楼市壹哥 2022-04-07 15:00
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4月初，清明假期前，浙江省衢州、河北省秦皇岛接连传出调控政策放松的消息。尤其是衢州取消限购，并对144平方米及以上商品房不再限售，成为全国**个同时取消限购和限售的城市。
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一季度已经过去，整体房地产市场极其低迷，我们很早之前就说过，“稳增长”始终是今年楼市以及22年经济的一个主基调。是今年经济工作的重中之重，不管是从稳经济还是防范风险的角度看。需“稳字当头”。
3月底4月初，各地政策的放松，是为了二季度房地产市场的回暖开辟道路。在各地“稳楼市”的关键窗口期，预计后续或许有更多的城市会跟进。那么我们最关心的是，杭州也会跟进吗？
对于此我们可以一项项来看，从各地解绑政策来看， 主要工具无非是两种：解开限售与限购。
关于限售，目前杭州的政策并非是“一刀切”，杭州已经在限售政策这个方向上做过一次升级调整了，之前是直接定义红盘，只要是红盘就限售，这样一刀切的做法最后证明并不高明，一个是对红盘定义问题，因为市场是在不在变化的，对于没有明确评判标准的“红盘”而言，也是很难去界定的。第二大规模限售，对于后续市场供需也会造成不可逆转的影响。
所以关于限售，目前政策是相对合理的，利用楼盘报名人数以及中签率去有效的处理了之前对于“红盘”界定边界模糊的问题。好的楼盘限售也符合市场规律，巧妙的利用了时间来稀释了超级红盘的利差。
其次关于限购，这个是与市场息息相关的一个重要工具，降息降准只能间接的影响楼市，但是限购可以很直接的为市场带来购买力。
说到这里我们又要说回之前说过的政府经济，众所周知，政府的很大收入依靠的是土地售卖。区域GDP的增长也很大程度上依赖于当地新建商品房的销售。不管是之前放开限够的福州，还是前几天的衢州，有个共同点就是存量新房也开始难以去化，新房去化难，会直接影响GDP以及后续土地的售卖。
反观杭州，除去周边的临安、富阳等地，其他地方新房可谓依旧是一房难求，供需关系依旧是需大于供，所以没有必要放开口子，让更多的竞争者来参与到杭州这个新房市场。
第二，土拍。开发商难，难于融资，难于去化。
在去化方面其实可以细分，难于去化的是那些地方，当然是周边地区以及四五线城市，以我们熟知的绿城滨江为例，在全国众多开发商日子难过的时候，绿城滨江其实算是很稳健了，因为他们都是布局在杭州宁波一带。没有被其他地方的投资拖累。
所以往后看，开发商不管央企国企还是民营拿地肯定是以稳为主，收缩战线到一二线优质城市，因为不仅政府将让利于开发商，更重要的是房子不愁卖。
所以杭州放开限购的可能性微乎其微，但不排除局部放开，比如富阳。
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