旧改
1、是企业行为，房地产企业和业主谈赔偿后又要和政府谈补缴地价，公租房，容积率等等。
2、两边都要谈好，一边要价高了可能赚的钱也会少些了。
3、旧改主要是开发商的一种商业手段，其形式还是一种商业投资行为，政府不可能直接行政介入。
棚改
1、棚户区改造房是指棚户区内将要被改造拆迁的住房，是依法拥有被拆迁房屋的所有。
2、棚改不允许明面的商业利益行为，即所有的房屋建成后只要回迁房和人才、保障型租赁用房。
3、棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭改造件而推出的一项民心工程。
棚改与旧改有哪些区别
政策适用范围不同
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住 房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
福田区的“河套北区改造项目“就属于棚户区改造，根据南园街道办事处张贴公告显示，该项目于5月11日启动**阶段棚改前期意愿征集，征集范围包括8个小区，楼体都比较破旧。
补偿奖励标准不同
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买。
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。
项目实施模式不同
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
改造程序不同
棚改没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循。
旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。
强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行。
旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之九十五的业主同意方可拆除动工。
旧改接棒棚改对楼市有何影响
最近在稳增长的重大的关节上啊，中国又放下了一招大旗，那就在前两天**开常务会议的时候放出了大消息，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的呢可以加装电梯，配件停车设施，促进住户户内的改造，并且带动有关的消费。
那么旧改会不会成为下一个棚改，它和棚改到底有什么不同呢？大规模的旧改对房价到底会产生哪些影响呢？
今天我们就跟大家好好聊聊这些问题，所谓旧改指的就是城镇老旧小区的改造，与棚户改造它不同之处在于棚户改造的关键是在于一个字拆，而旧改的关键在于一个字，改本质是不同的，棚户改造主要是通过对老旧铺的拆除重建，释放大量的购房的欲望，为当地民众创造购房能力，从而带动当前房地产的火热，推动房价的上涨。而老旧小区的旧改通常是对老旧小区的修修补补，比如说外墙翻新，增加电梯，铺设光缆等改造设施，来这种方式对于那些三四线城市楼市将起到和这种棚户改造不同的效果。
对比棚改和此次的旧改，我们不难发现两者的相似之处，在于啊都是在经济下行阶段，政府推出的稳增长的政策，都是通过改善城镇居民的居住条件，起到拉动投资带动消费的作用。而两者的政策的着力点和落脚点却有很大的区别在哪？
具体体现在首先棚改是重在地产，旧改侧重基建，棚改政策主要是通过拉动房地产的投资稳增长，而旧改政策意图主要是通过老旧小区的改造升级，拉动有效的基建投资和消费的需求，对房地产的需求影响是非常有限。
其次旧改强调促需求，棚改兼顾去库存。此次旧改主要着眼于通过改造老旧小区的基础设施，创造新增基建的投资需求。棚改则一方面啊意在通过稳定房地产投资对冲经济下行的压力。另一方面货币化的安置模式也能够起到降低房地产的地产库存，化解房地产市场风险的作用。第三点就是旧改投资周期短，见效快，棚改的则相对是缓慢的。棚改由于棚户区的拆除和新建住房的施工和销售，因此投资的回报较长，政策见效相对是比较缓慢的，而老旧小区的改造项目投资周期一般很短，一般半年之内就会完成，边际效应是非常明显的，资金周转也比较快，而且能够迅速转化为消费的能力。
第4点，棚改目前来看已经接近尾声，旧改空间是巨大，棚改已经历经了10年的时间，有效需求已经得到了较为充分的满足。房价上涨压力加大，也使得部分地区的棚改面临调控的压力。而旧改作为基建投资的新抓手，未来的投资空间依然是巨大。据初步统计，全国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过了4200万户，建筑面积约为40亿平方米。初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元左右，如果改到期为5年的话，每年可新增投资约8000亿元以上。
从现实来分析，老旧小区的衰败目前来看正在成为一个社会问题，而旧改的到来确实有助于改变这一格局，无论是改造水电、煤气，还是家装电梯、停车场，都会明显提升老旧小区外在形象和居住的质量，自然会带动老旧小价值的提升。但我认为这种减缓衰败并不等于可以成为新的楼市的发动机。一方面旧改无论是小修小补还是大拆大建，都难以知道大量的新增的住房需求。小增小补只会改变个别区域的房产评估的估值，不改变房地产市场的存量，大拆大建没有货币补补贴这种刺激的话，没有拆迁户带资入场，也很难搅热楼市。
另一方面就改服从就是市场化的商业逻辑，如果政府补贴有限的话，而且无利可图的话，大拆大建它就很难推进。即便是有利可图的话，但如果利益主体复杂交错，矛盾也会滋生。城中村改造尚且都有多年推进不下去，又何况这种老旧小区的整体改造，据我来看，老旧小区的改造，目前走的还是民生工程的这种路线，意在稳定投资和提振消费，从而刺激房价。所以可以预见旧改对房地产的影响啊，咱就不必高估了。
