“8.5”新政后，杭州购房者的热情，越来越理性，地段好的核心板块越开越火，而一些暂时看到的只是大饼的板块，却惨遭滑铁卢。
去年火成为万人摇的板块，或因为抢破头而限售的板块，今年却无人问津，楼盘频繁流摇？
此刻，那些顶着高至6.0%-6.3%房贷利率的小伙伴们，内心是否真的如销售常说的那句话一样好心态：
房子涨了你是赢家，不涨还是你家。
当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳，下面，我们简单看几个典型的板块，并来聊聊，为什么它们的降温速度，比想象中还要快！
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滨江浦沿
去年凭借滨**区外溢、三江汇等规划预期，2021年4月，滨耀学府首开，精装均价3.8万/㎡，中签率低至10%还限售，而10月加推，中签率就上升至61.66%，估计当日没有实现全部去化。
板块内另一个楼盘江荣府更惨，自打公示方案霸王条款的负面新闻爆发后，企业形象与楼盘的人气，都一落千丈，尽管有时候连骑个小黄车都能看到广告，依然没摇起来过。
甚至也可以说，浦沿的购房热度之所以下降得如此快，与它有着莫大的关联。
在这之前，并没有人去认真分析浦沿板块的利与弊，盲摇，单纯想着滨江区，可以三万八买进，位置还比之江等都近就很值。
江荣府霸王条款引起广泛关注以后，越来越多的人了解到板块的真实情况与周边配套，才开始恍然大悟。
城市界面与我们想象中的国际滨不一样，有的楼盘距离地铁2公里是真的不便，小区周边没有什么配套，周边又都是些老小区，不如同等价格区间的萧山市北、余杭未来科技城的价值，以及下沙金沙湖板块的居住舒适度。
理性认识之后，浦沿褪去华丽的包装，投资客或者期待小赚一笔的人散去，留下自主或者周边地缘性改善。
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南站新城
还记得去年南站新城某盘领证后突然消失在各大小程序、app、网站的事情吗？曾经它有多么的高傲，如今就有多么低调。
为了让中签率高于10%不限售，很多楼盘各显神通。
如今全民分销开得与临安一样牛，还是去化难，且板块楼盘还很多，万科、绿城、东原、招商等多家开发商的楼盘都可以挑选，精装限价2.56-3.2万/方，摇号是很早以前的故事了。
板块的预期之所以会落空，是因为南站新城的价值没起来，长达7年的改造，刚刚开通就经历大水淹、以及规划迟迟不落地，以及修路带来的交通与城市界面。
如果要回到2021年上半年的状态，除非杭州再来一个盲摇的大阳春，或者南站新城价值全部激发出来。
依照杭州东站、南站、城站、临平站的价值看，火车站能够带给房价的价值在于最初的房价定调上，后面房价，主要与板块配套、与地段等相关。
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萧山科技城、银湖科技城、青山湖科技城
不是所有的科技城，都叫未来科技城。萧山科技城、银湖科技城、青山湖科技城楼市的价值在重塑，需要重新审定。
在去年，这三个板块，特别是萧山科技城，紧邻亚运村、机场快线即将通车、签订学军和崇文联合创办的优质学校尚德学校等利好，风靡一时。
某一段时期内，甚至把它纳进三墩北、勾庄等同一高价值纬度。
现在呢？一线江景的前湾江澜湾热度不如畅想江澜湾。
滨望雅庭位置更靠近亚运村，直线距离约3公里，还有地铁，精装限价还是28500元/㎡，热度同样不及去年的荣望轩一半。
为什么亚运村热度这么高，紧邻的萧山科技城却远不及？
用一个简单的数据来说明，萧山科技城占地面积大亚运村好几倍，投入建设的资金却远不如亚运村。
萧山科技城要达到预期的价值，还需要很长一段时间，江对面是九堡和下沙，投资客都懂的板块。
银湖科技城与青山湖科技城同样如此，还需要很长时间的建设。
它们也是富阳和临安楼市的缩影，市场还没冷下来，它们就提前降了热度。
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宁围
高人气昙花一现的还有宁围，去年三盘同时开盘，距离地铁都1公里以上，仍然很好卖，前不久公示登记人数的宁望府，206套房，登记人数，只有499组，且还是自带流量的滨江造地铁盘。
登记人数最能说明一切。市北的热度还能保持，到钱江世纪城直线距离3公里左右的宁围，热度下降明显。
主要影响是城市界面，一条铁路将板块分割开，再加上几条高架，生活舒适度打折扣。
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大江东
曾经是万人摇板块，现在是流摇板块，限价上涨到2万+/㎡，而1.98万/㎡的楼盘卖得却并不好。
冷静的市场，就是照妖镜。
大江东尽管地铁通了，距离市中心的距离改变不了，就像临平地铁也通车很多年，但仍然主要是自住功能。
地铁、驾车到东站大概都要1小时左右，到钱江新城或者武林广场，就更远了，要近1个半小时，上下班高峰期就更长了。
另外，整体的产业结构，也限制了板块往高阶发展。
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不只是这些板块，临平翁梅板块，也只是自住功能，商场开业又因为经营不善垮了。
凭借地铁四期规划有地铁经过的崇贤，同样如此，至少5-6年以后的时间，相当于杭州平均刚需到置换或改善的周期。
去年我们就反复讲：价值稳定的板块，依然主要在主城区核心板块，早就到了回归核心的时候。如今市场的购房逻辑，都在一一佐证。
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