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晓红老师，我是纯粹自住需求，家里小孩也需要个好学区，杭州国际金融中心、海潮望月城、江明月朗园都是6.98万/㎡的限价，听说后两个月要开盘，请问您觉得这几个楼盘中摇中哪个楼盘的概率比较大，您有什么摇号建议吗？
点评：
提要：IFC K11 始板桥未来社区
虽然都是6.98万/㎡的限价，不过国际金融中心位于江河汇板块，海潮望月城和江明月朗园位于望江新城板块，这几个楼盘在区位上还是有所区别的。
滨江始板桥未来社区海潮望月城，预计4月首开132套房源，户型面积段272—480㎡，总价1800万起；新世界望江项目江明月朗园，预计5月首开700余套房源，户型面积段116—224㎡，其中，144㎡以下户型房源占比约50%；新鸿基江河汇项目杭州国际金融中心，预计5月首开232套房源，户型面积段157—192㎡。
从开盘节点来看，海潮望月城大概率是最先入市的楼盘。有滨江品牌+未来社区的加持，这个项目的品质以及未来入住后的生活便捷性不用多说，但是，海潮望月城起步户型面积大，和其他两个项目的较小户型房源相比，总价会高出不少，更适合高端改善家庭。
不少改善家庭都比较关注学区的问题，从周边历史学区划分来看，这三个项目的学区都比较普通。不过，江明月朗园北侧就是在建的是崇文未来学校，今年就将建成投用，也就是说，项目交付后有很大概率会变成崇文实验的学区房。海潮望月城同样有划入崇文实验学区的可能。所以，对于看重学区的购房者来讲，江明月朗园可以优先选择。
最后我们讲一下摇中概率。杭州国际金融中心一定是顶格社保+限售的，非顶格社保家庭没有去摇的意义。海潮望月城虽然总价高，但是房源套数少，即使不是拼顶格社保，也是拼高年限社保。江明月朗园首开套数较多，再加上开盘期间应该会有其他红盘分流，不出意外的话，应该是这三个项目中“**摇”的了。
丨海潮望月城效果图
02
老师你好，我手里有一套临平新城的大户型二手房，这套房子房龄较老，能卖个400万不到，准备卖出去置换，目标是主城区的刚需户型新房，现在比较中意中海运河新城项目，您觉得我有没有必要置换，中海这个项目又值不值得摇？
点评:
提要：400万 置换 主城区
临平二手房和新房之间的倒挂本来就不大，再加上你这套二手房户型大、房龄老，未来升值空间也确实不大了，你想要卖掉置换的想法我觉得没有问题。
中海河映云集位于运河新城南部，精装限价3.8万/㎡，规划18幢可售房源，总建筑面积约33万方。目前，该项目还没有确切的信息流出，据销售介绍，河映云集可售房源约1700+套，户型面积段100—150㎡，预计将于今年二季度首开。
目前，运河新城的大型配套都集中在运河新城南部，包括运河湾综合体、京杭大运河博物馆等等，不管是生活氛围还是升值潜力，运河新城南部都相当不错。已经清盘的河语光年中签率一直维持在10%上下，中海河映云集未来入市的摇号难度应该也会比较高，这一点你要做好心理准备。另外，运河新城南部限价标准已经提升至4万/㎡，河映云集是最后一个均价3.8万/㎡的项目了，且摇且珍惜吧。
看你的目标是主城区刚需户型新房，虽然运河新城很不错，但个人认为你也不一定非要盯着这一个板块去摇，毕竟运河新城南部的新房供应量不大，摇号难度也比较高。400万以下的总价，拱墅区铁路北板块、桃源板块、华丰板块；西湖区三墩板块；上城区丁桥、丰收湖板块，都在你的选择范围内，可以多去看看。
丨河映云集效果图
03
晓红你好，我在下沙工作，看到龙湖天瑄城领证了，你觉得这个项目好摇吗，我已经摇号两年了一直没有摇中新房，想着赶紧上车，如果这个项目要拼高年限社保的话我就去摇鼎湖未来社区了。
点评：
提要：自住 天瑄城or未来云城
丰收湖板块的龙湖天瑄城精装均价3.34万/㎡，本次首开301套房源，户型98㎡、128㎡。该项目位于丰收湖板块核心，并且龙湖天街的加持，虽然目前和周边二手房倒挂不明显，但是有不错的升值潜力。
交通配套方面，天瑄城周边有地铁四期规划站点，未来地铁出行较为便捷；商业配套方面，体量约10万方的丰收湖天街完全可以满足周边居民的休闲购物需求，九堡、乔司目前缺乏大型商业综合体，天街的入驻对于丰收湖板块来讲确实是一大利好；公共配套方面，项目距离丰收湖公园直线距离仅约400米。对于刚需自住购房者来讲，天瑄城的性价比还是很高的。
至于好不好摇，由于场上有不少楼盘分流，个人觉得拼社保可能性不大，即使拼社保，也不会拼到高年限社保，所以你可以放心大胆的去摇。鼎湖未来社区首开综合中签率虽然只有27.44%，但选房阶段有不少家庭弃选，总体来看确实会更好摇中。不过，这个项目体量比较大，后续还有不少房源供应，机会还有很多，没必要为了上车放弃你更满意的楼盘。
丨天瑄城效果图
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