作为“全杭州最贵一平方公里“的收官之作，仁恒滨江园的交付也刷足了存在感。
地处南星核心，与信达滨江壹品仅一路之隔；壹品作为新生代豪宅天花板，历史成交价已经高达15万+，仁恒的挂牌价更是多以15万/㎡起步，**甚至达到20万/㎡。
仁恒能挑战壹品次新豪宅单价王的地位吗？随着公租房问题的暴露，答案也呼之欲出。
在全国各地，商品房和公租房的共享小区，注定就是矛盾的发源地，而对于配建公租房的高端小区来说更是如此。
#01
商品房PK公租房
商品房小区配建公租房，已经有十年之久。
2011年，杭州在全国范围率先实施商品住宅出让用地配建公租房政策，规定商品住房供地中，安排10%用于建设或配建保障性住房；
2012年10月，由原先的10%配建，改为封顶溢价49%，然后竞投公租房面积多少；
进入2014年下半年后，随着拿地热情的减退，配建情况很少再出现，并在2015年9月开始退出历史舞台；
2017年，住建部等九部委发文加快发展住房租赁市场，同时选取杭州作为首批试点城市之一，杭州进一步加大公租房房源供给力度，启动新一轮公租房配建工作，照计划，到2022年杭州市区规划配建8万套公租房。
最先交付的商品房配建公租房小区——远洋心里，并没有爆发大规模的冲突。
公租房和小区之间没有任何的阻滞，外立面与商品房并没有太大差别；在小区配套享受方面，与商品房业主基本没有差别，甚至还有所优待。以小区停车为例，月租金只要200元，低于商品房业主。
但随着2017年融创河滨之城的交付，争执开始了。小区内公租房与商品房之间多了一条绿化隔离带，将商品房和公租房区域进行了物理分隔。
公租房业主、商品房业主，开发商，及政府部门就这一物理隔离的设置进行了多轮协商，表面虽已平静，但并没有解决根本矛盾，就像一颗定时炸弹、随时还会爆发。
2019年10月，江河汇某楼盘的业主与租户之间就起了冲突。
商品房业主花了几百万甚至上千万购置了属于自己的小窝，而公租房租客每月只需千元租金就能与商品房业主共享小区景观与社区配套，商品房业主难免心理不平衡；而公租房住户自觉受到不平等对待之后，也容易委屈、感到不公平。
其中龃龉不可避免，而在同一小区内进行商品房与公租房的物理隔离，一道上了两把大锁的门就成了矛盾的集中爆发点。
而根据杭州住保房管给出的回复，公租房与所在地块商品住宅统筹配建并共享配套设施和公建设施，不可将公租房住户与商品房住户区别对待。
△图源网络
混居引起的冲突不是孤例。
去年在杭州，就有小区物业把业主和租户区别对待：
持有房产证的业主，路面停车收费标准为每天4块钱，一个月120元；
没有房产证的常住居民则是一个月360元，是业主收费标准的3倍。
公租房住户纷纷表示，觉得自己受到了歧视。
△图源小强热线
#02
商品房PK自持房源
躲得过公租房，还有躲不过的自持。
2017年3月，为抑制土拍市场过热的势头，杭州要求土拍溢价率在70%（后调整为30%）以上，转入房企自持比拼；
2021年8月，杭州第二批集中供地规则调整，地块溢价率达到15%后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人，宣告“竞自持”时代的结束。
截至2022年4月，全市186个项目完成房屋备案，建筑面积246.7万平方米、房源2.45万套（间）。其中25个项目、9637套（间）房源已对外租赁，累计11058人入住自持商品房。
长租公寓户型小、套数多、人员流动大，素质亦是参差不齐，与商品房小区混住的矛盾也不少。
先是宁围板块的滨江翡翠江南，三幢自持住宅467套房源可能将会被分隔为1200多间进行出租，引发业主大规模抗议。
△业主公开信·图源网络
事件后续则是，负责人表示小区不会单间出租，467套房子全部整套出租：户型68-89㎡，租金4000-7000元不等。招租面向的都是家庭客群、中高端管理层和普通白领，租金起点也比较高，业主基本不必担心租户的素质问题。
与公租房不同的是，开发商对于自持部分掌控的主动性更大，对于商品房小区的影响也更小。
以凤起钱潮为例，4#楼、5#楼部分为开发商自持房源，后期出租打造为65、89、140、170、200、230㎡，户型为1-5房不等。
项目招租预公告显示，房源面积最小的65㎡户型，月租金也高达14500元，面积**的230㎡五室二厅一厨四卫户型，月租金则达到了46000元，租户和业主圈层都差不多，不会存在什么矛盾。
△图源杭州市房管局官网
迟迟没有首开的傲世邸，则是集齐了公租房与自持，可售商品房源量仅有119套，临近项目的SKP住宅部分已经收官，今年先后两次开盘，中签率分别2.8%、6.8%，均需限售五年。
△图源网络
项目入市之后，中签率也能印证购房者对于公租和自持的接受程度。
#03
矛盾的种子
随着竞自持政策的取消，自持房源们也成为了杭州楼市的活化石。公租房这一涉及了保障性住房的民生工程，取消的可能性近乎为0。
解决方案有二：
方案一，开发商可以在技术层面提前做更多的规划和设计，公共资源的设计尽可能达到分层分区管理，尽可能地避免日后矛盾；
方案二，配建的保障房可以划出专用地，把保障房建设指标集中在一起，交给开发商统一建设。
在今年3月的集中供地公告中，方案二的影子已经显现。
位于钱二的四堡七堡单元JG1402-22地块、四堡七堡单元JG1404-47地块，要求配建不少于地上总建筑面积5%的公共租赁住房，但集中配建形式在四堡七堡单元JG1402-21地块内予以落实。
△图源网络
两块地的公租房都统一配建在小区外面，这也意味着小区和无公租无自持的纯粹商品房没有任何差别。
这样也解决了城市中一些小型、非标地块的建设问题。这些地块进入招拍挂的可能性太小，现行的用途除了临时停车场，也可以摇身一变成为体量三四幢的公租房社区。
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