关于2022年的杭州楼市，简单说几句。
概括起来，就是三个“三”、两个“一”。
一：三件大事
**件：十四五规划官宣
第二件：地铁四期通过
第三件：亚运会举办
从重要性而言：1＞2＞3。
核心就看几点：
1、晚了一年的十四五规划，重新确定了杭州未来四年的钱怎么花、花在哪里。一言以蔽之：未来2.9万亿，会直接让哪些地方受益。
从楼市来看，重点关注“一廊五区”。展开就是：城西科创大走廊，以及，从三江汇到钱塘区的四个重点板块。
而且，钱塘江沿岸的四大板块，未来预计投资2314亿元，城西科创大走廊则为1269亿元，前者比后者多1045亿。
江，依然是主场。
所以，短期：务必珍惜市中心最宝贵的两段江岸线：钱江新城二期，和亚运村东的萧山科技城；中长期：三江汇崛起。
2、地铁四期，是杭州未来五年的城市发展边界。如果地铁四期规划不到的地方，建议慎重，起码未来4-5年基本不会有重大利好。
但要注意一点：如果仅仅是没有产业、配套等远景预期的“卧城”板块，地铁红利的释放，未必是好事。比如，地铁3号线沿线的个别板块。
3、亚运会：亚运会的前期红利已基本兑现。亚运后时代，依靠的是前两者。所以，2022年的杭州，重点关注“十四五”和“地铁四期”两大规划。
但需要重点关注的，不是盛会本身。盛会终有期，但城市发展会继续。亚运村之后，亚运村板块的产业正式启动，亚运村的腹地，也会跟着崛起。
二：三次拍地
如果按照2021年的惯例，2022年依然会有三次拍地。这会直接影响2022年下半年开始的供求关系。
尽管2021年杭州卖地上了3000亿，但客观来说，一共也才卖了100来块地，加上以前的存量，全市的余粮也就这么多了。
加上5月和10月的两次拍地，主城四区（上城、西湖、拱墅和滨江）出地占比才25%，75%的土地都位于其余六区，主城区二季度开始房荒是大基调。
直到：2021年第三批次土地上市，才会扭转局面。
而第三批次地预计要到2022年下半年才会上市，中间的“房荒期”，会让许多郊区板块存货出清。
所以可以预判：2022年会加快出地，而且出地规模不会小。
新的读地手册，已有雏形。钱江新城二期等板块，会正式进入高光时刻。
三：三个阶段
**阶段：年后至二季度，市场回暖。
典型特征：
1、学区价值稳步回升；
2、新房逐渐开始房荒；
3、二手房局部回暖；
4、整体市场呈现：投资、改善、换仓和普通刚需并列的局面。积压了半年的换仓需求持续放大，除了江河汇等少量项目，豪宅市场接近空白。
从卖出而言，利于：
1、郊区新盘出货；
2、市中心老破小出货；
3、优质学区房出货；
4、真豪宅出货（伪豪宅不算）。
从买而言：除了少量末端板块，整体有利。但值得投资的板块，开始减少；值得长持的板块，更少。
第二阶段：年中至亚运会，新房房荒，二手房挂牌达到历史高位。
典型特征：
1、新房房荒；
2、投资客继续出货，亚运会前二手房挂牌量达到历史高位；
3、市场，真正出现镰刀多于韭菜的局面。
2021年，杭州共有71万户（不去重）参与摇号。可以估算，去重之后的实际数量不会超过25万。
2021年新房成交了16万套以上，如此估算，场上的房票数量，预计已经在10万张以内。
即便每个月满足限购条件的房票依然在增加，但总体房票数量，其实已经清晰可见。
而随着亚运会前投资客持续出货、换仓需求持续放大，二手房挂牌量必然持续走高。杭州将出现：场上新房加二手房的实际供应量，远超场上房票数量的新局面。
镰刀多于韭菜的局面，即将到来。
第三阶段：亚运会后，伪倒挂开始消除，改善供应加大，市场企稳。
十四五、地铁四期、亚运会，三件大事变成明牌之后，板块真实价值进一步透明。价值高的板块、真正有规划前景的板块预期明朗，而伪倒挂板块，倒挂开始消除，乃至出现新房贵于二手房的局面。
潮水终将褪去。
同时：2021年的第三批次、2022年的**甚至第二批次推地中，预计20来个改善项目集中上市，改善供应井喷。
而未来1-2年，又是过去2-3年销售的改善房源的交付大年，起码2-3万套交付，仅泛奥体区域，亚运村三兄弟、君品、嘉品、澄品、御虹府到丹枫四季、奥邸国际5号楼、杭州壹号院二期、御滨府等等，已是万套体量。
而杭州市场，总价千万以上的年度成交套数，仅1000套出头。
二手房市场：总价800万以上的高端改善乃至豪宅，都将带来出货压力。
高端市场镰刀多于韭菜的局面，会更加直接和明显。不排除，镰刀互相伤害，砸盘一定会出现。
与此同时，短期城市大风口结束，楼市企稳。
四：一个新赛道：共有产权房
共有产权房，2022年会有实质性进展。除了购房者，对于房企来说也是新的赛道。也是他们继未来社区之后会发力的领域。
五、一个猜测：会有新政策
不一定是调控政策，而是定向销售政策可能会落地。也就是：职住平衡的试点正式出台。直白来说就是：板块的新房，只卖给板块的打工人。
再直白一点就是：你在板块挣的钱，不能便宜了别人，得留在原地。
初步预判，不一定会在之前吹过风的三江汇，很有可能会在“人房矛盾”最紧张的板块。
杭州最近几年哪里“人房矛盾”最紧张？
新增人口占了杭州一半的未来科技城区域。
六、关于行业
两个字：洗牌。
最后说一句：
尽管除了红盘打新，房子挣快钱大钱的概率在缩小，但是，在挣钱越来越难、工作开始朝不保夕、创业更加艰难的不确定年代，它依然是普通人**的投资方式。
没有之一。
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