近日，文鼎苑一套建筑面积约58.66㎡的房源被法拍，起价430万元，只有1人报名，最终底价成交，折合成交单价约7.33万/㎡。
文鼎苑是杭州著名学区房，在去年法拍房未被限购时，它曾有一套建筑面积约58.37㎡的小户型二手房成交，单价高达12.8万/㎡。
短短约半年时间，它的价格明显下降。
不是说学区房都很抗跌吗？为什么文鼎苑还会有如此大的价格回落？
本质上还是受大行情影响。
从去年下半年到现在，整个市场都在往下走，在这种情况下，即便是头部学区房，也会不可避免地跟着往下降。
楼市里有一个规律叫「涨得疯跌得多」，意思就是涨得特别猛的楼盘，跌的时候通常也比较多。这不仅限于普通楼盘，学区房也一样。
但是，有一种情况会例外，就是楼盘各方面质素都特别扎实。这里也就涉及到文鼎苑价格下降的另一个原因——房子本身。
相比显性的学区价值，文鼎苑已经是老一代的产品，房子本身并不是它的加分项。
尤其是这套法拍房，建筑面积只有60方不到，对买得起文鼎苑的家庭来讲，学区价值大过于居住价值，如果换一套主流户型，跌幅就不会这么大。
换句话来解释叫「两头不靠」，在价格上，它会被面积更小的老破小学区房取代；在居住受众面上，它又比不上文鼎苑主流户型。
所以，这套法拍房给我们的启示在于，买学区房也要注重居住价值，各方面都能兼顾，价格才能站得稳。
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