今天冬至，杭州迎来今年最后一场涉宅地集中拍卖。三批次集中供地35宗，主城区占了近六成，其中不乏申花、桥西、文晖等市区优质改善板块有宅地供应。
经过一天的叫价，35宗涉宅地全部成交，成交总额762.8亿元，平均溢价率6.98%，与二批次平均溢价2.73%相比，增长4.25个百分点。
整体看，与二批次大面积流摇、低溢价成交相比，三批次供地热度还是要高出不少，35宗涉宅地24宗地块溢价封顶，有17宗在主城区。按照出让规定，这24宗溢价封顶地块将转线下公证摇号阶段，具体拿地方将于明天公布。
《浙房会》土拍点评
今天土拍确实表现出回暖的信号。本号认为主要有以下原因：
**，三批次集中供地优质地块多，桥西、申花、滨江、文晖等都有地块出让，在数量、质量上比首批、二批次涉宅地块高。
从主城区20宗地拍卖表现看，17宗转线下摇号，主要原因在于地块本身质量高，比如典型的桥西纯宅地，主城绝版低密宅地，还未正式开拍前，仅报名阶段溢价率直接封顶转线下摇号阶段。
第二，房企“粮荒”。二批次出让中，拿地以国企央企为主力，多数民企没拿到地，但如今这些开发商在杭州的库存已近见底或者基本没有项目可卖，此刻年底急需补仓。
第三，预期利润增加。三批次出让的35宗涉宅地中，21宗地块限价相比板块此前限价有所上调，**上调7%；同时，部分地块起价、封顶溢价率也做出相应下调，“一升两降”双重联动在一定程度上减少拿地成本，开发商拿地的预期销售利润空间也有所上升。
对于开发商来说，杭州这座城市的吸引力足够强，除非是没钱，或者拿地几乎亏本，否则杭州仍然是他们**拿地城市，所以三批次地块利润空间普遍上涨的情况下，都在一定程度上增加房企的拿地积极性。
不过，也有部分地块的竞价不算激烈，一轮成交，但与大市场无关。
这些地块本身较为优质，但性质特殊，且体量大、拿地成本高，考虑到开发难度和成本，能够吃下这样地块的房企并不多，基本由意向拿地房企一轮拿下，比如杭腾未来社区、运河湾商住地、小和山上盖等，一般这种地块无论在市场上行或是下行期，参拍的房企都不会多。
另外，像富阳、临安、大江东这些远郊区域，土地市场表现平平，全部一轮游底价成交。
杭腾未来社区
或迎来云城龙湖天街？
余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块
地块面积：181038㎡
容积率：3.27
地上建筑体量：591334㎡
起价：882448万元
封顶价：970448万元
精装限价：3.61万元/㎡
余杭组团YH-18单元杭腾未来社区是二批次撤牌地块，位于杭州西站，也就是云城板块，是未来科技城**个未来社区。
与**次挂牌相比，此次出让地块计容建面、住宅比例、总起价做出相应下调，总起价88.24亿元，总建面59.13万㎡，其中可售住宅约38.7万㎡。
这块地定向出让，仅一轮叫价，由龙湖&省交投以底价联合竞得，未来杭州西站或将迎来一座“云城龙湖天街”。
去年，杭州云城规划公布后，就有不少购房者盯紧杭腾未来社区，这是云城为数不多可供的宅地。
杭腾未来社区总规划建筑面积190万方，包括了住宅、邻里中心、商业综合体、学校、医院等规划，其中产业用房约100万方，商品房约40万方，人才房约20万方，邻里服务、九年一贯制学校、幼儿园等公共配套约20万方，职住约3万多人。
根据此前公示的杭腾未来社区论证调整报告，明确指出杭腾未来社区内的3宗宅地规划3599户，也就是说，未来这个社区将供应近3600套住宅。
这块地住宅限价与未来科技城持平，住宅精装限价3.61万/㎡。尽管有近3600套的住宅供应，但是对于“狼多肉少”的未来科技城来说仍然远远不够，除非一次性加推数量多，否则拼社保是大概率事件。
桥西宅地11轮封顶
板块最后的留白
桥西拱宸桥单元GS0609-12地块
地块面积：23339㎡
容积率：1.7
建筑体量：39676.3㎡
起价：123505万元
封顶价：135505万元
精装限价：51440元/㎡
桥西这块地是本次集中供地中关注度**的地块之一。过去几年，桥西住宅一直处于断供的局面，宅地也断供长达六年。
今天出让的这块地东侧紧邻大运河，享有一线河景，周边小区林立，生活氛围成熟，天阳D32、远洋乐堤港、小河历史文化街区都在附近，可以说这里是最适合**改善家庭的区域。
除了可圈可点的配套，这块地本身的稀缺程度也是排在杭州头部：一线河景，1.7的容积率，放在整个杭州市区堪称绝版，至少也会是洋房产品。
更值得一提的是这块地的限价：51440元/㎡。限价比申花、大关、文晖板块都要低，但无论是配套、还是二手房市场，桥西的价值都要远远超过上述板块，所以这块地未来**是一个大红盘。
