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前两天，崇贤新城“捂盘”多年的项目璞悦江南府公示意向登记结果，结果显示，首开的562套房源，共1070组家庭登记报名，综合中签率52.5%。
对于璞悦江南府这个项目来说，同期开盘没有同质产品“分流”，短期内也只有这一个项目在售，刚需市场对这个项目也早有期待，但52%的中签率的确在意料之外。
首先，璞悦江南府位于崇贤板块的中心区域，北侧聚集了拱宸外滩、东澜府、星合映等摇号市场热度较高的项目，所以同区位的璞悦江南府位置并不差，在地段上不输崇贤其他项目。
丨璞悦江南府区位
其次，璞悦江南府拿地较早，已经是准现房。一直以来，现房在新房市场都比较受欢迎，2019年同板块的现房项目东澜府一次性推出1368套房源，仍然吸引了6049组家庭登记，中签率22.6%。
一年前，璞悦江南府北侧的星合映曾三次加推，中签率在2.3%-6.5%，每次推盘量少，但摇号人数都在4000组以上。
一年过去，市场热度却大相径庭，推盘量多了摇号人数反而少了，500余套房源只有1000来组家庭报名。这不禁让人感叹，曾经“万人摇”的崇贤新城如今也不香了？
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崇贤新城，是多少杭州刚需群体的“白月光”。
“总价200万”、“绕城内”、“距离武林直线10公里”……崇贤新城从杭州摇号起，身上就自带多张标签，每张标签的背后都写着“性价比”三个字。
我身边就有很多年轻人，尤其是刚毕业或者工作一两年的新杭州人，在杭州地图上看了一圈，最终决定买在崇贤。
的确，绕城范围内，确实找不到像崇贤这样价格合适、距离市区较近的板块。前几年，购房者也用实际行动告诉市场崇贤的吸引力：
2018年6月，群贤府成为杭州实施公证摇号购房后，崇贤新城**摇号的项目，当时推出259套房源吸引4141组家庭报名，中签率6.2%；
2019年6月，现房项目上河宸章一次性推出高层、叠墅全部房源，共计636套住宅，最终吸引11580组家庭登记，成为崇贤**也是**一个“万人摇”项目；同年，秋实宸悦、源翠府首开中签率**也只有16%；
2020-2021年，星合映、光合映、澜仕里、宸瀚里、杭语清澄等项目扎堆入市，即便在市场竞品多的情况下，崇贤板块各项目平均中签率仍然在20%左右。
从以往“战绩”看，崇贤新城在杭州众多刚需板块中表现都很出挑，但到了璞悦江南府这里却热度直降。
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回过头分析看，到底是什么原因导致了璞悦江南府首开“滑铁卢”？我认为有以下原因：
1、崇贤限价多次突破，一二手价差“消失”
崇贤板块新房高层价格从最初的1.85万/㎡，到后来的2.06万/㎡-2.13万/㎡-2.3万/㎡，再到最新限价2.36万/㎡，已经连跳几级，性价比在减小。
此外，二手房价格也从前两年的3万+/㎡回落下来。以上河宸章为例，目前小区89㎡小户型毛坯挂牌价基本在2.7万-2.8万/㎡，即便是精装交付的源翠府，二手房挂牌均价也只有2.7万/㎡。
可以说，目前崇贤二手房价格和新房价格几乎没有多少价差，更重要的是，算上持有成本，一二手价差几乎抹平，崇贤已经不是投资客眼中值得投资的区域。
2、地铁四期线路被砍，利好预期下降
原定地铁四期规划中，崇贤将新建两条地铁，分别是地铁14号、15号线，而从不久前网传的一份地铁四期规划线路安排表显示，四期只保留了15号线，14号线并未在新建线路中，很大概率不会出现在四期规划。
3、板块内同户型面积产品“倒退”
璞悦江南府89-105㎡都只做到了两房两卫布局，而再往前，无论是星合映，还是更往前售罄的源翠府、东澜府等，面积89㎡都做到三房两卫。
当然，这是限价时代的产物，不仅仅是89㎡三房两卫已经在市场消失，89㎡这样的户型面积也开始消失，起步户型逐渐被98㎡所取代。
4、崇贤不缺新房，潜在住宅供应达33.2万方
去年三批集中供地和今年一批集中供地中，崇贤板块共成交了6宗涉宅地，包括2宗低密宅地。
待售的6个项目由圣奥、赞成、临平新农村建设、长住、西房几家单位竞得，可售住宅体量达33.2万方，如果取崇贤目前主流的户型面积平均值，按照套均109方计算，未来崇贤将有3000余套住宅供应。
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