最近对开发商来说有点闹心，不但传统的金九银十泡的汤，像杭州、上海、厦门、广州等地的不少购房人还因为刚买的房子瞬间割肉，纷纷拉起了条幅围堵售楼处，并且高喊退房退房。最典型的就是国庆假期期间，江西上饶碧桂园因为变相降价了，1万亿平方米的精装修的房子，降到7000亿平方米的毛坯，引发之前买房业主的维权。
虽然说江西事件只是个个例，但是最近有房企变相降价促销房子的消息已经不绝于耳。面对去化压力，某些房企降价出售个别项目正在从少数城市少数项目向全国所蔓延。我们先来看一组数据，今年也就是18年的10月1号到10月7号，北京市的商品房成交套数是563套，环比下降了26%，成交面积是3.54万平方米，环比下降了76%，成交均价是38,939元每平方米，环比下降了5%，成交金额是13.78亿，环比下降了77%。
其实今年国庆7天北京住宅仅成交了170套，而去年的国庆7天住宅也仅成交了有102套，这两个十一期间住宅成交的套数总和甚至都不及发布京8条限购之后，2011年的567套。实际上北京去年开始金九银十就不怎么热了，但好在3月之前行情还算乐观，所以悲凉的气氛也不至于那么浓烈。
而放眼当下楼市来看，似乎梁丘之事已覆盖全国了。
最近的消息总体来看面向的是利空的，这个国庆我也是伴随着各种的利空消息，怀着不安的心情走在各大高速的堵车之中。
目前来看受棚户区改造规模下降影响，三四线城市的房地产市场目前来看，已经开始出现回落这么一个态势，受房地产调控趋严，以及银行信贷控制这么一个影响，部分二线城市的房地产市场加快回落，而一线市场的房地产仍然保持价格的阴跌，成交量的收缩的冰封状态。历史的轮回总是令人惊叹的。
我记得在18年的时候，万科售楼处被砸之前，内地楼市刚经历了一场近10年的大牛市，亚洲的金融危机以后，为了提振经济，房地产被列入了刺激内需的支柱型产业，随后取消的福利分房制度，更是点燃了人们被抑制几十年的购房欲望。历史数据显示啊，从1998年到2007年，国内楼市的均价从2000一平方米出头，一路上涨到近4000，在同一时期美国也经历了一场楼市的大繁荣，但这一切都在08年的次贷危机之中画上了一个句号。那场风暴席卷全国，中国也未能幸免，不但出口猛跌，大批企业倒闭，国内楼市也陷入这么一个谷底，成交量遭遇了这么一个腰斩。
但对于开发商来说，危机以后的资金链紧张是最为痛苦的，也最棘手的一件事。当融创的掌门人孙宏斌表示安全**时，很多人以为这只是一家之言，当万科董事长郁亮说，未来三年只要活下去，人们才恍然发现房价还没怎么松动，房企大佬已经悲观到如此地步了。事实上来说，万科确实在10年前也经历过一次降价这么一个危机。08年的时候啊我印象特别深，万科率先在全国降价15%~30%，当年就创下了479亿元的销售季度。虽然这一举措使其做上了中国房地产行业的头把龙椅，但是万科也因为降价遭到全行业的口诛笔伐，和政府的关系也一度趋于紧张。
断臂求生作为房地产行业的先驱，世贸地产在许荣茂的带领下一度做到了全国10强，但在那个时候08年的金融危机之中也未能幸免，资金链一度出现了这么一个险情。
在压力之下，世贸地产不得不做出大刀阔斧这么一个改革，先是一轮管理层的大换血，之后是管理上的各种变革，更加注重成本控制以及现金流和质量的这么一个审核。即便如此，也未能完全扭转世贸地产的颓势，其在国内市场上也愈发低调。绿城曾是房企之中的品质的典范，同时也以不断融资不断拿地的激进风格文明业内。在2006年到2008年短短两年的时间，它的土地储备也从800多万平方米猛增到2520万平方米，高增长的背后是绿城高达140%的杠杆率。
然而08年的危机打乱了绿城的节奏，高企的负债迫使其不得不卖地求生。当年4月份绿城紧急出售了杭州和上海的两块地块，仅上海这块地就损失了1.5亿，而这两个地块是其一年之前刚刚高价拿到手的，为了设立绿城一号的房地产的投资的基金，缓解资金压力，绿城还与信托公司签下条件苛刻这么一个协议，不仅要将杭州、无锡这两个项目的部分股权作为抵押，还要将无锡公司的近一半的权益出售给对方。
