然而当下的商业地产已经跟20年比的话今非昔比了，按照我的话说叫做三代养一铺，已经成为新常态了。
其实关于商业的供应国际化有这么一个通用的标准，什么标准？
一个城市的人均商业占有面积应该控制在1.2平方米以内，如果超过这个标准的话就是供大于求。然而中国大部分城市的核心城市的人均商业占有面积已经严重的超标了，达到多少？达到1.5平米以上。级别越低的城市商业体量过剩的情况往往就越严重。造成这种现象的原因啊是地方政府在城市规划进程之中，对于商业有特殊的偏好，似乎商业体量的整个的大小决定了一个城市的经济发达的这么一个程度。
基于此，地方政府规划了大量的大规模的商业用地，开发商如果想顺利拿地的话，就必须迎合政府的有关的需求配件，大量的商业综合体，供大于求的市场现状，直接导致商铺成为投资最失败的重灾区
除此之外还有一些微观的因素，您一定要搞清楚。
**就是商铺本身的性质原因，跟所有的商业房产一样，商铺他不能落户，产权通常它只有40年或者50年，卖出的时候交易的税费同样要比70年的住宅高出太多了，税费成本太高，极其不利于二次的转手，接盘的周期也会非常的长。
第二点就是买商铺核心要素什么地段，然而地段却是最不稳定的，也许今天小吃街林地客流量非常的大，但是也有一些很小的动作，会在不经意之间破坏整个一个商圈的整体性，削减相应的凝聚力，影响到整个商铺的投资回报率。
比如说您家商铺门口新加一道护栏，比如说新规划几个车位，比如说新建一个过街天桥，这都会导致原本的位置**的变成位置最差的，位置最差的反而变成位置好了？而这些难以预知又影响极大的变数，在买的时候它根本就不会体现出来。
因此在实际上大多数商铺的租金高峰一般只有短短的几年时间，现在的租金回报率并不代表永远或者并不代表未来10年，也许10年前您投资商铺可以说是赚的盆满钵满了，每年的租金回报率大概在8%左右，12年您觉得算得挺清楚，差不多能回本了，但是这几个数据一路下滑腰斩，大部分商铺的回报率直接在2%~5%左右，能超过6%就不错了，4000搁进去一套就是20周年下去了，得不偿失。
第三点目前随着互联网的高速发展，实体店的整体落寞已经成为了不争的事实，这个购物的场景由实体向互联网进行转移了，使得商业地段越来越扁平，商铺的地段价值也大打折扣了，原本由地段凸显的流量的优势，如今已经被互联网掌控了，一家角落里的商铺门可罗雀，说不知90%的收入来自哪呢？来自网上的成交你想象不到，而真正熙熙攘攘的旺铺也有可能经营惨淡，或许有人就问了，是不是就不能买商铺了？
其实商铺也并不是您不能买，而是需要有很强的啊、专业知识以及人脉关系。优质的复杂开发商要么就自持了，而说实话要不就都给这些关系户了，说实话能够真正进入市场正常销售的少之又少，您遇到的概率说实话很低了，按照我的话说没戏。
如果您非要趟投资商铺这趟浑水的话，那么请注意以下几点，我给您以下几点的建议。
**，商业地产的投资序列以此为连接的住宅底商，其次是购物中心的金街，再其次是购物中心的内裤，远郊专业市场的内裤，这是几个点？您能通过关系买到更好的临街住宅地商的话，您就尽量不要考虑后面几种了。
第二点，您一定要大量的咨询专业的人士给您选择，这里的专业人士不仅仅是地产的分析师，更宝贵的意见来自哪？来自那些开店做生意超过10年以上的个体经营户，商铺的优势，他们是最有辨识力和发言权的？
第三点就是新的商业街的临街铺也很重要，但是您要堵这条商业街未来能否发展起来的话，要参考周边到底有多少个社区，商业街的配套有没有品牌餐饮店和有关的高端的电影院，这都是吸引人流量的重要的商业街。
总之好的商铺只有一种，在你决定投资商铺之前，一定要多去研究那些生意火爆的商品，分析他们的优点，最后你会发现商铺投资无异于一种小型的创业，不仅需要技术，还需要足够多的运气，一般人不要尝试，如果要尝试的话就要把这些细节研究透了？
