租房违约金(房子转租出去违约吗)

(1) 违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

(2) 发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。相关法律的规定的标准为不超过损失的百分之三十。

 

承租人合同期间未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租可以要求违约金,合法的转租须符合两个必要条件：

1、转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。

2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

房屋租赁合同履行中，承租人因为某些客观原因导致无法继续履行租赁合同，想要违约，提前退租，但是出租方不同意进而陷入了合同僵局的情况，承租人作为违约方可以行使合同解除权，打破合同的僵局吗？

2019年的10月9号，张三李四签订了房屋租赁合同，合同约定张三承租李四的房屋租金为每年58,000元，按年来支付租金，先付款后交，房租期从2019年到2024年，一方如果提前变更合同，需提前一个月通知对方协商解决。合同签订以后，张三向李四支付了房屋押金3000元，并且支付了相应的租金。张三承租涉案的房屋用于经营学生使用的英语学习机，因为受疫情的影响，同时张三的母亲患癌，财力和精力的原因经营不善，持续亏损。张三于2020年的10月通过微信向李四告知不再续租，2020年的12月17日，张三再次微信告知李四已经腾退房屋，李四可以另行出租，李四并没有同意期间张三还多次向李四归还房屋的钥匙，李氏拒收。李四不同意解除双方的房屋租赁合同，要求张三继续履行。张三向法院起诉要求解除张三李四的双方签订的房屋租赁合同。法院经过审理认为张三作为承租人在租赁期间明确表示不再承租房屋应认定为合同违约方，但是综合考虑张三提前退租是确实是受疫情以及家人病情的客观原因的影响，不存在主观的恶意，剩余的部分租期占合同租期的80%左右可以另行出租，从而实现李四的收益目的。为了避免房屋空置资源浪费，打破合同僵局，法院最终判决支持了张三的诉请，房屋租赁合同于判决作出当天终止。

如果当事人之间并非金钱债务出现履行不能的情况，或者是履行成本过高，导致不能实现合同目的，出现了合同的僵局，法律赋予了违约方一定条件下，请求法院或者仲裁机构终止合同的权利，具体符合哪些情形，合同违约一方才能够主张合同。同解除权**，违约方的违约行为不存在主观的恶意，违约方的违约行为是合同陷入僵局的直接原因，因此有必要对违约方的主观态度进行区分，只有非恶意的违约方才能够行使特定的特殊的情形下的合同解除权，违约方主观非恶意即其违约行为是不得已而为之，而非故意而为之。案例中租赁合同期间疫情爆发给张三的经营带来了影响，客观存在张三的家人的病情对于他的经营产生了亦属于人之常情，因此张三的违约是迫于无奈之举，不是恶意违约。第二，租赁合同继续履行成本过高，且存在替代交易的可能性。合同成立以后，因为客观情形的变化，而使合同的履行成为不必要或者不可能的情形有很多。继续履行合同将使当事人一方甚至双方订立合同的目的无法实现，如果终止该合同僵局，或者可以找到可替代可替代的交易的可能性，将大大降低双方继续履行的成本，有利于充分发挥物的价值，减少财产的浪费，有效的利用资源，避免商业交易长期处于不确定的状态。从案例中张三提出解除合同之时，剩余的房屋租期尚占合同租赁期的80%左右，即使涉案的合同终止以后，房屋仍可以另行出租，已获得收益，从而实现李氏一方的出租的收益的目的。第三，违约一方必须通过法院或者仲裁机构来行使合同解除权，根据民法典的规定，违约一方如果请求解除合同，需要向人民法院或者仲裁机构提出申请，并不能够以违约方的一方的意思表示直接产生合同终止的效力，合同终止的时间应该由人民法院或者仲裁机构根据公平原则和诚实信用的原则，结合案件的实际情况来予以确定，这是违约方行使合同解除权的程序性的要求。