今天说一说在国内买房的经验去投资海外地产的事，就在10月20号的时候，中国建设银行一个分行被罚款了419万，而有一个光大银行的厦门分行被罚款了134.85万，而且有一个叫渤海银行，天津分行被罚款了324.48万，同样被罚，还有南洋商业银行银行我都没听说过，上海分行，交通银行、金华分行，中国建设银行福清分行，光大银行厦门火炬园支行、渤海银行、天津滨海新区分行，招商银行济南分行、中国银行、威海分行、中国建设银行、中国招商银行、中国交通银行、中国银行等等，这些举国文明的大银行纷纷没有逃过被罚款这么一个命运。
而且建设银行被责令严整，建设银行招商银行还因为违规，交通银行则赶紧把罚款统统缴纳了，中国银行发起了深刻的反省等等什么事。因为这些银行皆未曾核实用户的外汇的用途，也未及时核实外汇的使用时间，所以他们才遭受了国家的有关部门的罚款。其中这些银行这些钱的大部分的用途都用到哪去了呢？都用在了海外房产的投资上，而且禁止使用外汇做海外的房产投资的政策，目前来看已经不是一个新鲜事了，也已经不是一个新的政策了。
早在去年也就2017年一年之前，这个规定就已经开始实施了。
这几年国人利用换外汇在海外购置房产的例子还是挺多的，比如说仅在澳大利亚的悉尼，就有许多楼盘开盘的展厅里，你就可以看见不同性别不同年龄段的中国人在排队买房，在这些排队特别长的队伍里，中国人占了绝大多数，很难在黑压压的人群之中找到白皮肤的当地人。
看到这个景象，咱们国内的这些同学小伙伴就很奇怪了，这些人是如何有这么多钱去国外大手大脚的买房的？看到国内的小伙伴这么奇怪，外汇局也很奇怪，我们的政策都实施一年多了，说好了咱们不许用外汇购置海外房产，怎么还总有这么多人不听话，于是乎啊外汇局就决定再次安排人手，开始严打外汇海外购房这么一个现象。
国家外汇管理局相关负责人就表示，个人购汇不得用于海外购房，因为个人海外购房及投资属于尚未开放的投资项目，并且一再强调我们一直以来都不能做。
我国的外汇政策之中明确提到了，外汇不得用于境外买房证券投资，购买人寿保险和投资性返还分红类的保险等等尚未开放的资本项目。居民个人外汇只限于经营项下的对外支付，比如说因私旅游、境外留学、公募以及商务出国探亲、境外就医、货运贸易，购买非投资类的保险以及咨询服务等等。
可见咱们说的要想用外汇进行海外投资的话，首先要明确的投资项目得符合相关规定，可惜买房这事房产这事并不在规定范围之内。
国内的楼市情况不好，很多朋友目前来看都把目光放在了国际市场之上，开发商也真的挺聪明的，国外的开发商知道咱们中国人喜欢投资房子有钱，于是通过高佣金收买国内的那些代理公司，这些国内代理公司你猜怎么着？现在国内的市场又不好做，转路子，要不要投资，像什么大连，云南，海南这些旅游地产商去，要不然就发现得了咱们中国人在国外买房这事喜欢买房，而且又喜欢高回报率得了，而且中国人说实话又喜欢贪小便宜的性格，所以就大量的国外的房地产项目，通过各种低价包租优惠的形式引导客户来购买房子。
其实说说实话，很多人是不会亲自到国外去了解这些房子实际情况的，更多的是代理公司的信任，对他们的销售的信任。
而且这些销售大多是采取的是画大饼这种方式，而且给你发视频，微信现在朋友圈这种视频方式又特别方便，什么就泳池私家泳池，什么房子回报率特别高，什么半年返租，什么2年回购，什么10年包租等等的太多了，导致中国人买了一个又一个国外卖不出去的楼盘。
10月份去了趟新加坡，在当地有个朋友跟我说，在马来西亚这个盘就是在新加坡旁的马来西亚这个盘买房子都是中国人，而且按他们的话说买这个房都是傻子，为什么？因为新加坡的房价才多少钱一平，才2万多和人民币一平，而马来西亚这个盘子才多少钱？一万七八。
马来西亚的收入水平很低，马来西亚人不会买这个房子，所以买的房都是中国人。按他们的话说买这房子都是傻子，这房子中国人为什么喜欢呢？可能看起来叫中国人扎堆，就按当地的话说中国人喜欢扎堆，实际上这房子卖的就是中国人，所以但凡出点政策，这个房子国内不让卖了，这个楼盘多多少少就拉裤兜子了，现在的客户大部分都是小白，按照我们话说就什么都不懂，买房就行了。
