虽然疫情基本上是被控制住了，但是各行各业并没有出现报复性消费的行情，唯独楼市率先回暖。国家统计局公布的2020年4月份，70城二手房价格上涨，城市增加，给楼市回暖做足了数据基础。土地市场也春江水暖鸭先知，开发商们的房子卖了钱回笼了，拿地就成了必然，帝王虽然没来，但是溢价率是确实提高了，流拍也少了，楼市回暖了，但是房价基本属于平稳当中。
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居，没有了遏制房价上涨，没有了坚决抑制投资投机性住房需求，没有了不把房地产作为短期刺激经济的手段，虽然重提房住不潮，但是重点却是完善便民设施，让城市更宜业宜居。
显然楼市的投资逻辑发生了变化，那就是从投机炒房、短期涨价、盈利为目的，转化为居住提升，长期持有为方向。也就是当前买房的人主要就是刚需改善或者是高租金回报需求。为了调查数据的准确，前几天走访了二手房领先公司，我爱我家，发表了北京二手房交易市场是否回暖，探访我爱我家揭秘，实地采访了交易前线的成交一线人员，得出了以下几个市场结论。
一，当前买房客户主要是两种，一种是改善性需求，卖一套买一套的换房需求占了主要比例，比如卖小户型，买大户型和居住品质提升的需求。
第二种就是新购房需求，比如说首次购房为了落户占指标的小户型，但是对于投机投资性需求，目前基本还没有客户出手。对北京房价的走势判断，我爱我家业务人员的结论是，如果房地产政策没有大的调整，那么房价是基本平稳，如果购房政策放松，那么房价就会上涨。如果啊这购房政策收紧，那么房价就会下行。目前自住和改善需求的客户还是很多，只是政策对他们的影响比较大。
三，当前买家跟卖家的心态都非常的平静，尤其是卖一单买一单的连环单都能够平坦的进行，同时银行放贷也提速，让交易更有序。往常经常违约，尤其连环单出现退单的情形几乎没有出现，正是因为目前房价平稳给了买卖双方稳定的心理，所以对于买卖双方都能够沉着的应对。同时5月5号人民日报发表文章，房租不炒，楼市预期更清晰，其中指出房价过高，对实体经济产生明显的损害。同时房地产自身也是实体经济的重要组成，带动力强，因此只有长期坚持房住不炒，让房屋回归居住属性，让楼市供求实现良性互动，才能实现平稳健康发展
人民日报也指出，预期稳了，供求总体保持平衡，如果房地产的买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了最理想的状态，炒房会带来的预期不稳，这给投机商带来暴利的同时，也让很多小家庭难以决策要么呀是不敢买房，要么是盲目买房。
其实综合来看，当前买房的客户最主要的特点就是买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了最理想的状态。而自住和改善购房就是居住需求驱动而非收益驱动，这就是决策层期望看到的最理想的状态，而当前的市场成交状况恰恰就是这种理想的状态，从而也就说明调控政策不会出现大的调整，房主不炒的定位会长期坚持。
我们以陵园置业平台刚刚成交的青年路两居室80万40万租金加上40万的押金，买断8年使用权的成交客户为例，家里的老人跟自己挤在一起居住，造成了太多的不方便。所以在同一个小区的两套房子分开居住，同时互相照应，也就是改善需求。
对于买房还是租房的区别，如果短期一年租房就会每年签合同，每年谈价格，甚至呢，每年找房搬家的麻烦，如果买房就需要大量的现金，还要购房资格，还要还贷款以及中介费，未来卖房可能是更麻烦，所以选择租售并举的长租模式，一次性签约8年租金，而且还打折，让业主和使用权人都能够踏踏实实的尤其使用权人稳定的预期，给自己带来太多的方便，比买房拥有更多的优势。
为什么房价稳了刚需就会持续稳定出手呢？前面我的文章当前应不应该买房，数学条件是这样判断的，李明指出，投资预期不同会带来房产操作的不同结果，买房就是预期房价上涨，并且收获房价上涨收益的操作方法。卖房就是预期房价下跌，并且规避房价下跌带来损失的操作方法。
同样全国买房就是预期房价涨幅超过自己投资其他产品收益的操作方法，而贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法，或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具。所以当我们看到一旦预期房价上涨，涨幅超过贷款利率，就会有太多的人就算砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具，同时判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势的4个条件一。如果房价上涨平均每年涨幅会超过5%，那么可以买房。如果房价下跌，那么不仅不能买房，还应该卖房之后是赶紧租房。
如果房价平稳涨幅在0~5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下，一房子租金回报率超过银行理财，可以买房，长期投资，比如租金回报率为5%，而银行的理财收益呢是4%，房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率是为2%，而银行理财的收益是4%，这个时候把钱放在银行更赚钱。
如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就会转化为二房东，如果房价涨幅超过房租的涨幅，那么二房东就会转化为炒房客。其实这么一看非常的明显。
当前的全国房价走势就是第三种情况，尤其是一线的城市，房价基本平稳在0~5%的涨幅之间，所以现在买房都是刚需，而投机需求则出局，投资需求正在不断的捕捉租金回报率高的房产。我们看到上面的分析就可以很明白中央提出的房租不炒定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期稳定投资需求，而对于投机需求，也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因。
