◆ 一个商业综合体里，商场的生意再好，也未必能把外围商业街的生意带动起来。这是两个不一样的东西，面对的消费群体完全不同。
◆ 淘宝冲击了线下服装市场，而美团外卖和饿了么外卖挖深了餐饮市场，餐饮店铺的辐射半径扩大了5公里。
◆ 数码、家电、家居产品受电子商务的冲击**。
◆ 靠近地铁站的大体量酒店式公寓楼下的餐饮商铺是**选择；写字楼楼下的商铺是好东西，但很少很少，而且门槛高；住宅小区的底层商铺是鸡肋。
◆ 和酒店式公寓一样，每年增加三四十万人口的杭州，商铺投资充满机会。
◆ 住宅房刚需客户千万不要试图通过投资商铺来积累购房资金，商铺只适合长期持有收租金。
◆ 千万不要相信任何所谓大企业“承诺”的高回报。
商业综合体遍地开花
这几年杭州的商场有点像雨后春笋，一个接一个开业，到处都有。
银泰自不必说，银泰城在杭州遍地开花。还有宝龙广场和龙湖天街两大新势力。
下沙、滨江、蒋村、三墩四座龙湖天街已经开业，丁桥、钱塘新区两座天街正在建设。
滨江、萧山、下沙、富阳等四座宝龙广场都开业多年；未来科技城、拱墅桃源、丁桥、大江东、临安城区、临安青山湖等地都有宝龙广场在建。保不齐过两年宝龙广场会在数量上超过银泰城。
还有万象城和万象汇、印象城、大悦城等等，这些普遍都是商业综合体项目。
现在的商业综合体项目通常是以一个大商场为主，再在商场外围半圈建一条两三层的商业街，然后楼上建酒店式公寓、酒店、写字楼。
商场部分通常都是开发商100%自持经营，不会分割对外销售。商业街的商铺则会分割对外销售。
这种由开发商100%自持的商场，通常都做得还不错，商场业态丰富，能聚集人气。
外围的半圈商业街，各个项目之间差别挺大，有些做得还不错，但大多数商业街人气寥寥。
商场内部和外围商业街
面对的消费群体完全不同
原因在于定位和业态品牌的巨大差异。
外围商业街的业态普遍是大众创业的品牌，刚起步不久，经营能力、资金厚度都不够。
能够进入商场内部的各业态品牌普遍已经比较成熟，连锁品牌的直营店或者加盟店，这些商家的经营能力、资金厚度都要高出一大截。
商场内部还有开发商强大的运营能力和品牌影响力保驾护航，双保险，商场内部是富二代企二代创业，外围商业街是纯草根创业，这个差距是巨大的。
可能会这样想：大树底下好乘凉，商场生意好人气旺，外围商业街总能沾点光吧？
大树底下确实能乘凉，确实能沾到光，多多少少。但这类商铺的销售价格也更高，业主的租金期望值自然也更高。商家沾到的这点光，是否能覆盖交给房东的高租金呢？
如果承租商家的利润得不到保证，那就会抬高商铺的换租率。
对于慕商场之名赶过来的消费者，应该是期望比自家楼下商业街更好的消费体验，外围商业街恰恰难以做到这一点。如果能做到，就进商场内部了，毕竟商场内部的消费环境要比商业街好得多。
席卷全国各地的商铺投资骗局
售楼处：“10万一个平方的亿达广场的沿街商铺要不要？全国开了几百家的亿达广场哦，买到就是赚到！”
投资者：“什么？你们这郊区卖10万？”
售楼处：“对的呢，我们亿达广场全国开了几百家呢，租金都很高，买到就是赚到，而且我们还包租，我们亿达签合同保证6年租金回报率达到40%，10年就能租金回本，妥妥的一铺养三代！”
投资者：“这么好呀？那试试看吧……”
这是前几年风靡一时的商铺诈骗套路。跟风的投资者没想到“羊毛出在羊身上”这个基本的逻辑：并不是因为亿达广场的商铺租金高，所以商铺理应卖得贵。而是因为商铺卖得贵，所以租金给得高。
脱离包租后的租金收益自然是一地鸡毛。甚至很多项目从头到尾就是一场“你看上他租金，他惦记你本金”的骗局。
商铺一卖，就亮出了镰刀。
随之而来的便是杭州多个区政府“迎来”一波接一波的商铺业主维权大军。从媒体的报道来看，血本无归的不仅仅是杭州的投资者。但政府不是万能的，很多事情他们也办不到。
五个不要
①不要迷信“黄金地段”
杭州东站门口，地铁1、4号线双地铁彭埠站上盖的港龙城商场，2014年开建，至今无法开业。可以预见，即使开业，生意也好不大哪里去，硬件已经被无良开发商糟蹋了。
