今天来说说倒挂这件事。倒挂其实是一件挺难评估的事情，今天只说倒挂中参照物的问题。
有些板块长期没有像样的次新房，所以看起来倒挂特别低。而另外一些板块有刚交付的次新房挂牌价格很高，看起来倒挂美丽，如果直接看这些美丽的项目来作为倒挂参考的话结果可能会大失所望。
今天以萧山市北板块为例展开说说，选择市北作为例子的原因是这些年滨江在市北开发了很多楼盘，既可以做对比又不太会被其他因子所干扰，完美的研究标地。
滨江在市北交付的项目中二手房价格**的是非翠之星，那么近期卖的滨涛映月、望涛月明或者第三批的新地可以参考非翠之星的价格么？不说区位，只说产品维度。
首先看看户型，选择中间套进行对比，格局基本接近。望涛月明中间套是109方，开间和进深是9.9*11.1米，非翠之星是89方开间和进深是9.6*10.1米。两者实际面积只差了10个㎡，但是户型面积却差了20个㎡，其中10㎡被狗啃了？其实主要是面积不偷了，再加上新的建筑规范导致的，所以非翠之星在户型上至少领先10方。另外90方以上和以下契税是不一样的，又形成了0.5-1%的差异。
再来看外立面，翡翠之星是全铝板外立面，而滨涛映月、望涛月明等都是真石漆。另外园区配置上也有差距，翡翠之星是标准的滨江双会所带恒温泳池而望涛月明已经只剩下户外泳池了。
最后看精装修，差异也非常大，翡翠之星大金空调而望涛月明只有美的了；翡翠之星客厅地面是王总最爱的大理石而望涛月明已经是瓷砖了；翡翠之星卫浴品牌是唯宝、汉斯格雅而望涛月明降级为TOTO；另外翡翠之星净水器、入户玄关柜、智能马桶盖均有，望涛月明只留下了空气。
所以就项目本身差距有多大，都是明摆的，如果让我估计，排除区位因素就价格而言望涛月明最多只值非翠之星的70-80%。
上面说的是**的和最差的差距，下面再说说差距是怎么一步步形成的。
翡翠之星21年5月交付，比翡翠之星差一点的拥潮府也在21年11月交付了，拥潮府还是保持住了双会所的底裤。拥潮府面积达到了91方并且尺度不如非翠之星，外立面已经是真石漆了，空调降为格力（比望涛月明的美的还是好一点的），地板瓷砖、卫浴TOTO。所以拥潮府是稍有降级，但是不多。
还没交付，即将交付的拥翠府则更差了，面积大了6个㎡，户型没变化，恒温泳池、玄关柜、净水器之类都没，而拥翠府将在2022年10月交付，此时品质已经下降到望涛月明的水平了，但是考虑109方中间套和97方的中间套（虽然套内也大了10方作用）显然望涛月明的价格还会不如拥翠府。
所以翡翠之星之后，滨江在市北的新房不存在越来越贵之说，只能越来越贱，王总说的新房总是贵一点的结论在2021开始出现裂痕，2023年将彻底破裂，因为那些减配的项目将在2022、2023年陆续交付。
那么市北的望涛月明倒挂到底是多少呢？我的答案是基本无倒挂。品质损价20-30%、挂牌价格再打个七八折才等于实际价格（关于为什么是七八折今天不说了，下次有机会再说），所以即使翡翠之星挂牌价格是6.5W那么望涛月明最终价格就就在3.5-4W之间。
说了这么多，可以看到基于现状来看市北确实不是一个投资回报很高的板块但是市北的发展潜力依然看好，自住可以买入，特别是七号线沿线和二号线沿线的项目。
2022年滨江和绿城的市北新项目自住的毫不犹豫冲，看倒挂投资的就算了，长期投资主义也可以考虑。
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