真正高净值的客户是不会买海外的地产的，他们要么移民，要么就国内国际资本配置是很完善的，反而那些小白和五六十岁大妈的人比较多，现在还停留在买房投资的概念里，挣钱国内不让买了，国外买去挣钱俩字，他们来看就要挣钱。
但是他们忽略了最重要一点，什么就是国情。你比如日本人，我再说一实话，日本人这里房子，例如老人去世的房子，年轻人都不想继承，房子空着他也不愿意继承。国外的房子真的是用来住的，不是用来投资的，特别明确。在国外支撑投资的不是便宜，也不是所谓的品质。其实这个房子换手的时候会有多少本地人会买，比如说户型南北通透什么的，国外的户型很多是没有朝向这个概念的，这些都是你在国外买房之前需要了解的，跟国内购房知识还有区别的，而且真的可以跟代理公司的销售侧面探讨一下，也可以多方打听一下，**有条件的话，花个钱去旅个游，捎带手亲自去看看。
海外房产投资需要注意哪些问题呢？
**，在买房阶段**的困难来自于选择怎么样的项目，要保持足够的理性，确保投资的安全，不要让自己买的产品成为高风险的资产。我说过哪怕是投资为目的去买房的话，一定要有自己的需求。海外的项目每一个都会有相对的优势，只要够能够跟自身的需求相结合的话，就能选出最适合的房子。
海外的房地产发展并不是很快，多数也都处在刚需地产的这项，所以一定要在核心城市进行买房，千万不要图便宜买到了偏远或者是配套不完善的地区。
要记得买房的时候关注什么，关注的是换手率。时刻要记得换手的时候有刚需接盘的项目才是好项目，而一个城市如果经济跟不上的话，金融资金跟不上的话，仅仅是靠短期之内进行的投资资金进行疯狂炒作的话，最终还是支撑不了高房价的。这点跟国内其实有点像。
所以在买房阶段，那些告诉的什么20年包租的，什么5年收回成本的全是骗子，给他拉黑。
第二记住了，在运营阶段，要多多少少**十字考察一下，对周边的租金情况你要有足够的了解，确保买的项目有价值。国外有很多专业企业成熟的酒店的托管团队，找一个口碑较好的可以把项目给他们打理，收益还是可以可观的，但是如果亲力亲为肯定赚的更多，但你要考虑足够的时间成本和来往的成本。
但是说实话，如果卖房阶段就告诉租金有多高多高，这点来看我觉得不可信，还那句话给他拉黑。
第三说白了就是换手率置换的变现阶段记住买的不是刚需地产，价格便宜，配套不好的地段没什么优势的，**别买，而且记住了，是为了投资才买的，所以说实话这点跟国内挺像的，买的时候变现的时候，说实话一定要考虑好周边的繁华程度，商业配套范围等等的，说白了变现的时候哪怕赔钱都能卖出才行，就怕碰到一个鬼城，精力萧条的地方连卖都卖不出去。
话说回来就跟我日本那一套说的房子一样，老家的房子去世了，自己都不愿意继承，买了不赔死了吗？切记刚需是**生产地，刚需**生产地，最近咨询海外的朋友还是挺多的，我劝大家别嫌麻烦，一定要了解情况再下手，搞清楚自己的需求。咱投资的话不要梦想将来能赚多少钱，咱先算一下，咱能保守的估算一下，能找到接盘侠，保证自己不赔就行了，再去赌，这点特重要。
而且在国外买房的话，什么有些房子为了移民的，什么为了投资的等等，真为了移民，这事你要算清楚，像什么美国加拿大移民现在挺难的，买房只是一个步骤，但是未必买了房就能移民，这点你需要注意。
毕竟在国外买房跟国内买房不一样，在大理海南买套房，好歹飞过去的话还方便，好歹的话这套房子就算赔了，还能租出去。
国外买套房你语言都不通，人生地不熟的，特别是你买了一套什么意大利的房子，什么匈牙利的房子等等的，会说意大利语吗？会说相应的什么葡萄牙语吗？不会说的话尽管有现在相应的翻译软件，但是话说回来，连人家喜欢吃什么都不知道，连人家喜欢喝不喝热水都不知道，买这种房子图什么？将来这房子还真的砸手里了
