2021年10月份，海南省出台了关于加强商业办公类建设项目全过程管理的这么一个意见，这是继上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、厦门、佛山之后，进攻于定在下一城的城市，公寓的时代逐渐向我们告别了。
海南10月份发布的政策核心内容有以下几点
**，严禁商办项目改造为公寓类住宅。
第二，不得采用住宅套型设计，不得出现公寓、卧室等住宅功能描述。
第三，不得预留住宅功能的排水、排污、排烟等管道，不得设置厨房和燃气设施。
第四，不得增设结构梁、结构楼板和插层，也就是不让搞 log的公寓。第五，商办类项目最小分割单元不得低于300平米唉。这点来看跟北京之前的政策有点耳熟，有点相像。
以上这些内容总结下来，就是从燃气、挤、排水、结构、户型、面积等各个环节，这次彻底摧毁了商办类公寓的，包括租用这么一个功能，小面积的供应类产品，包括烙的产品，彻底失去了生存空间。这种房子只能办公，他不能住人了。
截止到目前为止，一半以上的重点城市已经出台了限制商改住的公寓禁令，市面上99.99%的公寓土地性质大多都是商业用地，商办用地、商业金融用地，中国的土地性质类别之中，压根就没有一个项目的类别叫做公寓用地。从原则上来说，商办类的物业是**不允许拥有居住功能的，是不允许住人的。
绝大多数所谓的酒店式公寓的出现本身就是一种违规，很多人都经过这次洗脑，说公寓和住宅的**差异就是产权年限，甚至会比住宅更舒服，更适合搞投资，也更适合单身贵族提高生活品质。这段话的目的是为了更快的速度筛选出不懂行的小白，并将其投入到公寓的泥坑里边，公寓的问题不是住宅70年，公寓40年的产权年限的问题，也不是住宅按揭能贷30年，公寓只能贷10年的贷款年限问题，还不是住宅民用水电公寓、商用水电的更贵的生活成本问题，更不是不能落户没有学位的城市配套问题。
这个公寓**的问题有三个
**流动性的问题，您可以点开中介APP，去看看您周边的二手公寓成交量，哪怕是核心区域，二手公寓的成交量也低到可以忽略不计。一个小区一年到头可能只交易不到两套二手的公寓，流动性的背后是税费的问题，我们都知道公寓的交易税费高，具体有多高？增值税全额的5.6%，个人所得税差额的20%，土地增值税差额的30~60%，过户手续费5块钱一平米，3%的契税，5%的印花税以上这些加在一块的话，一次交易啪一下能吃到你50%以上的收益，一套50万买的公寓涨到70万，交易税费11万，实际您的收益只有9万，这种税费成本直接摧毁了公里一半以上的流动性。
第二就是话说回来公寓过剩的问题，为了化解过剩的商办库存，人为且违规的制造出一种小面积低总价的野生投资品，超标的写字楼库存，70%以上都被改造成公寓流向市场，但是这种改造毫无意义。
在写字楼向公寓改造的过程之中，过剩的写字楼库存变成了过剩的公寓库存，过剩的库存从房企手里转移到了您的手里，库存并没有消失，只是换了种方式坑您，流动性很差，库存量很大会造成什么样的结果呢？
建议您不妨进入二手房市场，去关注一下最近三年您所在的城市，您所关注的板块公寓价格，随便拉到公寓看看，分分钟告诉您什么叫不动产，真正的不动产就是管您掀起多大的行情，我自盎然不动，不流通，供应大和不涨价，这不是功率**的问题。现如今公允**的问题就是政策的不确定。
前面我们说过公寓本身就是化解商办库存且风险的这么一个违规的产品，但是现在这种违规保不住了，公寓令和禁止商改住，已经从三年前的北京蔓延到海南、成都、南京、厦门这种二线城市了，弥漫和下沉过程之中，政策遵循着一种原则，摧毁所有的居住功能，是商办的就不能卖给个人，就要卖给或租给公司。买公寓的人本身想的就是把公寓出租给刚需，当中间商吃差价，吃吃刚需过度的差价，现在一直文件下来了，自己变成了差价，这就是公寓真正的可怕之处。
