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《晓冬说房》公众号新年开工了！当然，在这个春节，我们的抖音号和视频号没有停更过。大家一样可以看到楼市发生的新鲜事。
先回顾一下最近发生的事情吧，你会发现，真相和现象还是有一定差距的。
比如1月28日领出预售证开盘的新希望锦翠栖源府，一次性把102套大平层住宅全部倾出，精装限价31350元/平米，总价七八百万一套，但是却流摇了，只登记了40组。
有人问，锦翠栖源府是真流摇吗？我们从销售公示方案可以看出，这次冻资标准比较严苛，比如二套要冻资500万，而且登记时间在除夕夜、大年初一和初二，确实在年味最足的这三天，买房的兴致也会受影响。当然，我们不能说开发商刻意为之，但是也正是借了这个时机。
据了解，这个项目还有大概100多万一套的加装包推广，对外口径不是“强买强卖”的，但是买个七八百万的大户型，只收到一个简装的房子，很多改善购房者肯定是不乐意的。所以真的要买，配加装包也是八九不离十的事情。
而且这个项目是新希望地产开发的，也是新希望在杭州的第二个精装修项目，**个项目是位于萧山的锦宸，之前交付的时候我们也去验过房，作为首改的项目业主的评价好坏参半，而之江转塘板块这个清一色245平米的大户型，无疑是打算做高端豪宅的，但是市场对它的态度，从这次登记也可以看出，还是抱以观望为主。
那么，问题来了，**次想做真正意义上豪宅的新希望，哪里来的底气来选择客户呢？难道真的是因为不卖加装包没有利润吗？
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再来看一下市场的心态。
从这几天滨望雅庭的首次开盘，我们接触到的粉丝中可以看出，购房者的心态在逐步放平。
滨望雅庭首次开盘，320套房源，一共登记了692户，中签率为46%，应该说还是比较容易上车的。在我们的粉丝朋友中，有一位是8年社保的无房户，中签率更是高到了80%，但是她并没有摇中，而是作为350多号的候选，而面临接下来即将开盘的宁望府和溪悦云合园，在我们的客观分析下，她还是毅然决定直接买下。坦言，“知道有更好的，但是怕后面摇不中，这次上车感觉还可以。”
|滨望雅庭售楼处当天选房现场
另外据悉，滨望雅庭这次开盘中，有3位人才报名，中签率是100%，也都直接上车了。
其实，在经历了去年12月16日萧山科技城江澜湾684套房源开盘后，滨望雅庭项目这次320套房源入市一定程度上面临中签率的压力，特别是江澜湾上次开盘中签率高到57.8%，但是从滨望雅庭这次中签率可以看出，购房者的心态也有略微变化。据了解，该项目的车位销售也还不错，从中看出自住的业主比例。
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上面两个案例，新希望的案例，我们大致也估摸出个所以然，杭州的**改善住宅一直不多，特别是已经开过盘的亚运村、奥体等板块新盘，可以看出杭州目前**改善的需求还是旺盛的，而之江转塘也是做豪宅比较适宜的板块，如果换了是绿城或滨江，应该是闭眼卖，所以新希望也是竭尽全力想在杭州豪宅市场上占“一席之地”，而这个项目也确实是一个机会，这也是新希望此举的的底气。
而在滨望雅庭这次开盘中，虽然这个项目并不是那种担心触发社保机制的热盘，但是从中我们看到购房者心态的微妙变化，“还可以就不挑了”，其实也是市场的一种底气，经历了这两年的摇号，很多人也看到了当下僧多粥少、不可扭转的新盘局面。
那么，杭州楼市真的小阳春已经来了吗？杭州楼市今年的底气有多大？我们再来看一下整个市场的宏观面。
一，地价的松口。去年年底的第三次集中土拍，地价的调整是一个信号，市场终归是双赢的，开发商有利润才能良性发展，特别是在以恒大为代表的一大批房企面临金融危机时刻，杭州也给出了自己的信号。据了解，在春节前，杭州某大区已召集开发商沟通下一轮拍地部署工作。
