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2022年可以称之为是住宅大平层的“回归”之年。
不论是触发社保排序的海潮望月、星潮映象府（SKP住宅区），还是更早之前的A类人才“收割机”臻奥院，亦或是待售的江明月朗园（新世界K11住宅区）、傲世邸……都已经被打上了“富人游戏”的标签，不光考验财力，还要拼社保年限进场，内卷得不行。
无独有偶，这种对“**改善”趋之若鹜的热忱，其实早在商办大平层上就曾演绎过。
2020年，商办大平层在杭州楼市迎来了“现象级”行情，那一年甚至被称作是商办大平层的“元年”。
有数据统计，2020年杭州商办大平层卖出了近700套，远超过去10年的总和，而到了2021年，这一势头依旧不减，全年卖出近1300套。
不过，相较住宅类大平层的遍地开花，商办类大平层却有着大相径庭的境遇——它们似乎正从镁光灯下逐渐淡出杭州楼市。
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首当其冲的就是主流的300㎡级商办大平层。
理由是在去年第三批集中供地挂牌期间，公示地块的商办部分最小分割面积从原本的300㎡一下子抬高到了800㎡。这也是继限商墅后，调控给出的又一明确信号。
其实在此之前，市场对商办产品的调控已有苗头。
比如杭腾未来社区地块、鼎湖未来社区地块也曾有地块在挂牌时明确了商办部分的最小分割面积为500㎡。
杭腾未来社区地块规划指标
但500㎡级的商办大平层在市面上并不少见。
钱塘公馆、杭州国际金融中心、江河鸣翠、建杭江与河等，都有超500㎡级的户型，而来福士旁的迪凯金座，据说视野好的楼层需2套一起“打包”。
可一旦要把商办类大平层做大到800㎡，翻了不止2倍的总价将直接劝退一大批潜在购房者，开发商想要“铤而走险”也需要掂量良久。
如此一来，现有的300㎡级户型成了相对稀缺产品，且多数购买力也集中于这一批房源中。
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商办类大平层是多重因素共同催化下的市场产物。
但和早年的酒店式公寓一样，去化快的始终是奥体、钱江新城这样的核心地段，而一些主打刚需盘的板块，入市的商办类大平层走量就相对费劲很多。
●“限购”与“双限”是其外因。
作为房地产调控相当精细化的杭州，每个人手上的“房票”都是珍贵的，特别限购加码后，落户是否满5年、社保年数等都成为入场的门槛。
而杭州又是近几年来全国人口流入的主阵地，也是“电商”“网红”遍地的城市，银杏汇、观云钱塘、嘉润公馆等商办产品都曾与不少“传说中”的名人绑在一起，又在一定程度上增加了商办大平层的存在感。
至于“双限”政策，使得开发商也更愿意花精力在不限价的商办产品上，以此获取利润。
这些产品光是样板间，就能让人感受到“顶豪”生活的样貌。
比如位于滨江区的蓝城英冠·滨悦城，在每一套房源的客厅和餐厅中间打造了一个半户外空间，这里可以是绿意盎然的花园，也可以是烧烤活动区，还可以是招待客人的PARTY喝茶区等。
滨悦城样板房空中花园实景图（网络）
●至于内需，则是“苦改善久已”。
近几年来，杭州主流的户型都不超过160㎡，在没有了早年的拓展面积加持后，对于改善家庭而言，可选楼盘本就不多。
加之核心区域摇号社保内卷，即便是手握千万的**改善家庭也并非个个都是幸运玩家。
而他们当中选择购买商办产品，很多是奔着市中心不可复制的城市能级去的。
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当然，对于大多数购房者来说，这些以“千万”为单位的商办大平层终归是看个热闹。
毕竟它的属性和酒店式公寓一样，且在二手房市场上的流通属性或许更低。
与此同时，当下住宅已有“大室所趋”的迹象。
以萧山为例，除了奥体核心区外，市北的户型也在慢慢做大，已经首开过的潮听映月府就把**户型到了183㎡，沁桂轩也有168㎡的户型。
因此，对于改善型购房者而言，住宅不妨再摇摇看，说不定就会被幸运砸中。
以下，我们整理了钱塘江南岸的几个商办大平层产品，仅参考。
蓝城英冠·滨悦城：
滨悦城位于滨江区，滨盛路与信诚路交会处。
项目规划打造建筑面积约300㎡、480㎡江景商业大户型，共计百余套，为一层一户设计，加强了每一位业主的隐私性。
项目效果图
信达中心杭州壹号院：
项目位于滨江区，地处奔竞大道与飞虹路交会处，主推建筑面积约139—460㎡商办户型。
项目效果图
世纪国泰中心：
项目位于鸿宁路与平澜路交会处，直线距离SKP、地铁3号线盈丰路站约500米，主推建筑面积约530—560㎡户型，均价在5万左右。
项目实景图
华鸿·都会中心：
项目位于民和路与皓月路交会处，紧邻地铁2号线盈丰路站，主推建筑面积约430—450㎡户型，共123户。
项目效果图
杭州国际办公中心南区（IOC·潮悦）：
项目总建筑面积约90万㎡，直线距离钱塘江约500米，规划为2幢约240米超高层酒店式公寓和商业裙楼，主推建筑面积约335—405㎡商办资产。
项目效果图
博奥花宸里：
项目直线距离地铁5号线博奥路站约400米，主推建筑面积约300㎡商办产品，并根据不同人群的需求，规划打造“约4.78米+约3.2米层高”的双品类空间。
设计意向图，不作为交付标准
EIC：
该项目位于民和路与平澜路交会处，地处奥体核心区，主推建筑面积约375㎡商办产品，直线距离地铁2号、6号线世纪城站约300米。
项目效果图
新世界翡郦中心：
项目直线距离地铁2号线盈丰路站约300米，主推建筑面积约427㎡户型，为两梯两户设计。
望廷：
项目靠近亚运村，紧邻地铁2号线与6号线，主推建筑面积约470—558㎡商办户型。
晴瑞里：
位于宁牧路与宁牧支路交会处，地处萧山宁围核心区，主推建筑面积约310—370㎡、层高约4.95米商办户型，为毛坯交付。
项目效果图（住宅+商办）
明彩城：
项目直线距离地铁7号线新汉路站约200米左右。
整个项目规划有8幢，其中4号、5号楼为返村用地，据了解其中的一幢很有可能会规划为酒店。此外，其余的6幢则规划为2梯2户、建筑面积约311—318㎡的商业办公产品，并配有建筑面积约20—50㎡的底商。
明彩城楼幢示意图
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