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最近，朋友圈中介圈流传的一张截图吸引了我的注意：青枫墅园89方，含装修24万一口价280万，腾房票急售。
丨中介朋友圈截图
算下来，这套房子单价3.1万/㎡，如果去掉装修，毛坯价几乎和西溪公馆开盘价差不多。
身披未来科技城光环，为何这套房子挂牌价如此低？要知道，一年前的青枫墅园是未来科技城的当红明星，因学军托管隔壁三中、四小的传言，当时网签价**一度破5万/㎡，老小区房价一度直逼板块次新房。
如今，学区落空，价格自然不能与往日相比。即便这套一口价280万的房子有特殊性，但青枫墅园价格下跌是不争的事实，挂牌房源中一半房源都在降价，小区最近一次（4月8日）一套89㎡小户型成交价在3.4万/㎡。
青枫墅园这套房是未来科技城最近讨论比较多的话题，但未来科技城二手房市场，近来也出现不少变化。
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从去年开始，未来科技城二手房行情就进入调整期，二手房成交萎缩；到今年，市场不仅维持去年下半年的冷清，而且降价出售的房源开始多了起来。
数据显示，未来科技城近半年二手房成交量仅112套；而挂牌的1900余套二手房中，涨价房源不到24套，而降价的房源有近355套。
具体来看，板块内“以价换量”的知名红盘西溪公馆，挂牌的177套房源中，六成以上的房源都是降价，涨价的只有9套。（数据统计自4月11日，下同）
华夏四季挂牌的65套二手房源中，40套降价房源，挂牌价上涨的房源仅仅占了9%。
还有“未科三兄弟”。阳光城·未来悦挂牌的74套房源中，六成以上房源挂牌价下调；东原印未来44套挂牌房源中23套房源挂价下调；中南樾府38套挂牌房源中15套挂牌价进行了下调。
我还发现，在降价的房源中，又以89方小户型房源居多，阳光城未来悦一套小户型房源**降价230元，从挂牌记录看，挂牌价直接回调至一年多以前。
从成交情况看，尽管价格和高点相比有所下降，但从成交内部结构看，大户型三房四房二手房源更受欢迎，成交价依旧比较坚挺。过去两个月，无论是未来悦、东原印未来，还是西溪公馆、合景映月台，成交房源都以大户型为主。
比如未来悦过去3月份成交的100方以上的中高楼层签约单价都在6.6万/㎡，低楼层也能以6万/㎡出头成交。另外，东原印未来、华夏四季大户型都能以6万/㎡以上成交。
丨阳光城未来悦2、3月二手成交数据
丨东原印未来3月二手成交数据
不过，过去两个月，未科主流小区二手房的小户型却鲜有成交，2月份未来悦曾有一套建面83方户型，成交价5.8万/㎡，和大户型成交价有明显差距。
03
无论从成交量，还是挂牌房源价格上，未来科技城二手房市场数据都不太好看。
为何降温如此明显？网上最粗暴的解释是“阿里等互联网大厂裁员风波”。
今年春节后，阿里、腾讯降薪裁员风波在网上传的沸沸扬扬，有消息称阿里生活板块进行了大幅裁员，这些消息都在之后得到阿里员工证实。
此外，受到国际影响，中概股市值暴跌，阿里巴巴美股市值2020年10月**点319.32美元，如今三分之二的市值蒸发。
众所周知，阿里码农之所以身价高，很大程度上来自于其被授予的股票或期权，而股票市值暴跌，对其收入的影响可想而知。
裁员加降薪，原本有计划买房，或者此前高杠杆买房的阿里员工，不得不暂停买房计划或者卖房。
简单来说，阿里降薪裁员一定程度上压制或者推迟部分购房需求。
可能有人会反驳，未来科技城不仅只有阿里，员工降薪裁员对市场影响不大。的确，未科不只有阿里，但不可否认，早期的未科是阿里凭一己之力撑起来的板块，购房主力更多的是互联网员工。
阿里就像是未来科技城的风向标，它的每个动态都牵动购房者的心。尤其是投资客的心，所以我们也能看到目前未来科技城挂牌的二手房中，投资属性**的89方小户型挂牌降价房源数量高于大户型。
另外，未科二手行情并非独特，整个杭州甚至全国二手房市场都不景气。
过去的“金三月”，一整套政策组合拳打下来，即便金融政策越来越宽松，房贷利率不断下降，但杭州二手房也仅成交了4524套，仅仅是去年同期的三分之一。
传统“小阳春”市场不仅没有回暖，甚至没有达成往年的平均值。
我身边原本打算买房的朋友，今年突然就不着急了，用他的话来说，“谁知道亚运会之后会不会降呢，现在房价也不算低，晚点买我也不亏”。
2022年对杭州来说是大年，对杭州楼市来说也是一个转折点，亚运会之后的市场到底如何，其实谁都预判不到，眼下选择“躺平”的确是个不会出错的选择。
04
本周，未来科技城的杭珹未来中心二次加推，其首开时不仅拼顶格社保还需限售五年，难掩红盘光环。
最早从未来悦到杭珹未来中心，杭州公证摇号购房至今的四年时间，未来科技城二手房行情向上，新房热度也从未下降。如今未科二手行情“涨难跌易”，杭珹未来中心加推是否会“梅开二度”？
对于这样的问题，昨天我们也简单回答了网友的疑问，我们认为杭珹未来中心的热度仍然不会降。
尽管二手房行情下行，但政府在未来科技城板块给的限价红利依旧存在，即便二手房价格有所下调，但动辄5、6万/㎡的二手次新房成交价与3.61万/㎡的新房限价间仍然具备不小的价差。
更何况，这几年未来科技城二手房价格也早已完成筑底，尤其是产品新、环境好的次新房小区，比如“未科三兄弟”，尽管与高点相比价格有所下调，但最近两个月100方以上大户型成交价仍然稳站6万+。
倒挂依然在，所以新房不会降温。
阿里裁员的影响虽然对区域内的购买力造成一定影响，但不会有太大波及。即便阿里购买力相对减少，但字节、快手、vivo、oppo等公司还未进场办公，潜在购房需求还会增加，未来科技城对人才的虹吸效应仍在继续。
房价受供需影响，供应量一定的情况下，只要有需求，或者说只要需求不断增加，房价就会坚挺。
杭州要举全力发展城西，作为城西科创大走廊的关键一环，也作为继武林、钱江新城后的杭州第三中心，无论是未科还是云城，都没有看衰的理由。
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