二，金融政策。1月份针对房贷利率的下调，对楼市也是一个明显的信号。此前，央行也发声，避免信贷塌方，要靠前发力，不能拖，拖久了，市场关切落空了。从1月份信贷投放近4万亿，也是实体经济逐渐复苏的积极信号。据披露：1月房地产贷款投放新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，预计1月房地产贷款新增约6000亿，较去年四季度月均水平增加了3000亿，其中房地产开发贷款多增约2000亿，个人住房贷款多增约1000亿，金融机构对房地产企业的融资行为持续改善，这是一个重大信号，也是上半年“稳增长”的要求，估计今年一季度的信贷数据大概率还会“一红到底”。
三，央企、国企的底气。不少房企的金融危机，主要是因为在发展上的阶段性的过于激进，然而很多求稳的央企和国企，还是有雄厚的实力的，这个不止表现在拿地上，在近期的杭州不少项目的收并购上，也可以看出。所以，未来的市场，虽然会看到一些被洗牌掉的房企，也会看到一些国企央企的雄起。
四，当然，也有未知数。比如接下来的两会对房地产的态度是怎样的，比如会不会再提房产税试点一事，也会对后续楼市造成影响。但肯定的一点是，楼市在刚复苏、略有好转的情况下，官方的态度大概率是“维持”。
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那么，对于我们普通的购房者来说，当下该如何操作呢？从这两个月《晓冬说房》的粉丝朋友们的个案咨询，我们从中做了梳理总结了这10条。
1、是不是所有的新盘都可以购买？这一点答案肯定是否定的。“僧多粥少”的新盘局面首先要把临安和富阳排除，目前临安和富阳的楼盘已经进入“打折内卷”，而对于杭州主城区的楼盘，根据不同的板块、不同的开发商进行选择，红盘粉盘可以闭眼去买，而有些楼盘也只是社保幼子的无奈之选。但总的来说，杭州的新盘住宅市场相对还是比较稳健的。
2、杭州板块怎么选择？这点只要记住三点，有人、有产业，有规划配套的，作为重点关注板块。未来板块也会分化，热门板块肯定具备以上三个要素。
3、杭州房贷利率还会下调吗？个人认为，对于刚需自住的首套房贷利率，有望继续下调，只是时间问题。而对于二套及以上的改善购房来说，下调会有限。
4、临安和富阳买房怎么选？抓住地段和品牌两个去选择，首先地段，其次选品牌。如果两者都没有，建议谨慎入手。
5、开发商品牌实力怎么看？如果从资金层面，国企央企更保险，不用担心延期交付等问题；如果从品质层面，以滨江为代表的房企，品质会更加出彩。
6、杭州二手房该怎么选择？虽然说学区均衡化，但是需要时间，所以二手房的选择，目前来看还是从自身出发。首先考虑学区；其次就是地段，无论从居住的便捷性和未来的升值，都是有影响的；第三就是房龄，有实力的尽量选择次新房。
7、老破小要不要置换？个人建议肯定是去置换。老破小增值空间有限，只具备出租和使用功能。而且老破小未必好卖，可以先挂出去试试水，价格合适果断卖掉。卖掉后，**考虑摇新盘；真的摇不中，去置换次新二手房；或者两者可以同步进行，摇新盘的同时，多关注二手房的行情。
8、法拍房能不能买？好的法拍房当然可以去买，目前法拍房也是要有购房资格的，所以好的法拍房竞争也很激烈。当然，对于法拍房要有全面了解，避免踩坑。
9、杭州后面还会出现楼盘烂尾吗？如果资金链断裂，又没有人接手，肯定会，特别是一些做商业地产的开发商。至于住宅，如果地段好，相对还是会有接盘侠。毕竟包括政府都不愿意看到一个城市的工程烂尾，所以都会努力去促成合作。
10、遇到楼盘维权怎么办？这在未来的交付中，很多业主或多或少都会遇到。建议理性维权，积极沟通。毕竟房子还是业主自己的，无法退货，尽量和开发商达成双赢的解决方案。
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