土地用途分类
很多人在买房的时候不知道房子下面的土地性质，土地基本上可以分为三大类，**，民用住宅用地权属年限**是70年。第二工业建筑用地和综合类用地**是50年。第三商业建筑用地**是40年，它们的区别可以从土地性质、使用权限、贷款政策和其他4个方面来分析。
我们在买房的时候一定要考虑是什么性质用地，因为土地性质不同，使用权限年限也是完全不一样的，价值也是千差万别。买房的时候置业顾问可能会跟你说，房子是70年产权或者是40年产权，这个时候你就要明白了。70年或者40年产权是指的是土地的使用权，而房屋的所有权是永远属于你的。也就是说当这个年限一到你是要续交一部分费用给当地政府的，40年产权基本上就是公寓了。
很多人都以为土地的使用年限是拿到房子之后开始计算的，正确答案是从开发商取得土地的使用权就开始计算了。去年成都曝光李嘉诚有一块地捂了16年，就不要说卖房赚钱了，地价都翻了好几倍，如果你买了这个牌的房子，土地使用年限就要减去16年了，土地性质不仅决定了使用年限，同时土地性质也决定了贷款的权限。
在贷款政策方面可以从贷款方式、贷款年限、首付比例和契税分析，商业性质的住宅只能进行商贷，而且贷款年限**只有10年，比如说公寓、写字楼，而住宅性质的住宅除了可以选择商贷，还可以选择公积金，贷款期限**可以达到30年。其次就是首付比例，商业性质的住宅**只能做到5成，而住宅可以做到3成。当然现在因为有了限购限贷政策，部分城市对外籍户口首付比例要求是4成了，最后就是契税首套住宅的契税根据面积大小而定，一般是1%~3%，而商业性质的住宅契税均为3%。
很多朋友可能会说了税费高点无所谓了，商住房不占用购房资格，这就是公寓惑人最重要的一点，不需要购房资格，虽然说公寓不占用你的购房资格，但是它确实会让你亏钱的。如果你觉得税费高一点能够接受，我们再说几点不利因素，看你还能不能接受。
**生活成本不同，商住房不同，燃气因为属于商业性的用地，水电费按照商用标准，一般情况下比住宅收费标准会高于30%左右，相比之下住宅的生活成本就会低很多了。落户政策不同，绝大多数的商业住宅是不能落户的，普通的住宅就不存在这个问题了。
第三入学政策不同，在一般情况下商业住宅是不能够申请学位的，虽然部分的商业住宅配置了学区，但是那也是凤毛麟角，如果你想购买公寓，孩子又想上学，那就一定要注意了。
第四居住品质的不同，商业住宅的容积率很高，2梯12户3梯18户比比皆是，上下班等电梯会让你等到抓狂，这样高密度的居住环境跟纯住宅一比真的不差的不是一星半点，有些朋友听到这可能会说了，40年产权的公寓我就不买了，但是市场上还有70年产权的公寓，这个需要考虑土地性质吗？
确实有不少朋友也在问70年产权的公寓能不能买那？我们今天就一起说清楚了，公寓之所以有70年产权，是因为它的土地性质是居住用地，是因为它的容积率比较高，楼间就比较小，冬至的那一，天日照时间不超过两个小时，或者说是那种独栋建筑，所以才定义为公寓。但这种房子是民用水电气正常落户，正常读书和住宅的属性是完全一样的。这种房子到底能不能买，我的答案是在资金不够充裕，房价又比较便宜的情况下是可以考虑的。
当然也要考虑所在的板块未来还有没有出手的机会，不管是40年50年还是70年都有到期的时候，土地使用年限到期之后，只要你的房子还能住，都得续签，土地怎么续签，续签的金额怎么计算？根据国家现行的相关规定，土地到期之后，按照当时的楼面毛地指导价格，以一定的比例缴费，相信这个费用大多数人是能够接受的。
