楼市分析
告诉大家房子再也不能买了，几百家开发商都倒闭了，结果房子不值钱了。现在打开手机都是唱空楼市的，因为这样才能获取巨大流量，到底是不是这样？今天我给大家整理了6条干货，不仅能够帮助你买对方，还能让你看清接下来楼市发展方向。
**，可以预料的是会有更多的城市出台限阶，也就是说接下来地方政策会有不同程度的放松，主要是从三四线城市开始，但千万不要以为有了限跌令的地方买房最安全，恰恰相反，朋限跌令是一块试金石，但凡出台此政策的城市一定要谨慎买房，自住可以根据需求来买，但投资属性接近于零，原因也很简单，遇到一点困难就要靠政策来救市，说明房价不仅有泡沫，而且还很脆弱，这也说明地方对房地产依赖度很高，明显的产业落后经济不突出，这是没有底气的表现。
第二，2021年房地产最难的是开发商了，但并不是最难的时候，就我在国内头部房企上班前，朋友说跟2008年相比还不算最难，而且这次遇到的困难跟2008年是完全不一样的，上一次更为被动，这次主要是我国经济产业要跳出过往的舒适圈，那必然就要经历一段阵痛期，这个时候就不允许出现任何金融性风险冲击，而房地产属于资金密集性产业，高负债就意味着高风险，目前国内几家大房企之所以会爆出那么多的雷，主要原因就是赌徒心理。前几年肆无忌惮的拿地乱加杠杆导致的，即便真的倒下了也不惋惜，但真正受到伤害的是普通的老百姓，大概率国家会出手解决，所以今后买房不要光迷信大开发商了，还是要看负债率是多少，五证全不全，买房能不能网签。
第三，第二批集中供给出现不同程度的流拍，很多人说是因为开发商不看好楼市了，这完全是不懂房地产在中国还有比做开发更容易赚钱，更轻松的行业没有了，开发商不愿意拿地，一是拿不起了，现在银行也不给开发商放贷了，大多数开发商手里也没什么资金，几乎都是卖房的回款，但现在一年拿地的资金只能占到销售额的40%，就这点钱开发商还不专挑好地拿。
二是利润被迫降低，虽然不少城市土地溢价率不得超过15%，但地价并没有真正的下降，房子售价又被限制了。国力30强房企已经把上半年的净利润率公布出来了，大概就是10.8%左右。这段利润对于普通的中小型企业来说可能很难活下去。
这种情况其实是不利于楼市的供需平衡健康发展的，因为现在控制了供应端，但需求端一直存在几年之后房子缺口会非常大，因为供应不足就会导致房价再次大幅度的上涨，那个时候又会出来打击需求端，提高买房的门槛，所以今年后打算买房的朋友一定要提前完善自己的购房资格，不要到时候眼看着房子买不了。当然现在是地方和开发商进入到一个博弈的阶段，不出意外的话地方会让利给开发商的。
第四，为什么国家现在还没出手？就恒大首先作为一家企业金融风险自担，这是公司法的要求。如果说现在救了恒大，先例一开，接下来所有的开发商都等着国资出手相救，到目前为止已经有240多家房地产行业发布了破产文书，怎么救得过来？即便是投入房企，用国家财政出手相救也说不通，因为我们本身就不是一个被资本绑架的国家。
所以看到恒大目前的状况，现在开发商首先要想到的是自救，所以在未来的10月份，各个开发商都会想尽千方百计做自己的营销策略，打折回款。作为购房者，我们一定要明白两个问题，**是不是真的打折不收，开发商都会玩文字游戏，先把价格拉高，然后再降低价，实际上跟之前没什么折扣，所以这个时候一定要多跑盘，了解现在的报价。第二就是负债高的房企打折力度肯定打，因为急需资金周转，但买房我们不要光看着便宜就去买，还要看房子的，品质是否在及格线以上和有没有烂尾的可能。
第五，在大多数人看空楼市的时候，二手房市场就会有心态不好，资金紧张的卖家会抛盘，这些房子比新房更有保障，而且不会出现烂尾，同时所见即所得最关键的就是楼市遇冷。无论是有置换需求还是资金不足的投资客都着急卖房，对价格的预期会变低，市场就会出现大量的损盘，只要愿意多花时间就能买到低于市场价的好房子。
第六，400多次的密集调控好像让很多人觉得房价被摁着了，未来不会再上涨了，但是我要告诉你这些都是一时的错觉，只有楼市的需求存在，货币因素存在，城镇化进程存在，楼市的周期就没有被打破，只是在巨大力量面前楼市进入到一个分水岭，未来三四线城市进入一个漫长的横盘或阴跌，一二线城市会慢慢触底，然后一点点的积蓄等待购买力再次起来，但一定是分化。
