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本周，萧山市北东的沁桂轩二次加推，领出5#预售证，加推100套房源，主力户型105-136㎡，精装限价3.75万/㎡。
沁桂轩此次加推后，市北东板块执行3.75万/㎡限价的房源不到500套。包括潮听映月剩余3幢共计256套房源，以及沁桂轩剩余的204套房源。
这两盘预计上半年清盘，接手这两个项目的是咏桂里，将执行最新上调的住宅限价3.95万/㎡，预计最快6月开盘。
除了面临新房限价上调，萧山市北板块最近因辖区调整闹得沸沸扬扬，尤其是市北东板块被划入宁围街道，受到不少购房者的吐槽。
这件事起因于4月底，萧山经济技术开发区召开的社会事务管理职能调整动员大会。
会上提到：以行政区划范围为基础，由北干街道、宁围街道、新街街道承担开发区市北区块、桥南区块、科技城区块内的社会事务管理职能。
其中，我们在楼市中惯称的市北西板块和市北东板块，以金鸡路东侧的五七直河为界，市北西划入北干街道管理范围，而市北东则由宁围街道管理。
丨辖区划分示意图
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有网友将辖区优化误读为“市北板块消失”。其实不然，一直以来市北所在的萧山经济技术开发区只是一个承担区域经济开发的功能，并非具备辖区社会管理职能，市北也仅是楼市中的说法。
如果是不疼不痒的辖区划分当然没有问题，但对于购买期房的购房者来说，让他们在意的有两点：**是房价；第二是学区。
目前，宁围限价3.35万/㎡，而市北住宅3.75万/㎡；同时，即将执行的最新限价宁围3.4万/㎡，市北3.95万/㎡。
有业主认为，“两个板块价差过大，划入同一个街道明显拉低了市北的档次，降低了区域的实际价值”。
至于学区问题，呼声**的是市北东建设二路以北的滨涛映月、拥潮府等众多小区，这些小区将被划入新的社区，而非目前管理这些小区的市心社区。
丨滨涛映月距离两个小学的距离示意
重新调整社区的影响在于学区划分，划出市心社区，以后未必能继续在市心小学就读。以滨涛映月为例，如果划入其他社区，那么很可能无法就读与小区仅一路之隔的市心小学，而是北侧更远的宁围小学。
当然，相对于学校之间是否有师资上的差异，业主更在意的是学校和小区之间的距离，上学的时间成本。
尽管萧山区教育局明确，2022年度原开发区范围内的小区学区划分保持不变，但是明年以后学区如何划分，都存在不确定性。
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一方面是房价差，另一方面是学区的争议。那么摇号热度一直都比较高的市北板块，在辖区优化调整后，还能维持往日的热度吗？
目前，市北东板块在售项目有沁桂轩和潮听映月府，待售项目有咏桂里。其中沁桂轩和咏桂里都更靠近宁围小学，按照“就近入学”原则，未来交付后就读宁围小学学区的概率还是比较大的。
基于此，对于那些想要就读市心小学的意向购房者，还会继续选择购买这两个项目吗？
4月份，沁桂轩推出266套房源，吸引2210组家庭登记，中签率12.04%，首开的热度还是比较高的。而在此次街道辖区调整后，有人担心会影响市北热度。
丨沁桂轩效果图
不过，就我个人认为辖区调整对新房热度影响不大。首先，现阶段看市心小学和宁围小学并非萧山区出挑的小学，差距不是很大。另外，市北东板块限价即将上调，错过沁桂轩，接下去的购房成本至少增加二十多万。
对于购房者担心的辖区划分会影响未来二手房的房价，我认为也不用过于放大辖区的作用。从全杭州看，同一个社区，甚至一路之隔的两个小区，二手房都会有不小的差距。
对于辖区调整后目前市北东的二手房市场，我也咨询了中介，中介告诉我目前市北二手房价格基本没有变动。
同地段，并且所在学区差距不大的小区，影响二手房价格最重要的因素仍然是：产品！产品！产品！
不过，如果市心小学和宁围小学未来的成绩出现较大差异，那么二手房价格就不好说了。
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