小产房与大产权房的区别主要表现在产权所属、合法性、交易税费三个方面。
1、按产权所属分
房地产商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权，往往这般区划是由于购房者的产权是由房地产商的产权切割来的。
2、按合法性分
我国发产权证的叫大产权，而我国不发产权证，由乡政府发产权证书的叫小产权。
乡政府发放的产权证书事实上并不是真正的产权，这类房子没有我国发放的土地使用证和预售许可证，相关部门并不会开展备案。
3、按交易税费分
所买的房再度转让时假如不用交付土地出让金，这种为大产权。假如依旧需要补缴土地出让金，这种的产权叫小产权。
按这类解释普通商品房便是大产权房，经济适用房便是小产权房，对这个区别，购房者可从合同**条土地使用权的取得形式中开展确认。
具体来讲，房地产商提供的土地证明如果是根据划拨得来，则为小产权；如果是根据出让或转让得来，便是这里所说的大产权。
4、合法性不一样，具有的权利不一样
大产权房也就是购房者既有了《房子所有权证》，也拥有《土地使用权证》。能够合法的开展二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
房产权原本是不分大小，仅有一种定义，但考虑到在我国的某些特色，造成了社会上某些约定成俗的叫法，对“大产权房”和“小产权房”在不一样状况下有不一样表述。
1.开发商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权，这类叫法是由于购房者的产权是由开发商1个产权分割来的，相对讲开发商的大，购房者的小。
2.在我国发产权证(房屋所有权证书,一般称"房本")的叫大产权房。而在我国不发产权证的，由乡政府发证书的叫小产权，换句话说在农民的集体用地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有在我国房管部门的盖章，这类房子被即小产权房。
在我国的土地制度是土地国有制,换句话说在我国的所有土地的所有权主体仅有两种:一是国有(政府职能部门代表在我国管理).另一种是集体所有,是村民委员会等组织(老话称"大队"或"村里"等叫法)成员集体拥有的土地所有权,这类所有权在法律上除不能买卖之外,出让和出租也遭到许多条件的牵制.因而也就为造成了大产权房与小产权房。
3.买的房再出售时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再出售时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这类表述普通商品房便是“大产权”房，经济适用房便是“小产权”房，对这个区别购房者可从合同**条土地使用权的取得形式中加以确认。
小产权房交易有何问题
1、没法申请办理产权证书
很多人也许会感觉，购买了房子以后全部都是有产权证书的，可是小产权房实际上是没产权的，是因为这类房子是没国家颁发的土地使用证和预售许可证，自然买房合同也难以在房管局备案。因此你也就难以拿到一个合法合规，有效的房产证。
2、在想卖掉非常难
因为小产权房是没产权证书的，大部分的买房者依然要想购买有产权的房子的，假如业主要想向非集体成员的第三人出售小产权房，因其没房产证而没法完成产权过户，小产权房屋购买人完全能够与其他人再次签订房屋买卖协议，做到一房二卖或者多卖的目的，第三人的利益将无法得到保障。
3、购买压力很大
尽管购买小产权房的总价格非常低，但因为小产权房没房产证，没经过备案，就不可以去银行做贷款，只能一次交清房款。相对于买房者来说实际上压力也很大。而且现在不可以去银行做贷款，同理未来也不可以拿这个房子去银行做抵押，再者交易的时候也许也有很多的风险和坑。
4、质量也许存在问题
参建小产权房的房地产商一般全部都是某些非常小的房地产商，房地产商在建设小产权房屋时，为赚钱也许会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存有严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更没法做到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房子质量纠纷，买房者维权难，终只能自行承担损失。
5、遇拆迁难赔偿
尽管大家遇到拆迁赔偿的几率非常小，但也要考虑到房子也许遇到的问题，是因为购买小产权的买房者不是房子合法所有人，没法对抗国家的征地和拆迁，买房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人也许面临既没法取得房子，又不可以索回房款的尴尬局面。
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