，跨城投资被套牢的人会回头，房荒下延缓的会逐步出现，每个月也会有人落户陆续满五年、社保符合资格，而被压制的24个月，已经过去了八分之一。
时间，是诱因也是结果，是问题也是答案。
2、市场逐渐见底。
如果没有10月份房地产税的重锤，9月份已是政策的底，10月份突然宣布的房地产税试点，让政策的底延缓了。
延缓到什么时候？就是试点落地。
什么时候落地？预计半年左右。
未来半年，就是最后的政策底和市场底之间的博弈。
但是很明显，量价关系已经局部开始改变了。10月份二手房的成交量，预计会是**点。
很多非优质房源，较上半年市场高点已经有10-20%的回调，基本已接近买方的心理价位。无非就是现在客户被“核心区、优质次新”等各种观念引导，不愿接盘普通房源。
共识一旦形成，短期很难改变。没有**学区支撑的老破大老破小，会越来越难卖。
买方，还有一段时间的议价权。
钱江新城、奥体、滨江、未来科技城等热门板块的优质房源，价格下探空间已不大，目前的价格成交开始逐步放量，博弈的结果在逐渐显现。
11月份到春节，会是市场价逐步探底、成交量有序恢复的过程。
二手房成交量到多少会是正常状态？我的判断是，日均成交200-300套、月均6000-9000套。
月均1万套以上的高光市场，短期不会有了。
3、砸盘还会出现。
过去五年是杭州的销售大年，住宅年销售量都在10万套以上，2018年之后销售的房子，绝大部分都还没有交付，接下来的1-3年，都是交付大年。
而且，最近三年的市场，投资客比例很高，交付就立马出货的情况，一定会出现。
一旦有人急于套现离场，必定会有砸盘。
特别是那些摇号阶段狂热、进入二手其实收益并不高的伪红盘，离开了狂热的市场带来的情绪溢价，根本不值得长期持有。
情绪溢价，是最不稳定的。大量楼盘，正在被剥去并不值钱的外衣。
4、明年二季度会有一波小行情。
但是，值钱的依然不是老破大老破小。
5、购房主力越来越年轻化。
购房主力，正在从70后、80后，转移到90后。90后买走了市场上超过1/3的房子，25岁以下的小年轻已经占据了10%的市场。
明年，00后就大学毕业了，开始买房了。这是一个全新的群体，很多人从小居住的房子就很好，他们对于房子的需求会越来越多元。
6、城市也在筛选购买力。
落户门槛提高是趋势，也是城市购买力筛选的方式。
未来的杭州，越来越倾向本科及以上的人才。这意味着什么？
整座城市都在改善。
改善，就需要改善的房子。
7、板块在加速分化。
资源高度集中，中国的城市在加速分化，未来，贵的会一直贵，而便宜的，也会一直便宜下去。
类似长沙、重庆这样的城市，大行情来的时候也就挣点利息，一旦行情不好，本金都可能亏掉。
跨城投资，除非往上走，否则都是坑。何况很多人连杭州的板块价值都搞不清楚……
城市内部板块也是，加速分化，核心区和一部分规划兑现能力强的板块会一直贵下去，而一部分远郊板块未来投资价值甚至会归零。
还是那句话：亚运会的光芒都照不亮的地方，慎重。
擦亮眼睛。
8、认清现实：没有一次调控的目的是降房价。
9、三次集中供地，部分板块限价提高，该买房了，不然明年部分新房要涨价了。
10、刚需是最虚伪的一群人，天天盼着房价降，自己好买得起。房价如果真降了，这些人也不见了。
因为刚需不但输不起，还想赢得多。就是：没有贪婪的资本，却很贪婪。
调控、去库存，都是在利用人性的贪婪。
所以，涨价才是**的激活市场的方式。
所以，请回看第9条。
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