对于这样一块地，无论是房企，还是购房者，都是必买项目，因为这是“桥西运河畔最后一宗宅地”。
所以在桥西地块还未正式开拍前，仅报名阶段出现11轮报价，溢价率直接封顶转线下摇号阶段，可见它的吸引力。线下摇号增加了公平性，但也充满未知，我们更希望能迎来一家品质房企，在优质地段做出好的产品。
华丰造纸厂
3宗涉宅地全部封顶
申花单元GS0407-R21-06地块
地块面积：48709㎡
容积率：2.5
建筑体量：121772.5㎡
起价：259193万元
封顶价：284193万元
精装限价：4.62万/㎡
申花单元GS0407-R21-08地块
地块面积：64822㎡
容积率：2.4
建筑体量：155572.8㎡
起价：425492万元
封顶价：467492万元
精装限价：4.62万/㎡
申花单元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块
地块面积：162781㎡
容积率：3.0
体量：486240㎡
起价：858325万元
封顶：943325万元
精装限价：4.62万/㎡
一直以来，申花和桥西的中间区域都是一片空白，这片空白就是横亘在两个板块中间的华丰造纸厂，这个近百年的历史的造纸厂于2018年拆迁，申花此次出让的3宗涉宅地的前身就是华丰造纸厂地块。
整个华丰造纸厂地块总占地面积达到425亩，总体量就达到76万㎡，堪称主城区**手笔。
不过，这样大的地块鲜有房企吃得下，所以此次出让分成3宗地拍卖，地块体量都不小。北侧2宗06、08地块为纯宅地，体量都在10万㎡以上；西南侧地块为商住地，体量更大达到48.6万㎡，分为三个部分，分别规划不同功能区。
这3宗地全部溢价封顶成交，就连西南侧大体量商住地也血拼78轮后封顶转线下摇号，总价达94.3亿元，着实出乎意料。
从城市发展角度看，西南角商住地最值得关注，体量也**，这块地涵盖商业、商务、轨道交通、商住、住宅等多业态，是5号线和睦路站的上盖地块，未来这里还会是10号线的换乘站。
如果从居住角度看，这里西靠申花，东临桥西，配套共享，地段更是不差。加上3宗地住宅精装限价均为4.62万/㎡，未来又是红盘跑不掉，而近57万㎡的可售住宅体量也将给市场带来不少机会。
申花断供之际迎来新供应
报价27轮封顶
庆隆小河单元GS0305-19地块
地块面积：41381㎡
容积率：2.2
地上建筑体量：91038.2㎡
起价：287089万元
封顶价：315089万元
精装限价：5.5万元/㎡
除了桥西、华丰造纸厂地块之外，拱墅区这次算是“杀疯”了，出了不少“好货”，申花中心区庆隆小河单元此次也出让1宗纯宅地。这块地北侧就是黄龙金茂悦，东北对角就是古翠隐秀。
今天早上，这块地报价27轮溢价封顶，转线下摇号阶段。
尽管这块地距离地铁口和商场都有一定距离，但是耐不住板块改善需求量大。上周，板块内滨融府最后95套房源触发拼顶格社保，“8.5新政”前更是创下了1.58%的中签率纪录。
而目前整个申花板块在售项目仅剩下天珏华庭两幢96套房源待售，已经面临断供的局面，所以这块地也会一定程度上缓解市场的改善需求。
不过，5.5万/㎡的限价，与华丰的4.62万/㎡、桥西5.14万元/㎡相比，性价比稍微差了一点，但仍然不会阻挡改善家庭向前冲的步伐。
运河湾商住地块
一轮游底成交
运河新城单元GS1004-10、11、12、16、29地块
地块面积：169785.4㎡
容积率：2.13
地上建筑体量：363107㎡
起价：543803万元
精装限价：4万元/㎡
运河新城这次上新2宗涉宅地，其中值得一看的是南片的运河湾商住地。
算下来，距离运河湾上一次出让宅地已经过去三年时间，当时融创拿下运河湾2宗商住地，就是后来的“双子星”项目。
今天出让的这块商住地紧邻运河湾综合体，是运河新城未来商业配套最丰富的区域，也可以说这块地就是运河湾综合体的一部分，商业商务建筑面积17.6万㎡，占了总建面近一半。
地块住宅建面18.9万㎡，也是不小的体量。从位置看，与板块内在售的河语光年相比，未来的配套会便利，同时，运河支流环伺，在景观资源上占优势。
不过，价格也相较于此前有所上调，精装4万/㎡的限价相较于此前上调5.26%。但即便价格上调，这个项目基本是预定了红盘名额，西侧约1公里的大运桥西府今年3月最后一次推盘中签率仅2.1%，可见改善家庭对这个区域的青睐。
最后的拿地结果意料之中，由于地块下穿轨道，基本是国企拿下，运河新城这块地最终由运河集团底价竞得。
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