业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则
业主委员会从非法人的自治组织擢升为具有法人资格 的公益社团后，其自身行为应如何规范，政府主管部门应如 何对其管理，业主委员会和物业公司的争议应如何迅速合 法有效地处理？笔者认为，应当建立一个以业主委员会自律 为主，政府制定规范并加以指导约束的管理模式。 如何帮助协调业主委员会提高整体物业管理水平，是 业主委员会在取得法人资格后亟须解决的问题。建立各级 行政区域范围内业主委员会联合会，可以视为解决这一类 问题的一个有效途径。业主委员会联合会依县级以上行政 区域为单位组建，它的性质为业主委员会的同业自律组织， 经登记成立，也为公益性社团法人。
业主委员会联合会，在 实施对业主委员会的管理上，至少可以具有以下几项作 用：
（1）业主委员会联介会足广大业主委员会的向律自治 组织，是广大业主自己的家、其职责是资质互通信息交流经 验，探讨物业管理服务标准管理规范，剖析疑难案例，对需 要政府调控和干预的行业性倾向情况及时向政府机关反 映，并可协助政府处理某些问题。
（2）业主委员会联合会对业主委员会的主任、副主任、 委员进行必要的培训教育，提高他们的决策监督水平应当 说，现今业主缺乏业主意识，他们对自己的角色定位，还相 当程度地停留在旧住房制度下的“房客”地位上.在业主委 员会组建的初期，这种培训教育尤为重要
（3）业主委员会联合会主持订立业主委员会的工作纪 律和职业道德，组织相互检査、监督，有职业存在必有相应 的职业道德。由于业主委员会是一种新型社社会法人联介会， 有要也有资格从众多业主委员会的工作经验教训种，制 订行业工作纪律和倡导行业职业道德。
业主委员会联合会可组织各物业区域之间，省际不 同物业区域的业主委员会相互交流，必要时可组织会员单 位作跨国的对外交流。 各级房地产行政主管部门对业主委员会的运作应 当负 有指导、监督和管理的重要职责,具体拟为：
（1）指导筹建业主委员会。无论是购买新建住宅还是 旧公房出售，一般而言业主只关心自己生存空间的地域的 质量，只注意自身的置业。这些住宅的出售在达到法定的比 例时，政府房地产行政主管部门就有责任和义务指导** 业主或大业主筹建业主委员会，包括对召开业主大会、选举 产生业主委员会、办理法定登记等进行指导。
（2）制订和颁布物业管理服务的规范和标准，制订标准 合同格式。制订收费的类别，收费标准等等；及时宣传并组 织各业主委员会学习并掌握物业管理中的新法律、新政 策。
（3）依法对业主、业主委员会实行行业化管理。业主和 业主委员会应当正确行使权力，遵守政府的法令和法规。如 果出现违规行为，如业主擅自改变住宅用途，装修中损坏住 宅的结构；业主委员会违规、越权行使权力，政府主管部门 可以依法责令改正。政府的房地产行政管理部门行使这类 权利，体现了政府依法行政的职能。至于业主委员会与物业 管理企业之间发生的民事争议，由于它是平等主体之间的 利益冲突，不应由政府去也揽解决，而府当通过仲裁和诉讼 的途径解决之。