绿城的这次生死的代杰在当时震惊了整个地产界，事后公司的创始人宋卫平也不得不承认，之前做的不够稳健，高速度高负债的发展模式是一种错误，但绿城还不是最危险的。我记得在那次危机之中，恒大老板许家印才是最闹心的。
早在2006年的时候，徐老板为了吃下更多的土地，从美林德银融资10亿美元，并计划到香港上市。但2008年金融危机爆发以后，恒大的IPO计划不得不搁浅了。当时的恒大有37个项目待开工，资金缺口达到120个亿，许家印面临要把恒大拱手转让给海外投行的境地，在危急时刻，徐老板不得不跑香港，陪着新世界发展的创始人郑运同，刘老板等香港地产大腕玩了三个月的扑克，用诚意换来了对方的投资。与此同时，恒大还在国庆节期间降价甩卖，全国18个精品楼盘，迅速回笼资金自救。最终恒大还是挺过了2008年那场的寒冬，避免了被收购的命运。
就在地产商们深陷水深火热之时，政府推出了4万亿的救市计划，这4万亿的初衷当然不是针对房地产的，而是用投资拉动经济，振兴、钢铁、汽车、船舶、石化等10个重要的战略性的产业，避免经济出现断崖式的下滑，但这个计划还是极大影响了整个房地产行业。
在这些热钱的推动下，2009年的房地产行业出现了空前的繁荣。从2008年到2017年短短的十年期间，国内的房地产投资从2.53万亿猛增到11万亿，累积的总投资高达74万亿，在2009年的时候，万科的销售额突破了600亿，一年之后突破了1000亿，成为一个领跑者。同样是在2009年恒大在港交所上市成功之后更是一路狂奔，最终在2016年超越万科，成为行业新的领军者。从泥潭里爬出来的绿城，同样享受了2009年的高增长，但或许是爬起来的太容易，没有长教训。
绿城再次沿袭高杠杆高负债这么一个模式，从土地市场上开始新一轮的大跃进，几2009年一年绿城就投入了455亿买地，净资产的负债率也冲到163%的历史高位。在这一年绿城以530亿元的销售额夺得了榜眼位置，意气风发的宋月平再出豪言壮语，三年破千亿销售额要超半科。在2011年的时候，面对汹涌的房价涨势，国家出台了限贷限购政策，房地产行业也因此陷入了一个低迷。
绿城再次因为大举债陷入了这么一个债务的漩涡，甚至不得不向员工进行融资。在三年以后一直想做个赢钱赌徒的宋卫平，不得不将绿城卖给了孙宏斌。后来据他身边人讲，那两年的调控把老宋折腾累了，房地产远比过去要难做，这样他已经心灰意冷了。
2008年以后的十年，中国的房地产市场经历了一场沸腾的这么一个岁月，而这种繁荣在给中国经济注入强劲动力的，同时也给房企带来了更加严峻的考验。10年前的时候，中国经济尚处在高增长这么一个阶段，人口红利和成本优势还在，民营经济也还具备相当的活力和竞争力。10年以后经济增速已经明显放缓了，人口红利正在快速的消失，高起的房价也不断侵蚀着实业的利润，同时也让普通家庭背上了沉重的包袱。
而咱们中央也意识到高房价带来的不利影响，政策基调逐渐转向了住房部是用来炒的。
据统计数据显示，7~9月份26个典型城市新开盘加推项目的开盘去化率总体还呈小幅下滑，的这么一个趋势。9月份的去化率下滑的城市已经增加到16个，随着房地产税的加速推出，更重要的是房地产泡沫赖以生存的流动性已经进入一个大逆转大紧缩的周期。大紧缩周期是全球性的，再叠加上国内几十年的宽松放水，目前到了无法再放水这么一个地步了。
尽管在当前经济压力下行比较大的情况下，货币政策正在逐渐出现松动，但要10年前内啊出台4万亿政策的极度宽松环境，我觉得已经很难再现了。从目前整体政策环境来看，楼市已经发生翻天覆地变化。**就是当前宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还得加紧。第二就是随着全国各地楼市限购政策的持续消费预期，购买预期也在发生不断的变化，市场购买力终归是有限的。
毫无疑问，全国性的房价回调已经开始了，开发商为了还银行的钱会加速回款降价促销，现在就看谁跑得快了，风险是涨出来的，机会是跌出来的。
