Part.1
今天上午，杭州市人民政府办公厅正式印发《杭州市共有产权保障住房管理办法》，并将于2021年12月27日起施行。
我大概看了一遍原文，基本内容与7月份发布的征求意见稿差不多。一听到5~8折就能买新房，不少人开始蠢蠢欲动了。
先别急，决定好要不要买之前，必须先搞清楚“共有产权保障住房”是个什么东西。
官方定义：共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用和处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。
共有产权保障住房属于保障性住房序列，其实际上也是带有限制条件的商品房。
只需要支付5~8成的房款就可以获得房屋的部分产权以及完整的使用权，与普通商品房一样享受如户籍、学区等同等权利，还能使用公积金贷款。
对于预算不高的购房家庭而言，自然是一件好事，很大程度上降低了购房门槛和购房压力。
但是，对于预算足够的购房家庭来说，购买共有产权住房的话还是要三思而后行。
Part.2
为什么不建议预算足够的购房庭购买共有产权住房，原因如下：
限制一：准入条件
申购共有产权住房需满足一定条件，基本等同于现在新房摇号规则中“无房家庭”的界定，等于放弃了“新房打新”的机会。
并且，在按规定由代持机构回购其份额前，或在其增购政府份额取得完全产权前，不得通过购买方式获得其他房产。
限制二：交易
共有产权住房需取得原不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。
算上交付时间，共有产权房购买家庭会有很长的持有周期，不利于未来的置换改善。
限制三：价格及收益
“共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定”，也就意味着共有产权房并不是真正意义上的5-8折，实际的购买成本不会比商品房便宜多少。
“购房家庭按照其产权份额获得转让总价款的相应部分”，也就是说“5折”买的共有产权房，转让之后也只能享有50%的收益。
限制四：房屋品质
虽然杭州暂时还没有现成的案例可供参考，不过对于共有产权房的品质也不要抱太高的期待。
毕竟共有产权房仍然是属于保障性住房的范畴，应该会比早期的经适房好一些，但是和普通商品房仍然存在差距，更不用说业主构成、物业管理、园林养护等等。
所谓的“合理优惠价格”，不过只是产品本身存在的定价差距，未来进入二手市场流通时，自然也会比同地段商品房便宜不少。
综上所述，共有产权房只适用于缓解暂时购房压力的选择，诸多限制也压缩了其投资套利的空间。
如果你预算足够，还不如去买完整产权的新房，就别惦记着这些共有产权房了。
Part.3
至于共有产权住房落地对商品房市场可能产生的影响，大家都有不同的看法。
引用我在今年7月18日的推文中的描述，来表达下我现在的观点。
“差异化购房政策”和“共有产权住房”是杭州房地产发展的重要实践，短期内有助于解决部分区域职工突出的住房保障问题。
但是，要指望这两项措施从根本上解决商品房的供需问题，也不太可能。
差异化购房政策的弊病在于进一步限制了市场的作用，很容易形成反向效应，成为小部分人的“福利房”。
共有产权住房仍然参照的是区域内的市场价，如果供应量不大，对于平抑一般商品房价格并起不到太多实质作用，顶多就是暂时缓解一下部分购房者的购房压力。
个人认为，如果不能厘清保障性住房和商品房之间的关系，房地产问题就永远会是一个“死结”。
当然，指望当地政府完全推行政策性产权住房也不太现实，毕竟这对政府是一项巨大负担，同时政府也不会希望政策性住房对一般商品房市场产生太大冲击。
发展共有产权住房，同时发展租赁性住房来满足最基本的住房保障，理论上算是一项过度性措施，在维护房地产市场稳定运行的前提下，未来也还会有更多保障性住房的实践措施诞生，拭目以待吧
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