居住权的定义
居住权是权利人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的住宅上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。
《民法典》相关条款解读
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
1.居住权是用益物权，具有较强的稳定性。不同于基于家庭关系等产生的居住他人住宅的权利，居住权人除了能行使占有、使用权，还因居住权具有支配性和排他性，在遭受侵害时，可采用物权的保护方法实现其长期、稳定生活居住的目的；
2.居住权的设立用于满足生活居住需要，其目的主要是满足特定人群的居住需求；
3.居住权的客体为“他人的住宅”，而非“房屋”，因此在商铺等经营性用房上设立居住权是不被立法认可的。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
1.设立居住权的合同应采用书面形式，即要式合同。此规定有利于后续进行登记，明确双方当事人之间的意思表示，但设立居住权并未限制必须专门订立合同，在其他合同中通过部分条款约定设立居住权也被认可；
2.第二款是对居住权合同条款的不完全列举，仅具有提示说明的功能。此外，合同中可约定的内容并不仅限于以上条款，居住权设立有偿与否、住宅的改良和修缮、物业费用的缴纳、双方违约责任承担以及居住权期限内设立居住权的住宅是否可以出租等，也属于居住权合同的常见条款。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
1.居住权原则上无偿设立，同时法条明确可以通过约定排除该规定的适用，从尊重意思自治与合同自由的角度出发，选择有偿设立居住权的，应尊重当事人的意思自治；
2.居住权的设立采取登记生效主义（而非登记对抗主义），需经过登记才发生物权效力， 居住权未经登记的，不发生效力，但此时当事人之间居住权合同仍产生效力。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
1.居住权的不可转让或继承，为强制性规定，即使居住权人与所有权人之间约定居住权可转让或继承，亦为无效。由于居住权具有较强的人身依附属性，规定其只能为特定人所享有，不得转让、继承，这与第三百六十六条中仅赋予居住权人占有和使用权能的规定一脉相承，也与居住权为了满足特定人群的居住需求的立法目的一致；
2.对设立居住权的住宅进行出租，原则上是禁止的，但居住权人可通过约定，在所有权人同意的前提下将住宅用于出租。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
1.关于居住权消灭的事由，法条中规定了两种情形，即居住权期限届满或者居住权人死亡。对于当事人未约定居住权存续期间的，居住权自居住权人死亡时消灭，即居住权以居住权人的生存为限；对于约定了存续期间的，期间届满后居住权消灭；
2.需要指出的是，若居住权人在居住权存续期间内死亡，居住权消灭，同时根据第三百六十九条之规定，居住权不得继承，居住权人的继承人不可以主张继承。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
除了通过合同约定的形式外，《民法典》规定还可以通过遗嘱的方式设立居住权。、
居住权制度将改变中国老龄化社会养老的负担？
央视网报道好消息，居住权入点将为老年人以房养老提供法律保障，报道居住权正式进入我国法律体系。那么央视网报道就指出了，说民法典被誉为社会生活的百科全书，根据全国人大常委会的决定，中华人民共和国民法典草案将提请十三届全国人大三次会议审议，这就意味着我国依法保护民事权利将进入全新的民法典时代。
每个人的生活都将因为这部法典的诞生而被深刻改变。
民法典为什么对每个人都如此重要？**的变化就是我们熟悉的法这个说法没有了，取而代之是编民法典正式问世后，现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则将同时废除，取而代之的是新编纂的供七、编民法典草案，依次为总则篇、物权篇、合同篇、人格权篇、婚姻家庭篇、继承篇、侵权责任篇以及负责共1260条，那么这也创下新中国立法史上的新纪录。
央视网指出，居住权制度的增设是此次民法典草案物权编中的一大亮点，以前只要不卖这1000万的房子，的确不能靠房子改成生活，但是此次民法典草案中增设居住权制度后，就可以把1000万的房产卖出600万，在依法严格执行居住权登记后可以保留居住权，这样就可以把房子提前变现，用来改善生活了。
居住权制度的设立也将为老年人以房养老提供法律保障。
央视网报道指出，我1000万的房子卖600万，为什么？因为保留一个居住权，而且居住权要登记，你将来不能撵走，你在卖的那个人也必须承受这个负担，谁买了都有的赚，一个1000万的房子花600万买了，是上面有个负担，但老年人去世之后就变成一个无负担的财产了，那么1000万的房产原来只能作为遗产用，现在怎么样？可以提前变现了，用来养老治病，用来改善生活质量，减轻了子女的负担。
所以居住权制度也有利于改变中国老龄化社会养老的负担这样一个格局。
我们看上面的报道，我反复提出的所有权，也就是产权跟居住权与使用权分离模式的体现，也就是我提出的陵园置业模式的a加b方案。原来一套房子只能一个人拥有所有权加居住权，而现在可以分开拥有了一个人拥有所有权a另一个拥有居住权b a跟b相辅相成，组合成一个家庭类似结婚，其中使用权备案合同就是结婚证，抵押合同备案就是婚前财产公证，双方是各取所需，同时约法三章。
你比如说上面央视网提出的一套房子1000万，卖出了所有权600万，保留居住权400万，那么就相当于a买走所有人权600万， B拥有居住权400万，未来所有权房价上涨，a获益、居住权价值、房租上涨，b获益，同时可以带租转让，那么互相保持独立流动性。
你比如说房价涨到1200万的话，房租没有上涨，那么相当所有权涨价200万，a可以获利200万，a此时转让的话，但是仅仅所有权房本更名，那么b继续居住接盘的人仅仅800万就买了这套房子所有权，而不用花1200万，相当b的400万一直成了a的杠杆。
同样 b也可以转让，又叫做转租，相当居住权转让，而不影响所有权的变更。你比如说房租涨了，这是b活力，而a没有活力。我们常说的买卖不破租赁就是这个道理。这种所有权跟居住权分离的模式在国外已经非常成熟了，只是中国还处于试点。本次央视网的报道就是让居住权的确立得到国家法律层面的认可。
