杭州亚运会终究还是推迟举办了
对于整个城市来说，延期未必是件坏事
各种基建已经建设地七七八八，地铁成网、高架开通，杭州市民已经感受到了一波亚运红利
个别工期拖后的项目，比如杭州西站、机场快线等，甚至得到了喘息的机会，有了更多时间，可以保质保量完成
影响**的，大概就是亚运村三兄弟4400套房子的业主，收房时间要跟着往后拖了
实际上，不仅是亚运村的房东，这个消息，对于杭州17.4万正在卖房的房东们来说，真真是一场噩梦
首先，先来研究下这个问题：亚运会到底会延期多久？
虽然没有官方说法，但我们稍加分析就知道，至少也要一年
表面上看，亚运会的延期是因为反复的疫情，但其实也不排除亚奥理事会自己的“小九九”
实际上，在亚运会影响力逐渐式微的当下，亚奥理事会很早就想把亚运会放在奇数年举办，以避免每次都要和世界杯、冬奥会这两大超级赛事撞车
因此，早在2009年，亚奥理事会决定把2018年的亚运会往后推一年，并且也确实这么做了
但计划赶不上变化。2012年，越南获得2019年亚运会举办权，又在两年后因为资金问题放弃
印尼雅加达此时挺身而出接过承办权，但因为2019年是该国的大选年，他们又把亚运会改到2018年举行
已付诸行动的“奇数年计划”，又被硬生生改了回来，这也为2022年杭州亚运会的延期埋下了伏笔
杭州亚运会海报
不知是不是早就有这种担心，在亚运村“三兄弟”的合同里，也约法三章：如亚运会延期导致交付延后，不承担赔偿责任
如今叠加了疫情的因素，杭州亚运会延期到明年举办，是大概率事件
实际上，仍然在今年举办的可能性也非常低了。按照原定时间，亚运会+亚残运会全部结束，已经是10月15日
哪怕是延期一个月，一场夏季运动会都有可能变成冬季运动会
举办的气候因素并不支持这个方案
那么，延期的这一年，楼市会发生哪些变化？又为什么会对二手房造成巨大影响呢？
亚运会对楼市的影响，主要涉及建筑工程停工
这个周期有多久？官方一直没有正式回应，但可以参考2010年广州亚运会的做法：从亚运会开幕前18天到残亚运闭幕后3天
那么，杭州亚运会从9月10日开幕，到残亚会闭幕的10月15日，总共35天
再加上前后的一段时间，整个停工周期至少2个月
不要小看了这两个月。一般来说，从拿地到开盘，快的话也要10个月，平均大概是1年
停工两个月，意味着去年底的两批集中供地项目，只能争取四季度开售，大部分要到明年初上市
如今，亚运会延期，意味着受停工影响的房地产工程，都可以按照既定节奏进行了，带来的影响主要由两个
一方面，一大波新房有机会提前流入市场
去年10月、12月的两次集中供地，下半年可能进场了。甚至今年4月的一次集中供地，都有可能在今年赶上开盘
这个量有多少呢？
我统计了下，在去掉商业部分后，三次拍地总共有约1238.5万方住宅，按照平均每套110㎡计算，共有11.3万套新房
整个2021年，杭州新房成交为18.7万套。如今，伴随着诸多板块库存见底，今年的这批新房即便全部入市也还是不够分的
另一方面，可能因为停工而延期交付的楼盘，也会正常交付
据统计，今年会有140余个楼盘交付，总房源数量近13万套
哪怕按照一半算，也有6.5万套
不用停工，意味着一大批新房和次新房，将会流入市场
杭州各区二手房库存
这意味着，目前17.4万套的二手房库存，迎来巨大挑战
这种竞争压力，是双重层面的，还不仅仅是对手多
另一个残酷的事实上，市场上的购房者增速正在放缓
主要原因是，杭州去年的“8·5”新政，要求本科以上学历才能落户，买房还需要24个月社保，这一政策一出，直接就导致三成房票失效
如今，政策的余威还在蔓延
落户门槛提高后，杭州人口流入也开始刹车，从杭州统计局公布的社保人口数字可见一斑
截至今年2月，杭州医保参保人数为1129.5万人。去年8月，这一数字是1114.3万人。半年只增加了15.2万人，照这个速度，12个月也就增加约30万人
再看一下“8·5”新政前：从2020年9月到2021年8月，12个月周期的社保人口增加了67.1万人
因为还没有常住人口的数据，我们只能从社保人口这个侧面去观察：杭州现在的人口增量，大概是过去的一半左右
买房的人没有以前多了。更头疼的是，这些有购房资格的人，大部分又会盯着限价的新房
去年这个时候，落户门槛还很低，新杭州人源源不断涌入；新房限售5年、拼社保，火的一塌糊涂，买不到房子的一部分还会流入二手市场
3-5月，二手房成交量还能徘徊在万套左右
如今，形势向着相反的方向不去不复返：新杭州人被堵在门外，新房也没有那么难买了
二手房成交量一跌再跌，好不容易趁着3月的小阳春，成交量出现翻转，突破4000套。到了4月，受到疫情影响，又跌回到3950套
“金三银四”加起来，也仅仅是去年3月成交量（11034套）的7成
雪上加霜的是，政策也不断吹风
新房这边，从去年的第二批集中供地开始，政府留给开发商的利润就逐渐加大。今年，政府继续让利的情况下，又有对房子品质提出了新的要求，譬如层高不低于3米、高层住宅统一设置架空层等
只要再等几个月，购房者就可以买到“物美价廉”的房子
二手房这边，增值税“2改5”之后，买房成本在增加，一套300万的二手房，就至少增加了16.5万（5.5%）的支出
这是一个显而易见的逻辑：买新房可能“赚钱”，买二手房却怎么算都不划算
除非急需买房的购房者，又有多少人肯去买二手房呢？
更悲惨的是，这批急需买房的购房者，有一部分是对学区有需求的，而在过去的3、4月间，这拨购买力已经释放，剩下的真的不多了
原本，举办亚运会期间的停工，可能会形成一个窗口期
各种配套纷纷兑现、市场上的新房供应明显下降，二手房在降低利率等利好的催化下，或许能有一个去化的小高潮
随着亚运会延期，这个窗口期可能也会消失不见
留给二手房房东们的选择，可能只有一个：以价换量
一位中介就很直白的告诉我，现在的买家都很知道砍价，观望情绪非常重，恨不得卖家亏钱卖
回想2016年的G20峰会，会期虽然只有短短两天时间，但全世界媒体的聚焦长达数周
杭州借此机会，狠狠地做了一把城市营销
亚运会的影响力虽然有限，但作用是一样的，至少可能吸引到全国乃至亚洲的目光，这个周期更是长达一个半月之久
现在，亚运会延期，对于17万房东们来说，**可能的利好也许是，至少情绪的顶点还没有来
看不到的结局，总还是可以按照自己的想法去勾勒
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