买房子有两种还款方式，等额本金和等额本息，他问我这两种方式有什么区别？
还有人跟他说你如果贷了款就不要提前还款，因为提前还款的话前面的利息就白还了，这些说法都对不对？咱们今天就想研究一下这个问题。
首先我们来研究一下房屋贷款的一些基本问题啊，房屋贷款你到银行去，要么用公积金贷款，要么用商业贷款，在贷款的时候，我们首先要知道一个年化利率比如说年化利率是6%，年化利率6%如果年化利率是6%的话，那么月利率就是0.5%，因为一年有12个月，你每个月会还一次钱，那么你每个月还的钱都包含本金和利息两个部分，我们为了使这个问题简化，我们假设一共就贷款了12万元，贷款了12万元，而且一年一年还清，一年每个月都要还，所以一共是分为12期，我们贷款的时候也是按月还的，比如说你如果贷款10年，那就是12期，贷款30年就是36期，每个月都要还你每个月所还的钱既包含本金又包含利息，你一共需要还多少利息？有人说这个很简单啊，你看我一共贷了12万，一年就还清，一年利率不是6%，所以我们就可以算出这个利息了，说这个利息就是12万元，再乘以6%，结果就是0.72万元，也就是7200块钱。这个做法对不对？错，这个是错误的，你如果真的去贷款，你最后会发现你还的钱远远没有7200块钱这么多。
等额本金还款
为什么咱们来研究一下，首先我们先来说**种方式叫做等额本金，等额本金，什么叫等额本金呢？你每个月还的钱里面你的本金数量是固定的，比如说你一共欠了12万，12期还，所以你每一期就还12万除以12期等1万元就行了。所以在这种方式下，你每个月的本金偿还，每个月本金偿还12万元除以12期，结果是1万元，一个月还1万块钱，但是你不光要还本金，你还得还利息。你还利息每个月还多少，这就不一样了。我们首先看月**个月你欠银行12万，然后银行说我的月利率是0.5%，所以我要收你0.5%的利息，这么一算就是600元，也就是说在**个月的时候你需要还600块钱利息，这600块钱利息是怎么产生的？是你所欠的12万元在一个月之内产生的利息，也就是之前产生的利息，之后他并没有收你的，那么第二个月又如何？你要注意在第二个月的时候，因为你每个月本金还1万，所以第二个月你不欠银行12万了，你只欠银行11万元了，那么银行再收你0.5%的利息，所以就是550元。按照这种算法一直到第十二个月，你只欠银行1万元了，银行收你0.5%的利息，结果是多少？结果是50元，所以每个月你还的利息是不一样的，从最开始每个月600到最后每个月50，**个月你一共就要还10,600，第二个月你就要还10,550，第三个月你要还10,500，一直到一最后一个月10,050元，你一共花了多少利息？那就是600+550一直加加加到50，这是一个等差数列。我们知道等差数列可以这么算，先算个平均值，600+50÷2，结果是325元，平均每个月325，多少个月？12个月结果多少？3900元。也就是说你利用这种方式还款的话，你最后一共还的利息是3900，为什么不是7200呢？很简单，就是因为他算利息时是看你还欠银行多少本金，你一直在还本金对不对？所以你本金会越欠越少，因此你最后还的利息是是不到7200元的，就是这么一个原因。等额本金法它有一个好处，就是它每个月还的本金是固定的，所以它总的还款额相对比较少一些。
等额本息还款
那么相对于等额本金法，还有另外一种方式叫做等额本息，等额本息，什么叫做等额本息？显而易见，等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的，该怎么办算法稍微复杂一点，我们首先把模型设的简单一点，我们假设你一共贷款或者说欠款最开始叫a0，但是你还了一个月之后欠款就是a1了，再还一个月欠款就是a2，一直到第十二个月还完欠款就是a12，a12等于几，是不是应该等于0？因为你12个月还完之后你就不欠钱了，应该等于0，然后我们月每个月他的还款额还款额是本金加利息叫做A是包含本金加利息的。我们现在就想问，如果我最开始欠款是12万，a0是12，那么我每个月还多少钱才能够把这12万全还光，我们看这个顺序是咋样的？首先我们知道a0就是12万，这就是**个月，然后a1是什么？a1就是你在**个月还完钱之后还剩的贷款应该这么算，首先你欠了12万a0，但是经过一个月它 A零会产生利息，所以你欠银行的钱变成a0×1加上0.5%了，因为它产生了利息，所以变成了这么多了。