开发商为什么现在都做大户型？

原创作者：独立评房我要投稿

不知道大家有没有这种感觉：限价还是那个限价，但需要支付的房款总价比之前高了不少。

比如说，同一个板块，之前300万可以拿下一套，现在可能需要400万，甚至更多。

杭州的新房价格，部分板块有微调，但大部分板块确实没涨。

但购房者需要承担的总价确实高了，这也是事实。

原因在于现在开发商越来越喜欢做大户型，尤其是改善楼盘，面积大了总价就自然高了。

江河汇的IFC，就打算把主力户型做到200方以上，这意味着限价69800元/平米，总价1400万起。

一年前，同样是江河汇流区，江河鸣翠限价68500元/平米，户型面积段约143-229方，门槛比现在低了至少400万。

同样是限价69800元/平米的望江新城，两三年前的御品，主力户型面积段约119-185方。

总价比现在友好的多，即便是杭州**豪宅，普通人垫垫脚也可以参加摇号，毕竟总价八九百万的房源也有。城市的优质板块，也不是那么遥不可及。

总价900万和1500万就完全不是一个量级。

再一次验证：买房要趁早。即便是限价严格的杭州，依旧成立。

虽然限价依旧还是那个限价，但总价更高了，还更难买了。

开发商为什么把户型做得那么大？

会这么问的人，言下之意在于：为什么不做小点，让“我”能买得起？

因为开发商根本不在意“你”买不买得起，或者说他们根本不缺客户买。户型做小点也是售罄，户型做大点也是售罄，为什么不做大点呢？

土地挂牌的公示中，对各项指标都有要求，但对面积并没有规定。即便是商业地块，只对最小产权面积有规定，但没有规定面积的上限。

既然没有规定，怎么设计都可以，只要符合建筑规范。

把户型做大，对于不缺客户的开发商来说，就太省心了，这意味着更少的业主。服务600位客户，和服务400位客户，明显后者要省心。

不仅省心，利润还更高。每平米的售价是一样的，能做面积是一样的，这个楼盘的销售总额从土地挂出来就确定，要抠利润，也只能在精装上抠。

现在品质也有要求，意味着精装不能打折，那面积大点还更省点，同样都是四房两卫，200方的精装成本比160方高不到哪里去。

这样不缺客户的市场行情下，户型越来越大的设计，就是一“市场倒逼设计”的现象。

事实上，不仅只是江河汇这样的顶豪板块高不可攀，更多的市中心优质板块正在离我们远去。

新一轮的新盘，基本上规划的面积都是大户型。

观品主力户型面积约169方、188方、191方、233方……奥体SKP、融信傲世邸，也都把主力面积段定在了180方以上。

大兜路边上的英蓝项目据说主力户型面积也会在200方以上。

有趣的现象：你可以承受得起单价，但高攀不起总价。

当然这些楼盘本身面对的就是改善人群，面积做大可以理解。毕竟改善需要更大的面积，筛选掉“踮脚尖”的客户，业主的气质会更统一些，对于一个楼盘后期的维护是有好处的。

但刚需板块也都设计成大户型是怎么回事？

不算豪宅板块的之江，有个楼盘叫锦翠栖源府，整个楼盘全部都是245方。也就是说，这个楼盘的门槛也爬上了千万级。

如果按这个思路走下去，500万买之江也会成为历史……

三墩北这样一个刚需板块，限价牢牢锁死在28100元/平米的刚需板块，也有楼盘走大户型路线。融信如澜轩规划的户型面积全部是约170方。

开发商的想法当然理解，前面我们已经解释过了，开发商都是一个出发点：要利润。

但对于购房者来说，从300万买三墩北到500万买三墩北，主城洼地只能理解成均价洼地。

当然有人会问：500万买三墩北的大户型，不如去买4万+板块的小户型。但是，你想想3万+的楼盘会做大户型，4万+的板块难道还会一直做小户型吗？

如果新的楼盘都做成160方以上的大户型，总价门槛等于集体提高，所以以后我们除了统计板块限价，还要算算板块的门槛总价。

这么一算，我们发现：嗯，房价没有涨，购房成本涨了。

我在想，顶豪板块做大户型也管不了，毕竟和客户群的需求本身是匹配的。刚需板块为了让广大群众能买得起，除了控单价，是不是还得控总价？

怎么控总价？我想起来若干年前的一条政策：7090政策。

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