11月19日，深圳市住建局新版二手房交易网签系统正式上线。与原系统相比，新版在国内首次采用“单边代理”模式：即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系。中介方“各为其主”，只对自己的委托人负责。据深圳房中协透露，新上线的二手房交易网签系统，是对标学习了相对成熟的美国MLS系统。那么MLS系统具体是什么样子的？有什么优点？我们距离实现MLS系统还有多少路要走？今天我们给大家简单介绍一下MLS系统，解答这些疑惑。
MLS是什么？
简单来讲，MLS（Multiple Listing Service，多重挂牌服务系统）通常是由房地产经纪人建立的数据库。这个数据库专门专注于地方商品住宅，使相互合作的经纪人能够提供和分享待售房产的数据。MLS系统有区域性和地方性两种类别：区域性MLS系统集合了该区域内各城市的MLS子系统的房源信息，对区域内MLS子系统成员开放。全国房地产经纪人协会 (NAR, National Association of Realtors，以下简称NAR)建立的MLS系统（Realtor.com）是全美**的区域性MLS系统；地方性MLS系统主要集合当地的房源信息，对MLS成员开放。地方性MLS数量众多，遍布全美各地。
MLS怎么来的？
要理解MLS的由来，就需要先知道NAR。NAR于1908 年 5 月 12 日在芝加哥成立，其前身是全国房地产交易协会（National Association of Real Estate Exchanges）。NAR是一个全国性的房地产经纪人组织，旨在培养会员的专业行为以及促进房地产行业发展。REALTOR® 一词是注册的集体会员标志，用于标识作为全国房地产经纪人协会成员并遵守其严格道德准则的房地产专业人士。NAR 在全球拥有约 150 万会员，会员由住宅和商业经纪人、销售人员、估价师、顾问和其他从事房地产行业的人员组成。当经纪人加入地方的协会/董事会（board，下同）时，就会自动成为NAR的会员。
MLS可以追溯到 19 世纪。REALTORS® 的**批董事会以房地产交易所的形式成立。在某些指定的日子里，REALTORS® 董事会成员聚集在董事会办公室并交换有关挂牌的信息。实际上，他们会组织拍卖，因为他们经常准备购买自己的委托人想要购买但由另一位经纪人挂牌的房产。19 世纪末后不久，“多重挂牌”一词开始使用。早在 1907 年，它就被提及为 REALTORS® 董事会的一项活动。之后，多重挂牌逐渐被接受并迅速发展，形成了今天遍布全美、为数众多的MLS系统的局面。
MLS带来的好处
想知道MLS带来的好处，咱们有必要先认识一下美国的独家代理制度。MLS的运行以独家代理制度为基础。独家代理制度下，每一个卖方都委托一个卖方经纪人，每个买方都委托一个买方经纪人，经纪人都为自身的委托人争取**的利益，买卖双方的权益都得到了有力的保障。这种制度基础之上，MLS的好处主要有：
促进经纪人之间合作。独家代理制度下，只要房产在独家代理协议所规定的时期内成功售出，不管房产最终由谁售出，卖方都需要向委托经纪人支付全部佣金。MLS通过佣金分成的方式，促进经纪人之间的合作，通常情况下买卖双方经纪人进行五五分成。对于卖方经纪人而言，只要房产最终被售出他就能获得相应佣金，这使得卖方经纪人有足够的动力去分享待售房产。MLS促进了经纪人之间的合作，更愿意将信息共享。
促进行业发展。**，减少信息不对称，提高交易效率。MLS通过房源共享机制，使得买方经纪人不仅能够获得其所在公司的待售房源信息，还可以获得区域内所有待售房源信息。这减少了市场上信息不对称的问题，大大降低了搜寻成本，提高了交易效率。第二，为不同规模的房地产经纪企业提供了平等竞争环境。MLS使得规模较小的房地产经纪企业能够获得区域内所有待售房源，使得小规模房地产经纪企业能够更公平地与大规模房地产经纪企业竞争，这有利于房地产行业的长远健康发展。
MLS的 缺点
MLS虽然有很多优点，但是也存在着一些缺点。例如，MLS的佣金费率长期处于较高的水平，这主要是由MLS分佣机制而导致。美国房地产经纪人的佣金率通常处于房屋售价的5%-6%之间，在挂牌经纪人和买方经纪人之间平均分配。也就是说，房地产经纪人的佣金费率为 2.5% 至 3%之间。这一费率水平在发达国家中处于较高水平。据统计，大部分发达国家的佣金率水平处于在1.5%～5%之间，美国的佣金率在发达国家中处于较高水平。
我们离MLS还有多远？
MLS的广泛运用是美国房地产市场逐渐发展的结果，这种制度的运行离不开各种基础的制度建设、高度专业化的市场等整体环境。制度建设方面，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。此外，美国还有资金监管制度、产权保险制度等制度以保障买卖双方的合法权益。市场方面，美国的房地产市场高度专业化。以存量房为例，存量房交易不仅会涉及到卖方经纪人、买方经纪人，还会涉及到产权公司、保险公司、房屋检查师等其他市场主体，交易中各个环节高度专业化，能够更好地保障买卖双方的利益。
深圳市采用“单边代理”模式是走向MLS的**步，也是非常重要的一步。在互联网+与房地产行业跨界融合的大背景下，相信我们实现MLS广泛采用所需要的时间将远远短于美国，也有望走出一条适合我国国情的MLS之路。梦想还是要有的，万一实现了呢？