然后你不还了a吗？所以还减a好，这就是**个月还完钱之后你剩的钱。第二个月还完钱之后，你剩的钱是多少？那就是你**个月欠的钱乘以1+0.5%它要生息，然后你再还a一直这样下去到第十二个月，第十二个月你欠的钱就是第十一个月欠的钱乘以1+0.5%的生息，然后再减去a最后你让这个数得0，也就是说我们有这样一个比较复杂的这样一个方程，从你最开始欠12万，每次都去掉a之后，最后能得出零来，你得把 A给我算出来，经过计算 a有多少？ A等于10328元，也就是说假如你还12个月，每个月还10,328的话，那么最后12个月还完，你刚好就不欠银行钱了。这就是所谓的等额本息法，至于说具体这个数怎么算出来的，公式有点复杂，我们这里可以不写了，你在网上随便一搜贷款计算器，它都会帮你算出来的。非常简单，我们看如果每个月还了这么多钱，你的利息有多少呢？每个月的利息是328 328×12个月，最后算完了是3936元。我们看相比于刚才等额本金法的3900元要稍微多一些，但也没多多少，它多了30多块钱，这就是等额本息法的特点。他每个月还款额是固定的，所以比较好安排我们的生活不像等额本金最开始还的钱比较多，最后还的钱比较少，但是它的缺点就是他最后的利息会稍微多一些，但其实不会差别特别大。还是基本上是差不多的，自然也多了一点，等额本息法也好，等额本金银法也好，这两种方法最后算出来利息都不到这个利息。原因就是因为他不停的还本金的时候，他会把本金产生的利息减少，那这样我们就可以给你回答**个问题了，这个问题如果我已经比如说我贷款30年，我已经还完了10年了，那么我现在提前还款会不会吃亏？你注意你还了10年的时候你已经还了很多的利息，但这些利息都是前10年产生的，后20年的利息他银行还没有收你呢。所以如果现在你一次性的把所有的本金都还掉了，你就再也不用还利息了，所以你是不会吃亏的，因此提前还款是不吃亏的。
小额贷款公司有哪些坑
有人说我现在不是在银行贷的款，我是小额贷款公司贷的款，你可就要小心了，很多小额贷款公司是有很多坑的，虽然看起来利息好像不是那么高，但是实际利息要远远超过他说的利息。怎么回事我们来研究一下，比如说有一个小额贷款公司，看看它的坑有哪些地方。
首先**个坑，比如说小额贷款公司跟你说了年利率12%，你看一下好像也没有太高，银行6%它12%好像高了一倍也还可以接受但是实际上它远远超过这个值，为什么？首先**个你贷12万，很有可能他就跟你说12万一年对不对？12万×12%，结果就是1.44万，这就是你需要还的利息，那么这和银行相比就不一样了。银行是逐步收你的利息，你如果提前还款了，那么你的利息就不用再交了，而且在还本金的过程中利息会越来越少，但是贷款公司很多不是这么干的，他直接用你的总贷款额乘以年利率你虽然每个月可能都在还钱，但是他没有算你利息的减少，它还是按总额来计算利息的，所以这是**个坑，因此你贷款的时候你要问清楚了，你到底这个利息是怎么算的，还款的方式是怎么算的。
第二个坑，很多小额贷款公司会利息先付，什么叫利息先付？我们举个例子，你还是贷款12万元，12%的利息一算14,400所以他给你12万的时候，他就已经把利息扣出去了，他只给了你12万减1.44万，他只给了你10.56万，你拿到手的就这么多钱，而且你每个月还得还钱，你不用还利息了，因为利息已经先收了，你每个月还1万，然后共12个月，你现在看起来感觉好像利息还是12%，但实际上不是你注意看你本来是想贷12万的，但是他只给了你10.56万，所以说实际上你的贷款额只有这个数，然后你每个月还了1万块钱额是固定的对不对？每个月还1万，如果你说每个月还1万，一共贷了10.56万，把这两个数字分别带到我们等额本息这种还款方式去算的话，你会发现如果a0是10.56万，而每个月还款额是1万的话，你仔细计算利息，你会发现按照等额本息的利率算法，它的结果是24%的利息，远远超过他名义上12%的利息。所以从这几个角度来看，你利率实际上是非常高的，只不过他忽悠你的时候可能不是这么说，所以你就要看清楚这种贷款方式它和银行贷款方式的区别是**个你不停的还钱，但它本金产生的利息并不减少。第二个很多是先付利息再给你加个手续费，那你利息就更高了，对不对？因此大家如果想借钱，**还是通过银行来接。
