01
为了掏空开发商钱包，各大城市拼了！
第二批集中供地还没结束，第三批就来了。动作最快的无锡，11月1日已经把第三批宅地卖完了。
上海、广州、深圳、南京、杭州、福州、济南、苏州、合肥、武汉，十来个城市全都等不及了。
共计推出415宗土地，总出让面积2268万㎡，总起价2926亿。
地方政府仿佛被李佳琦上身，拼了命想告诉开发商：买它！
第二批最晚出让的宁波和郑州一脸懵逼：各位大哥，我第二批还没卖完呢，这就上来抢戏了，不合适吧？
还没挂牌公告的城市也捂不住了：不能正式说，那就偷偷说。
比如北京，流出了一份“疑似”供地名单。
仿佛是在暗示开发商：各位金主爸爸，我还有好地哦，留点预算给我，可别提前把钱花光……
22座重点城市，各个都是经济成绩亮眼、人口吸引力强的大城市。
为了卖地，也卷起来了？
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02
想要卖个好价钱，得拿出诚意来。否则，开发商不买账。
前车之鉴是本轮土拍最快的无锡。
上一批，无锡出让封顶、溢价成交的地块占比高，整体热度仅次于深圳、福州和厦门。
第三批，剧情直接反转！85%底价成交，70%靠地方国企兜底，**的好消息是没有流拍和撤拍。
我想，大概是因为无锡土拍政策基本没变，开发商才意兴阑珊。
真是一轮不如一轮。
这可吓坏了其他城市。为了鼓励房企拿地，后续不少城市都释放了十足的善意。
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细看各地政策，房企竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等，都有调整。
杭州：恢复了“预公告”的勾地政策，保证金从地价20%降到了地价10%、**不超过5000万。
苏州：土地款首付比例从60%降到50%，取消“超溢价提前支付尾款”要求，保证金全面下调至30%。
南京：部分区域保证金比例下调到20%，取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质也由“二级或一级”下调至“三级及以上”。
广州：主动调低了地价，部分地块取消“1个月一次性付清总价要求”，允许分期支付。
03
先降低门槛，再请出顶流地块，吸引开发商注意力！
北京流出的供地名单中，有两宗太阳宫宝地，被北京房产圈誉为“朝阳区12年来最强地块”。
这两块地好到什么程度？太阳宫是朝阳房价和学区的双重天花板。
北京三环的绝版地段，隔壁顶流二手房小区太阳公元，单价已经16万。紧挨朝阳人大附，几乎是朝阳**的小学和中学。
杭州也不能输吧？就数拱墅区最有诚意。
断供6年的桥西拿出了小河油库地块，很可能是桥西最终一宗宅地。
就在京杭大运河边上，正儿八经的一线河景，容积率只有1.7，而且还在2021年京杭育才小学的学区划分范围内。
申花核心区，黄龙金茂悦隔壁也出了一宗地块。
就连华丰造纸厂地块也拿出来了，而且还是一次性3宗宅地一起上。这下子相对割裂的桥西和申花之间的空白区，能直接连上了。
看这架势，深圳、南京也坐不住了：
前者把前海、宝中等区域的宝地都拿了出来，后者一次性在南京的“宇宙中心”河西拿出了8块宝地。
好地块就像绝世美女，确实吸引人。
但如果看不到利润空间，现在的市场大行情，开发商也不敢硬拿地啊。
所以，个别城市甚至有了调整限价的动作。
就拿广州来说，第三次集中供地的南沙、黄埔地块，取消了“全周期限房价”要求。
杭州在勾地延期以后，也流出了一份疑似限价调整的文件，关于第三批宅地房屋销售限价调整情况。
该文件显示了32宗地块的限价调整明细，大家一看就知道，为拿地开发商尽量留出一点利润空间。
04
杭州这次拍地，有多少胜算？
我问了几位投拓口的朋友，他们给杭州的评价还算正面：起价没变，没有自持，干净。限价可期，有利润预期。
总体来说，在杭州开发商们相对来说，都会比较倾向于总价可控的核心区地块。
开发商们口袋里的钱还是有限，吃不下高总价、非核心区的地块，风险实在太高。
而且，22座热点城市直接形成了竞争关系。光是自己展现诚意还不够，关键得看竞争对手出什么牌。
据说，部分城市的区级领导，最近都亲自上门给开发商推介地块。
毕竟开发商就这么多钱，各地对资金来源要求审核仍然很严格。同时供地，就不可能全部参与。
一些全国大鳄，要是各个区域公司都想拿地，就得用利润空间说话。
小K供职于某**0开发商的投拓部门。
第二批集中供地时，他的区域总就很想在杭州拿地。结果测算方案做下来，利润空间实在是拼不过其他城市。
再加上杭州二轮拍地比较晚，钱都被其他区域公司花得差不多了。集团又想把剩下的子弹留给利润空间更高的一线城市。最终结果，就是在杭州颗粒无收。
“这次测算是做了，能不能拿地就随缘了。集团有钱就参与一下，说不定能捡漏呢？没钱就算了呗……”
地方为了卖地疯狂内卷，奈何这一届开发商只想集体“躺平”。
那购房者又该怎么办？我也不知道。
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