01
众所周知，杭州城市发展目前有两大方向，城西科创大走廊和拥江发展。
城西科创大走廊已在一路向西的进程中越走越远，由紫金港科技城、未来科技城、云城、青山湖科技城等组成的产业集群带已经聚集大量的就业人群，产业聚集的优势在近几年充分体现，也带动了更远的板块发展。
可以说，整个城西科创大走廊的发展走向清晰明了。
反观拥江发展，钱塘江北的江河汇和钱新二期已是现成的发展重点，三江汇的异军突起则属于另起炉灶，而在亚运村清空库存后，钱塘江南仿佛又失去了未来的发展方向。
下一步去哪？
也许有人会说，现在谈论这个还为时尚早，但对人口净流入量连续多年称霸全国的杭州来说，可能已经是迫在眉睫的课题了。
02
城市规划是个动态过程。
当杭州于2002年正式提出“城市东扩、旅游西进；沿江开发、跨江发展”的发展新战略时，也许大多数人都没有想到，在“遥远”的钱塘江那头，竟能孵化出一个全国前三的高新区。
但更让人没有想到的是，短短20余年的超高速发展之后，钱塘南岸沿江区域的地块就几乎已经消耗殆尽。
一桥与四桥之间的彩虹城板块因与复兴对望，成为了滨江发展的起始点之一，这个一度是滨江人气最旺的大型居住区，在十几年间陆续开发了之江花园、彩虹城、水晶城、六合公寓、太阳国际等优秀产品后，近五年却仅有银杏汇和柳岸晓风两个新楼盘面世。
随着钱江新城的崛起，位于四桥和三桥之间的区政府板块也等到了自己的机会，从01年江南豪园与钱塘春晓每亩地拍出200万元的“天价”，到18年绿城和时代拿下区政府板块迄今为止最后两块宅地，区政府板块高开高走，在产业规划和商业体系中拔得头筹，唯独在住宅供应上捉襟见肘。
从历史的角度来看，杭州沿江的发展逻辑基本可以总结是：由西向东与由南向北并行的。
所以当我们摊开杭州城市地图，跟着城市东进的脚步，视线自然落向了今天这篇文章的主角：
萧山科技城。
03
萧山科技城地处**经济技术开发区萧山经济技术开发区，西连钱江世纪城，东接杭州临空经济示范区及钱塘新区。
▲萧山科技城启动区配套图
从宏观上来看，萧山科技城可以说是亚运村的延续。但可惜的是，萧山科技城并不是直接与亚运村接壤，而是跨越了杭甬高速、通城快速路、水博园等一大块空白区域，这从城市发展的角度来看是极为不利的，一旦中间空白区域的发展没有赶上，就很容易出现板块间的割裂感，而板块的过度过早开发，也会影响整个板块的气质。
而上一个给人这种割裂感的板块，可能就是我们熟悉的九堡板块了。
这么一说，不知道大家有没有感觉到，萧山科技城给人的感觉和当年的九堡很像。
同样是拥江发展板块的延续，九堡与主城之间至今仍有五堡等大片空地待开发；而萧山科技城如果要借力世纪城，则要盘活军用地等土地权属，属实难度很大。
同样身处区块的边缘地带，九堡现处于上城、临平和钱塘新区的交接处，而曾经这里还是江干和余杭的边缘；萧山科技城若再向东是一直没有什么起色的空港新城和大江东，自顾都不暇。
同样是以住宅打开发展的序幕，九堡在快速发展的05到12年拿出了万科魅力之城、绿城丽江公寓、圣奥领寓、阳光国际、悦麒美寓等一众二手楼盘，但在最近鲜少能有新楼盘面世；萧山科技城则通过仁恒、香港置地、融创等优质开发商，通过超高产品力杀出一条血路。
同样规划期望“很快”，但实际发展“很慢”，自14年被划出下沙副城归入主城后，九堡甚至从《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中消失了；而萧山科技城尽管规划很完美，但从13年提出科技城的概念，到18年前湾国际社区、江南壹号院开卖，再到现在都已经有二手房入市了，萧山科技城带来的变化却还是有限。
……
而萧山科技城的困局，只能通过具有引领效应的产业来突破，而这恰好是九堡不具备的。
04
只是，不是每一个科技城都会成为未来科技城。
首先，未来科技城的发展恰逢互联网高歌猛进的时代。从2013年阿里落户未来科技城以来，它经历了从阿里巴巴一家独大，梦想小镇产业孵化，再到VIVO、OPPO、字节跳动等各种头部企业聚集。
未来科技城的发展速度之快，这三个产业阶段不可或缺。
而就是过去这几年，互联网行业正迎来发展蓝海，因此可以说，未来科技城是与这些高新企业一起成长壮大的。
而现在的萧山科技城，尽管拥有“浙江大湾区中央创新区”、“拥江发展领航区”、“数字经济集聚区”等众多看起来高大上的名号，但在引领性产业、孵化能力、头部企业吸引力等方面还尚显薄弱。
传化、万向早已不复当年之勇，传统行业想要实现转型突破更是难上加难；板块内也缺少与之竞争的高科技产业，产业孵化更不是一朝一夕的事情；16年的“打印机事件”更是后患无穷，过度保护的结果只会导致固步自封，不进则退。
其次，未来科技城的成功在于完美承接了杭州城西的能量转移。
不管是传统城西的老文教，还是后来居上的申花、庆隆等板块，如今的房价都因城西强大的改善需求及寥寥的宅地供应被快速拉高，对那些依托于城西但置业需求没有被满足的群体来说，未来科技城可能就是为数不多的选择。
但对萧山科技城来说，钱江世纪城和亚运村尽管一房难求，但市北东西两大板块的宅地却在源源不断的供应着，面对更好的交通、商业、医疗配套等硬件条件，7500元/平米的价差也被瞬间抹平。更何况萧山科技城还有下沙、丰收湖这样的对手，在3万上下的价位对其进行着狙击。
因此，萧山科技城想要成为下一个未来科技城，可能还有很长的路要走。
05
城市发展的历程中，有一个非常有意思的现象。
由于老城区的发展空间有限，若需发展新城，则必然得打破原有区域的限制。
然而当新城渐渐丰满，老城区的一些功能性需求比如居住功能等则会向新城转移。
这是因为在一个发展已成熟的老城区待出让地块是极其有限的，相较于建宅地满足区域的住房需求，倒不如设置一些办公、商业地块来引进更多的企业来提升区域产业的活力，同时用存量房市场来应对区域的住房需求。
而对于还在起步阶段的萧山科技城等新城来说，提升人流量或者是人气才是目前的当务之急，因此现阶段的萧山科技城更应该把它判断成一个致力于打造成宜居住宅区的新兴板块，而不是未来科技城这样的高新科技板块。
城市骨架拉伸的最终目的是为了解决民生改善的各种需求，而不是简单给新城套个头衔，以发展之名行卖地之实。
杭州的造城能力当然毋庸置疑，东有高铁新城、艮北新城，北有运河新城、勾庄新城，西有未来科技城、良渚新城，南有钱江世纪城和萧山科技城等等，但并不是每一个城都会活成我们心中的样子，更不是每一座城都能成为炒房客的天堂。
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