做了12年的二手房交易，在这12年当中遇到过很多的问题，很多客户业主最终因为交易流程而导致的钱房两空，所以在这里边我总结出来二手房的买卖交易全流程送给给大家。
那么今天我一共分5步来讲，从看房签约贷款过户到最后一步，物业交割一一大家一一的给大家逐步的讲清楚。
**步：看房
看房我们如果想买一套二手房的话，我们首先要看房，看房我们要看什么？看这套房，房子小区的年限，看这个小区的物业以及它的户型和采光。那么看房这事相对来讲还是比较难度的，没有什么太大的问题。
第二步：签约
那么最主要的是什么？最主要的是我们在签合同的时候，这里边是我们非常关键的一点，我们来重点来说。那么在签合同的时候，我们首先要确定价格，那么价格确定好了之后我们就要交定金，那么至于这个价格我是没有办法去帮大家去谈的，因为每套房子的价格都不一样，那么接下来就是交定金，定金是不超过房款总价的20%的，那么如果超过了20%在法律上是不生效的，所以就我们**的定金金额就是20%，当然合同上也是有标明的。
产权年限
我们要确定这套房子产权，产权有很多70年的50年的和40年的，所以我们在确定买这套房子的时候，我们要确定产权，我们大部分人买的房子都是住宅产权，住宅产权就是70年的，剩余的都是50年以及40年的，那么50年和40年是没有办法去落户口的，而且首付比例要求**50%起，所以大家我们在签合同的时候一定要看清产权。
租户，户口
我们要看清楚，而且看清楚之后合同里边有约定项，至于抵押这个钱怎么样去解等等，我们一会接下来再讲，我们先看第这一点，租户，那么这房子里边如果有租户，大家要知道租户是有优先购买权的，如果在同等条件下租户知道这房子比如说300万卖了，那么租户也想300万买租户，如果再起诉的话，它是有胜诉的概率的，因为它有优先购买权，所以就是我们要在买二手房的时候，如果里边有租户，我们**的方法就是让租户签一个放弃优先购买协议，买卖是不破租赁的，所以我们在签合同的时候，租赁的租户依然可以住在这个房子里边，它的租赁合同是依然有效的。第然后我们先要说一下付款方式，我们在合同里边一定要约定好，我们对于业主和客户来讲，最重要和最关键的两点就是价格和付款方式，所以这套房子多少钱什么时候付款？我们关注这两点就非常的重要，所以就是付款方式我们在合同里边一定要约定好，然后我们再说一下户口，接下来就是户口，这里边没有户口，比如现在很多的学区房都是要求这个要有户口的，而且的话他户口如果一旦占用名额了或者不迁出，我们是没办法迁入的，所以就是户口我们在合同里边也一定要约定好，一般的情况下我们要在合同里边约定，户口预留一个保证金是1~10万，那么如果业主什么时候迁出了，我们什么时候把1~10万再给予业主。
那么接下来就是物业交割，物业交割和户口户口是一样的，都要预留一些保证金，因为一旦过完户之后，那么过完户了之后，最后一步过完户了之后，业主手客户作为我们买方来讲，手里边没有什么筹码了，那么业主有欠费他也不给你交了，作为我们买方来讲也没有办法。然后最后一点我们来说一下约定付款及过户时间，约定付款期过户时间，我来着重的讲一下，合同里边我们一定要约定付款及过户时间，要不然你的合同里就是有效，但是无法执行的所有的提所有的合同里边我们约定两点，约定时间要有技巧，那么约定两点，**点是条件，第二点是时间。
我来讲一下什么是条件和时间，比如说我们可以约定怎么样约定户口是过户后三个工作日内迁出，那么这就是条件。那么第二点我们来讲一下时间，时间比如说2021年的7月1号迁出，这就是时间节点，不要这么写过户后迁出，那么过户后后到什么时候，这就是一个没有期限的合同，就没有没有这，如果真的到了法律的程序上是没有效益的，是合同是无法执行的。
第三步：贷款
然后第三一点我们来讲一下贷款，我们要看清楚这套房子是否有抵押，这个抵押是由谁来解，是由卖方自己去解，还是由买方的首付来解，还是由第三方的金融公司来解？在这里我给大家一个建议，如果用我们的首付解的话，我们一定要找一个第三方的金融公司，这样子的话我们的首付款会有一个保险，那么来接下来就是评估，然后去面签面签和准备。准备材料我来讲一下，我们比如说面签的时候我们要准备什么，我们要准备结婚证、户口本、身份证、流水以及我们的征信，那么准备这些材料，然后我们才可以去银行进行面签，面签是什么？就是客户和业主，然后以及银行三方在一起，然后我们去签合同，然后银行作为一个中间方的见证，然后去做贷款就叫面签行业术语，那么接下来就是面签完之后，客户的资质没有问题，接下来进行替代完了之后过后这一步过户也是非常重要的一个环节，我来讲一下。那么提交预审资料那我们要提交刚才我讲了结婚证、户口本，然后身份证，那么提交了预审资料。
第四步：过户
接下来下一步网签，网签了之后，然后我们就要牵扯到怎么付款以及税费是多少钱。那么我来讲一下现在很多的城市都是资金监管或者是自行大的城市，比如说北上广深现在都强制型，资金监管必须要走资金监管不允许自行，那么现在很多二线城市依然可以去走自行以及一些小的城市，所以在这里给大家建议是一定要走资金监管，因为走了资金监管对我们的交易是有保障的，对我们资金是有保障的，它就像一个支付宝平台，那么资金监管我们可以去走银行，也可以走第三方。然后接下来就是税费，每个地区都是一个指导价值，在这里边我就不过多的去解释，大家有想了解的可以私信我或者是留言。那么接下来一点就是缴完税之后，我们拿着我们的缴税票，然后去换房本，去拿房本，拿完房本之后，然后接下来房本如果你是这套房子贷款你是拿不走的，如果你是全款就可以直接把房本拿走，房子就属于你了。然后如果你是贷款这套房子的房本要放到银行去做抵押，然后5~7个工作日至5~7个工作日抵押，然后大约3~6个月，3~6个月，然后银行把房本会还给你，银行把房本会还给你，所以放款的时间放款，拿完房本之后下一步是放款，然后接下来放完款之后，然后没有问题了，然后业主也收到全款了。
第五步：物业交割
我们接下来做物业交割。那么物业交割这里边我们刚才讲了，我们做物业交割的时候要留有我们的物业保证金，那么我们交割什么？我们要交个、水电、燃气以及当时在合同里边约定是否有家家电给我们预留，那么如果有欠费，我们就可以拿保证金去帮业主去缴，或者是业主如果没有欠费的话，我们保证金就全额退还。
然后接下来就是户口和刚才的物业一样，那么如果没迁出，那么迁出什么时候给？然后交割钥匙以及我们的物品清单，基本上我们二手房流程就是从看房到物业交割，大致上就是这些流程，如果我们把这些个细节都给了解清楚了，大家记得二手房的交易过程当中你一定不会出现问题的，最后也希望大家能够买到属于自己的合适房子