这种例子并不少见。再好的地理位置，也不能保证商铺生意一定做得很好。地理位置不是万能的，要综合考量、评估各种因素。
②不要相信任何人“承诺”的高回报
五年内，4个点是及格线，6个点是良，7个点是优。超过7个点，大概率是无源之水无本之末。
投资商铺赚的是慢钱。当然这并不是说投资商铺不如银行理财，这是“复利”的秘密。
③不买虚拟分割的商铺
虚拟分割的商铺基本回天乏术，多半是骗局。
④不要相信第三方运营公司
有些项目会说请到了第三方的某某商业管理公司，管理过很多成功的商场有丰富的经验等等。这样的商业管理公司当然有，但是很少，多半是吹牛的。有能力的管理团队，自然去银泰宝龙拿高薪了。
一两个项目两三年的运营成果，远远不足以保证下一个商业项目也能成功运作。
⑤不要迷信政府规划
打政府规划的擦边球，甚至以“政府投资的重点项目”等名义来制造卖点。
要知道即使是真正由政府规划、牵头的项目，也存在经营风险。后期经营效果很多时候政府也无力、甚至无权干预。政府规划并不是万能药。
浙江各个城市都有很多著名的批发市场，杭州四季青服装批发市场、绍兴柯桥轻纺城、义乌小商品市场、金华永康五金市场、嘉兴濮院羊毛衫市场等等等等，这些市场生意好租金高，是因为有几十年的运营沉淀。
一个二三十万平方的大市场，要成功运营起来**是超高难度的事情，尤其在这个网络购物、网络批发都非常便捷、**的时代。
行业领先、省内**、国内首创、本地特色产业等等噱头，很多名不副实空喊口号。
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面向基础餐饮
跟着顺旺基、百佳旺走
一间四五十平方的店铺，可以做的业态大致有：宠物店、洗衣店、理发店、图文店、药店、中介门店、小超市、花店、早餐店、轻餐饮店等。最稳定的业态还是餐饮，一日三餐少不了，不会受任何因素干扰。
与线下服装、数码家电、超市等业态被电子商务挤压市场空间相反的是，美团外卖、饿了么外卖进一步打开了餐饮市场，扩大了餐饮店铺的辐射半径。
说几个笔者印象深刻的商铺。
**个是之江新城、中国美术学院象山校区门口的金街美地，笔者在附近带客看房时遇见过一位开奶茶店的老板，这位老板在这里租了两间店铺开奶茶店，我遇见他那天正在装修第二间店铺，32平方的店铺年租金22万租过来的，我问老板为啥要在这么小的地方开两间奶茶店，老板说“还是大学生的钱好赚！”
第二个是未来科技城飞鸟客酒店式公寓楼下的商铺，投资商铺应该算是比较小众的，整个杭州一年商铺的成交量很少。一个三四十套体量的商铺项目销售周期可能要一年多。但飞鸟客酒店式公寓楼下的50套商铺，一个月就卖完了。
第三个是钱江世纪城的丽晶国际酒店式公寓公寓楼下的商铺，这个楼盘也许是杭州双钥匙公寓的“启蒙”楼盘。晚上看到这幢巨无霸大楼的亮灯率，不仅无限遐想楼下底层餐饮商铺的租金。
第四个是前几天去考察的城西古墩路上浙港国际酒店式公寓楼下的商铺，笔者当时是去了解楼上酒店式公寓的租金情况，在楼下看见几个专门从事商铺租赁的中介就问了问，10月份最后一次交房，楼下两排餐饮店铺多数已经租出去，租赁中介告诉我租金普遍是十二、三块每天，有些位置要15块。
靠近大学校园的商铺是金饽饽。大体量、出租率高的酒店式公寓楼下的餐饮商铺也会是金饽饽。
因为这都是最真实最稳定的客群。酒店式公寓租客的餐饮需求比住宅小区家庭住户的餐饮需求更大。写字楼底下的餐饮店也会非常稳定。小区家庭住户还是以自己做饭为主。
外婆家、西贝、新白鹿是不错的餐饮连锁，这些品牌算是中档定位，通常都会进驻商场内部。投资小面积商铺，以后的承租商家，市场定位应该是大众化的快餐式消费。
基于这个定位，应该认准顺旺基、百佳旺、蒸功夫这类快餐连锁品牌。这些品牌进驻的地段，说明有较大的快餐消费需求。
大城市人口密度大，同时生活工作节奏快，面条、盖浇饭、木桶饭、煲仔饭、酸菜鱼饭、猪蹄饭等等快餐是最稳定最庞大的餐饮市场。
