当楼市热度下来，政策却忙着救市。
其实当下是两极分化严重，加上大环境影响到整个金融体系。
各个行业，今年都难。
大环境不好的情况之下，大家都是量入为出。
收益不比之前高举负债的日子，如今自然减少金融杠杆。
地铁最新网传消息称地铁四期规划部分线路被砍，闲林、萧山科技城惨遭阉割。实际虚虚实实的大饼相信各位看官已然吃饱，比公司领导画的大饼还要大，简直是大饼卷油条，意味悠融。
说到地铁四期规划，还有让大家兴奋的，恐怕就是土地出让计划了。
2022年 三个计划
上周，杭州市政府在官网发布了《2022年度杭州市经营性用地出让、收储和做地计划》（下称“三个计划”）。
根据计划，2022年杭州坚持“房住不炒”定位，延续去年住宅用地供应力度，全市计划出让经营性住宅、商服用地328宗，共计15782亩。
（市区2022年住宅和商服用地出让计划）
同时，2022年度经营性住宅、商服用地计划收储389宗，共计19111亩，工业用地计划收储12679亩，预计年度内完成征地拆迁等做地工作，具备收储入库条件可供明年出让。
做地计划包含历年做地结转地块和本年度新增启动做地地块，涉及经营性住宅、商服用地1968宗，共计122227亩，工业用地17487亩。
（市区2022年住宅和商服用地做地计划）
据了解，此次“三个计划”编制，围绕国土空间总体规划编制，落实“多规合一”，加快构建多中心、网络化、组团式、生态型的空间结构。
坚持做优主城、做强副城，精心打造重点城市单元，提升杭州城西科创大走廊创新策源地等多中心城市能级，保障未来科技城、钱江新城二期、钱江世纪城、大城北等重要功能区块发展以及地铁TOD、未来社区等重点项目建设，加快建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，形成更多兼具国际范与江南风的高品质空间。
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“三个计划”中，最受关注的当属住宅地块，我们来看看今明两年杭州计划出让的宅地的具体信息。
根据计划，今年杭州市区将出让110宗住宅地块，总出让面积8731亩。其中，主城区数量最多，共有33宗、1761亩，余杭和萧山各有25宗，临平、钱塘、临安、富阳则各是15宗。
收储方面，市区今年将收储127宗宅地，总面积8892亩，如果明年都能顺利挂牌的话，将比今年上涨15%。萧山区地块最多共有39宗，主城区以37宗紧随其后，余杭区24宗，临平20宗，临安16宗，钱塘和富阳各14宗。
（市区2022年住宅和商服用地收储计划）
在主城区的37宗收储宅地中，上城区共有9宗，其中笕桥和艮北新城各有3宗，担纲主力，钱江新城二期有1宗宅地和1宗商住地，继续保持供应热度。
拱墅区将收储17宗住宅地块，其中运河新城成为**的主力军，将有8宗地块入选，靠近市中心的文晖、湖墅、东新、三塘等单元，价格更亲民的桃源、灯塔、华丰等单元，也将有地块推出。
西湖区只有3宗宅地收储，2宗位于龙坞，1宗位于之江。西湖区的宅地供应主力在今年，将出让6宗地块。
滨江区收储8宗宅地，位置都还不错，中心单元和西兴单元各有2宗，奥体博览城也有1宗稀缺宅地，位置偏远的江南单元有2宗，浦沿1宗。
地产业发展阵营
行业发展到如今，企业无论是主动还是被动，似乎已经模糊中看清了未来的发展雏形和方向。行业未来的格局也越发明确，企业属性虽不至于完全央企、国企化，但央企、国企占主导的格局已无大的疑问。仍有一部分市场份额要归于民营房企，而这对于民营房企而言，机会不再是均等的。房地产企业或能保持相对稳定的体量，或逐步退化，往小了发展，或转型出地产行业，走专业化的道路。
我们姑且认为企业或有以下四种归属：
其一、头部稳定多元化—稳健型规模房企转型为多元化综合型集团，规模保持高位，有成熟的多元化业务发展模式。这部分企业主要指风格谨慎、财务稳健、盘面健康的央企、国企或民营房企，在行业整体缩表的环境下，在其他企业忙于缩表、出清时，这部分企业或能利用起来前期沉淀出来的优势，逆势维稳或逆势向上，规模上能够保持既定的体量，在地产开发业务之外还能够发展出更多的可能性，由于前期的基础沉淀，若非业务选择跨度过大，或不确定因素的冲击，这些企业或有更多的确定性，未来这部分企业或将成为综合型多元化产业集团。
其二、中部稳健向前移—处于中部的稳健型企业，借机扩张规模，排位上升并稳定。中部的一些发展相对比较稳健的房地产企业，由于前期发展谨慎，在靠前的企业快速扩张规模时，这部分企业则被动的靠后，而在当前行业整体去杠杆、稳杠杆的形势下，前期通过高杠杆实现规模快速向上的企业，或已出险，或进入到控速、提质的阶段，规模的增长一定时间内不再有更多期待性。所以，在此环境下，倘若市场或政策有利好信号或迹象出现，这部分企业若能把握机会，主动作为，或会实现稳步增长，并能够保持稳定。
其三、地方借机做跨越—地方型稳健企业，把握机会，规模上升，发展为区域型房企，品牌影响力进一步强化。2021年下半年开始，在民营房企普遍躺平的状态下，活跃在的土地市场上的企业除了央企、国企（包括地方国企和城投），还有一波企业涌出，即地方型企业。这部分企业没在行业高歌猛进的时期加足杠杆谋发展，可用杠杆空间充足，无论是在政府端或是资金端，信用度或更高，此时若有主动作为的意愿，在多重利好因素的加持下，企业的规模也大概率能够实现增长，发展成为区域型房企，品牌影响力并进一步夯实。
其四、自救成功小而美—出险自救成功、压力较大的企业转型小而美，做小，做少，做好。行业整体出清的环境下，企业仍在不断出险，即使尚未出险，压力深重的企业也不在少数，也不断有各种企业负面新闻出现，而这些企业或无力自救，或能够奋力自救成功。自救成功后，规模或逐步萎缩，转型小而美，做小，做少，做好，泰禾集团或为其中模板。而其中或有另一部分企业，自救难度或更大，最终已无能力再自救，而这些企业有足够的经验和专业性的人才，这些企业或能够转型为专业型企业，如代建平台，而当前一些拿地主体可能并无足够的开发建设能力，这些企业或可承接住这部分项目的开发建设，提升开发效益，避免资源的浪费，激活整个市场的活力。
当前行业有多难，无需过多言语描述和主观的强调，客观的现实清晰展现，在此环境之下，企业所能做的无外乎尽力保证短期活着，长期活好。4月中下旬开始，各地开始有序密集推动政策调整，包括“三限政策”的宽松：限售取消、限购松动、限贷宽松等，25日，全面降准开启，这于房地产行业也将带来良性信号，在艰困中毅然坚守，在外部利好因素的加持下，房企或能走出更坚实、更稳健、更健康的发展路径。
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